現場註冊公司，購買工業配套宿舍的「公寓」產品，對深圳置業者而言，上述操作在樓市中並不陌生。1月21日，《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》（下簡稱《管理辦法》）印發，於2月1日起正式實施，上述購買通過註冊公司的方式購買工業樓宇或配套宿舍用於居住的操作方式得到了針對性的規範。據深圳市規劃和自然資源局測算，深圳全市適用該政策的現有合法工業物業建築面積約1.8億平方米。
《管理辦法》中提出，對於工業樓宇及配套宿舍受讓人資格條件，在原有政策規定的「須為經依法註冊登記的企業」基礎上，進一步「抬高門檻」，購買一級工業區塊線內工業樓宇的受讓人應符合《深圳市工業區塊線管理辦法》的要求，須是從事製造業的生產、研發、設計等環節的工業企業或生產性服務業企業，並有3年以上合法納稅記錄（或投資方有合法納稅記錄）；工業配套宿舍的受讓人須為在配套宿舍所在行政區內持有廠房（不少於1000平方米）或者研發用房（不少於300平方米）的企業。且該企業購買配套宿舍後，其持有的配套宿舍的總面積不得超過該企業在配套宿舍所在行政區內持有工業樓宇建築面積的30%。
此外，《管理辦法》提出取消工業樓宇及配套用房轉讓增值收益，落實「減稅降費」；明確工業樓宇及配套用房轉讓限制條件保障「工改工」項目積極性；強化產業監管等內容。
背景產業空間類住宅化等問題亟需規範
此次發佈的《管理辦法》是在2013年發佈實施的《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》及其配套文件進行修訂而成。
在新聞通氣會上，深圳市規劃和自然資源局副局長王愛朝系統介紹了《管理辦法》的修訂背景。
王愛朝表示，隨著深圳產業發展情況和政策環境的變化，目前2013年政策已經難以適應當前深圳優化營商環境、產業空間節約集約利用的實際需要，具體體現在以下三個方面：一是企業負擔方面。為了抑制產業空間炒作、實現城市發展利益共享，2013年政策規定工業樓宇及配套用房轉讓需要按照繳納一定比例的增值收益。在當時的歷史背景下，收取增值收益具有合法性和合理性，增值收益制度對抑制產業空間炒作發揮了積極作用。但目前深圳市經濟環境已經發生變化，繼續收取增值收益不符合國家「減稅降費」、降低實體經濟企業成本的要求。二是政策導向方面。2013年政策要求工業樓宇和配套用房的受讓人只需是依法註冊登記的企業即可，條件相對寬鬆，導致一些自然人通過註冊公司的方式購買工業樓宇或配套宿舍用於居住，產業空間出現類住宅化的問題，亟需進一步規範工業樓宇及配套用房的受讓人資格條件，保障產業空間真正服務於產業發展。三是市場需求方面。近年來深圳市產業發展出現多元化趨勢，傳統廠房結構單一且空間利用率低，難以滿足不同類型產業發展的需求，需精準施策，對不同類型的產業空間分類管理，進一步提升產業用房精細化管理水平。
針對上述問題，《管理辦法》中集中進行了修訂，主要內容包括取消工業樓宇轉讓增值收益、完善工業樓宇及配套用房轉讓規則、規範工業樓宇及工業配套用房受讓人資格條件、強化產業監管等幾個方面。
焦點抑制工業樓宇及工業配套宿舍的炒作
「抬高門檻」，抑制工業樓宇及工業配套宿舍的炒作，防止產業空間類住宅化。
「須為經依法註冊登記的企業」，上述原有政策對於工業樓宇及配套用房的受讓人資格條件的“唯一門檻”，使得不少項目的工業配套宿舍，經過層層包裝後，成為了“總價低”、“不限購不限貸”的「公寓」，以類住宅的形式出現在了房地產市場市場中。甚至在一些項目銷售現場，還設有“現場註冊公司”的“一站式”購房服務。
在樓市火爆時期，如何打著「類住宅」的“擦邊球”，將產業空間快速“變現”的傳統房地產開發思路，對眾多的開發企業而言具有巨大的吸引力。但若將視角轉換至城市產業，產業空間的類住宅化卻對深圳產業發展造成了擠壓。對此，《管理辦法》對工業樓宇及工業配套宿舍受讓人資格條件進行了進一步規範。
對於工業樓宇受讓人資格條件，《管理辦法》與《深圳市工業區塊線管理辦法》銜接，要求一級工業區塊線內工業樓宇的受讓人應符合《深圳市工業區塊線管理辦法》的要求，須是從事製造業的生產、研發、設計等環節的工業企業或生產性服務業企業，並有3年以上合法納稅記錄（或投資方有合法納稅記錄）。同時允許區產業部門結合轄區產業發展實際情況制定工業樓宇具體的准入條件或者准入產業目錄。
對於工業配套宿舍的受讓人資格條件，《管理辦法》與省自然資源廳今年發佈的政策和深圳市2018年發佈的《深圳市工業區塊線管理辦法》銜接，《管理辦法》對工業配套宿舍的受讓人資格條件進行了規範，要求須為在配套宿舍所在行政區內持有廠房（不少於1000平方米）或者研發用房（不少於300平方米）的企業。且該企業購買配套宿舍後，其持有的配套宿舍的總面積不得超過該企業在配套宿舍所在行政區內持有工業樓宇建築面積的30%。
重點取消工業樓宇轉讓增值收益
進一步優化營商環境，是落實國家「減稅降費」的重要舉措。
為抑制產業空間炒作、實現城市發展利益共享，原有政策要求企業將工業樓宇及配套用房轉讓的部分增值收益上繳政府。
王愛朝表示，結合近年深圳市的產業發展情況，《管理辦法》取消了工業樓宇及配套用房轉讓增值收益制度，將大大降低實體經濟企業成本，切實落實國家「減稅降費」的要求。
《管理辦法》明確，實施前已簽訂轉讓合同但未辦理轉移登記的工業物業，不需繳納增值收益。
激活立促規範產業空間合法流通
「類住宅」、“類商業”的“傳統地產”模式的操作空間，在政策中不斷“萎縮”，成熟產業運營模式尚在摸索，對開發企業而言，佔據深圳城市更新總體量“半壁江山”的“工改”項目，近年來的吸引力呈快速下降趨勢。如何激活“工改”項目積極性，成為了當下政策研判的重要一環。
對此，《管理辦法》分三類明確工業樓宇及配套用房的轉讓規則，聚焦規範產業空間合法流通。
對於一般工業用地上的工業樓宇及配套用房，《管理辦法》分為新出讓用地和已出讓用地兩類，其中新出讓用地以招拍掛用地為主，按照深圳工業及其他產業用地供應管理政策執行，原則上重點產業項目不得轉讓，一般產業項目不得轉讓或僅限整體轉讓。
對於已出讓用地，其上的工業樓宇及配套用房按照土地出讓合同的約定執行；合同沒有約定或者約定不明確的，原則上以未約定或者約定不明確的部分為單位進行整體轉讓。
對於拆除重建類城市更新用地上的工業樓宇及配套用房，《管理辦法》提出延續現行政策規定，允許更新項目實施主體自行選擇分割轉讓、整體轉讓或不得轉讓，以保障「工改工」項目的積極性和市場的流通性。
對於土地整備留用地、非農建設用地及征地返還用地上的工業樓宇及配套用房，《管理辦法》從保障村集體股份公司合法權益的角度出發，允許其自由分割轉讓。同時實行再轉讓時間限制，要求工業樓宇分割轉讓後5年內不得再轉讓。
強化監管建立從土地供應到後續監管的全鏈條產業監管機制
為保障工業樓宇及其配套用房真正用於發展產業，《管理辦法》從土地出讓合同簽訂、工業樓宇及配套用房轉讓、後續產業監管三個環節分別設置了保障措施，建立了從土地供應到後續監管的全鏈條產業監管機制。
具體包括：在土地出讓合同中，應明確約定工業樓宇及配套用房的轉讓限制條件、受讓人的資格條件；在工業樓宇轉讓前，區產業部門應對受讓人資格進行審核並出具意見；在後續產業監管中，區政府應按照相關履約考核標準，定期對受讓人履約情況進行評價考核。
記者 孫雅茜
