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西九地王可能流標 財團測試政府底線

西九商業地王截標僅得三份標書,業界料財團出超低價測政府底線。

西九商業地王僅得三份標書,創八年最低紀錄  (資料圖片)

政治事件陰霾籠罩,連月來示威浪潮未息,一連串利淡因素,更直接窒礙發展商投地心態;西九高鐵站巨無霸商業地王昨截標,僅截收三份標書,創八年來入標量最少的紀錄,而競投財團以本地大型發展商為主。業界人士指,不少發展商對本港旅遊、酒店及零售業的中長期前景有憂慮,料以低價角逐測試政府底線,出價甚為保守,令地皮流標機會急增。

近日社會氣氛再度緊張之際,西九龍高鐵站上蓋商業地王昨日截標,地政總署公布,合共截獲三份標書。就現場所見,入標財團分別為長實、新地,並以獨資方式競投;而九龍倉則夥信和、恒基、華置及利福以合組財團方式入標。而是次接獲標書數量,為自二○一一年勾地年代,沙田石門商貿地皮僅收一份標書後的八年新低紀錄;當年該地由億京集團在無對手下以逾八億奪得。

有發展商透露,該幅商業地王規模大,應該拆細 (資料圖片)

是次入標的財團,仍以本地大型發展商為主。九龍倉系內會德豐地產主席梁志堅表示,是次以財團方式入標,出價考慮多方面因素,如近期政治事件及社會運動等因素,並自己計數,認為出價仍屬合理水平。認為短期整體經濟有波動亦屬正常,長遠看好商業項目發展。望政府因應市況調整,若設置的底價與市況有差異,就會流標。同時亦有發展商透露,該幅商業地王規模大,應該拆細作兩幅甚至三幅地皮推出,好讓更多發展商參與,亦有助降低流標風險。

業內人士指,近期受政治事件影響,以致酒店入住率偏低、寫字樓租金亦隨之下跌,認為不少財團均以超低價入標,惟政府應不會賤賣土地,故有機會出現流標。事實上,早前市場曾兩度下調估值,累計跌幅約三成,估值由原本的逾七百九十億,逐步下跌至目前約三百七十九億至四百七十四億元,每方呎樓面地價約一萬二千元至一萬五千元。

有發展商指地皮有較大流標風險

隨着市況逆轉,業界已累積下調該地皮估值約三成,由年初公布推售時每方呎一萬七千至二萬五千元,下調至最近約一萬二至一萬五千元,估價由原先的五百六十三億至七百九十億,下調至約三百八十億至四百七十多億元。

萊坊執行董事和估價及諮詢部主管林浩文表示,入標數與預期相若,以實力雄厚的發展商為主。相信發展商會各自計數,但因投資額龐大及在近月市況下,出價會極為保守。認為政府不願平賣土地及調低底價,該地皮具流標風險。由於項目發展規模大及資金回收期長,估計資金回收期約三十年。

中標發展商須興建綜合車站出入口及有蓋行人天橋等設施

華坊諮詢評估高級董事梁沛泓表示,是次標數符合市場預期,惟受近期的政治及社會運動等影響,嚴重影響財團投標商業地的信心,而且今次項目投資額龐大,回本期長,料財團出價十分保守及審慎,認為政府設置的底價未有緊貼現時的市況,有較大的流標風險。

該商業地王位於西九龍高鐵站上蓋,屬近年單一招標的最大項目之一,地理位置具戰略性,地盤佔地面積逾六十四萬方呎,最高可建樓面逾三百一十六萬方呎,指定作非工業用途。據賣地章程顯示,項目建成後不可分拆出售,惟只可全幢大廈方式出售;另外,中標發展商須興建綜合車站出入口及有蓋行人天橋等設施。