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日本全國地價連升5年 疫情或令升勢斷纜

海外地產

日本全國地價連升5年 疫情或令升勢斷纜
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日本全國地價連升5年 疫情或令升勢斷纜

2020年03月31日 15:00 最後更新:09:39

升得太盡?

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日本國土交通省公布最新地價數據,截至今年1月1日,全日本平均地價按年升1.4%,連升5年。一些二線城市的地價,受惠旅遊業需求上升。但過去2個月新冠肺炎疫情在日本擴散,重挫旅遊業及商業活動,很大可能打擊未來一年的地價。

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數據顯示,受惠用地空置率低及極低利率,全日本住宅用地地價平均按年微升0.8%;商業用地則上升3.1%,多於去年的2.8%。從商業用地看,東京、大阪及名古屋三大都市圈總計升5.4%。一些公司為爭取人才,會選擇更寬敞的辦公室,或能夠減少上班時間的地段。另外在遊客區,當地酒店及零售店舖的土地交易亦非常活躍。

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地價上升趨勢更擴展至其他三四線城市,從商業用地來看,香川縣止跌轉升,而秋田縣秋田市,因秋田站周邊多個重建項目,地價時隔27年再次上升。在住宅用地方面,山形及長崎兩縣轉跌為升。在二線的4個核心城市札幌、仙台、廣島、福岡,商業用地地價按年更升11.3%,原因是當地旅遊業商業設施及寫字樓需求持續活躍,鑑於東京等地的地產價格上升,投資者為追求更高收益,於是轉戰二線城市。

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不過當地傳媒指出,全日本地價上升的地區只有48%,而且2月起,新冠肺炎對日本經濟的影響逐漸擴展,令地價復蘇最快的觀光熱點和大城市蒙上陰影。

以沖繩為例,當地商業用地地價按年升13.3%,住宅用地為亦升9.5%,升幅均排在全國首位,但如今大量郵輪班次取消,當地市況非常冷清,零售商鋪開始縮短營業時間。樓市分析師濱元毅預計,如果新冠肺炎持續,長遠會影響地產價格。

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自從馬來西亞在去年4月全面通關以來,當地經濟極速反彈,在全球不少先進國家面對超級通脹及經濟衰退下,馬國2022年的經濟增長仍按年大升8.7%,創出22年以來最大升幅,在所有東南亞國家之中表現最好,令到不少投資者再次注視馬來西亞的機會。

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馬來西亞的經濟表現出色,主要原因是通關大半年以來,當地居民消費顯著回升、就業市場及旅遊業復蘇、加上全球對大馬生產的半導體先進晶片產品需求強勁,令到當地經濟錄得前所未見的反彈。

而推動馬來西亞嘅經濟增長,另一大因素是外國企業加大投資力度。隨著近年中國與西方國家的關係緊張,很多大型企業都將投資轉移到馬來西西亞,例如全球最大的兩間晶片生產商Intel及AMD,過去2年均宣布加大馬來西亞的投資計劃,而最新Amazon及Tesla亦宣布在大馬的發展大計。

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根據馬來西亞投資發展局的預測,2022年全年大馬批准的總投資額,恢復至疫情前每年超過2,000億馬幣水平,外國直接投資佔全國投資額四成,半導體及電子業繼續成為最大投資來源,特別是汽車晶片。單在2022年上半年,大馬已經批准1,714項投資計劃,總金額達到1,233億馬幣,當中外國直接投資佔七成。

此外,大馬政府亦都大力推動基建項目,包括造價500億馬幣的東海岸鐵路、166億馬幣的輕鐵第三延長線、73億馬幣的中樞大道,以及80億馬幣的第二階段5G網絡計畫,都會繼續支持馬來西亞經濟發展,大馬央行預計,今年當地的GDP仍會有4%以上增長。

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至於馬來西亞樓市方面,最影響置業人士的利率亦低於歐美國家,當地目前政策利率僅2.75厘,同時央行今年1月已宣布暫停加息,暗示加息周期在大馬已經接近尾聲,所以馬來西亞樓市亦相對穩定。數據顯示,2022年馬來西亞樓市表現有顯著改善,成交量及易手物業價值,均按年上升逾三成。大型地產平台Propertyguru估計,大馬樓價今年會持續增長,其中位置優越的公寓及豪宅,特別值得看好。

最受投資者關注的大馬物業市場,要數首都吉隆坡及科技重鎮檳城。吉隆坡是馬國最大的金融商業活動中心,其中市中心KLCC更一直都是全大馬的樓市火車頭,亦是通關後最先復蘇的地區。隨著疫情緩和,員工陸續重返辦公室,旅客亦再到訪雙子塔等景點,區內的酒店、大型商場人流亦大幅增加,令同區的物業投資需求回升。

而檳城則是馬來西亞的高科技半導體晶片生產中心,2021年全大馬的電子產品出口額達到 3,860 億馬幣,佔全國總出口額四成,當中八成出口半導體產品來自檳城。其中「峇六拜自貿工業區」更堪稱檳城半導體工業心臟,是全球五大電子及半導體生產基地之一,Intel、AMD、Tesla等世界級科技企業,都在「峇六拜自貿工業區」設有生產基地,因此對檳城的優質住宅有龐大的需求,為投資提供很好的機會。

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如果想了解更多馬來西亞,特別是吉隆坡及檳城的最新發展,最佳方法是親身到當地視察。在香港有多年銷售馬來西亞物業經驗的翡翠島物業,在香港通關後會定期為投資者安排實地考察團,行程安排參觀吉隆坡及檳城不同樓盤項目,跟發展商代表見面,了解當地樓市最新環境,及投資潛力地區,又有大馬律師及銀行代表,講解大馬置業法律、程序及按揭手續。

考察團會安排專車接送及五星酒店住宿,亦會安排參觀名勝景點,及品嚐娘惹菜、榴槤等地道美食,行程都非常有彈性,甚至可以幫團友度身訂造行程,不但尋找投資機會,都滿足旅行欲望。詳情請向翡翠島物業查詢。

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