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世邦魏理仕:澳樓市已回到供不應求狀態

海外地產

世邦魏理仕:澳樓市已回到供不應求狀態
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世邦魏理仕:澳樓市已回到供不應求狀態

2020年04月01日 09:00 最後更新:09:55

今明兩年的住宅供應將緩和...

新冠肺炎疫情令澳洲樓市前景蒙上陰影,但世邦魏理仕(CBRE)的最新研究顯示,澳洲的住宅供應周期開始回到供不應求的狀況,悉尼及墨爾本樓價升幅已恢復強勢,並蔓延至樓價較低水的布里斯本。分析指,央行的放水救市行動雖然未能阻止疫情對經濟的影響,但一旦疫情過去,極度寬鬆的貨幣政策,會令經濟強勁反彈,有利樓市。

資料圖片

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《2020年市場前景報告》中指出,澳洲的樓市發展周期去到供不應求的狀態。CBRE住宅研究主管Craig Godber表示,澳洲的住宅空置水平已受控,住宅供應周期已過高峰,特別是悉尼、墨爾本及布里斯本等首府,當地政府對批准大型發展項目較為寬鬆。隨著低息環境及按揭門檻放寬,物業投資者逐步返回樓市。

報告預計,今年悉尼樓價中位數將再創新高,但由於市場上仍有一定數量的未售出貨尾,今年樓價升幅將會較緩減。預計獨立屋的升幅在7至10%,公寓單位則有5至10%。

而在墨爾本,今明兩年的住宅供應將緩和,當地每年增長的人口也可以消化部分供應,對樓價形成支持,但要留意在貨幣寬鬆環境下,住宅供應有機回再次大量增加。

布里斯本方面,由於過去兩年住宅動工數量大幅減少,造成供應短缺,空置率是四大首府城市中最低。加上布里斯本平均樓價比悉尼便宜一半,較墨爾本低36%,對願意跨省搬遷的澳洲人來說相當吸引。預計今年樓價可能升5至10%。

安保資本投資(AMP Capital)首席分析師Shane Oliver認為,新冠肺炎疫情在未來幾個月可能對澳洲樓市構成風險。央行減息不會阻止疫情爆發對經濟的影響,卻可為家庭及企業減免債務及提供支持。一旦疫情消退,這些舉措將有助經濟更快及更強勁地復蘇。

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自從馬來西亞在去年4月全面通關以來,當地經濟極速反彈,在全球不少先進國家面對超級通脹及經濟衰退下,馬國2022年的經濟增長仍按年大升8.7%,創出22年以來最大升幅,在所有東南亞國家之中表現最好,令到不少投資者再次注視馬來西亞的機會。

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馬來西亞的經濟表現出色,主要原因是通關大半年以來,當地居民消費顯著回升、就業市場及旅遊業復蘇、加上全球對大馬生產的半導體先進晶片產品需求強勁,令到當地經濟錄得前所未見的反彈。

而推動馬來西亞嘅經濟增長,另一大因素是外國企業加大投資力度。隨著近年中國與西方國家的關係緊張,很多大型企業都將投資轉移到馬來西西亞,例如全球最大的兩間晶片生產商Intel及AMD,過去2年均宣布加大馬來西亞的投資計劃,而最新Amazon及Tesla亦宣布在大馬的發展大計。

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根據馬來西亞投資發展局的預測,2022年全年大馬批准的總投資額,恢復至疫情前每年超過2,000億馬幣水平,外國直接投資佔全國投資額四成,半導體及電子業繼續成為最大投資來源,特別是汽車晶片。單在2022年上半年,大馬已經批准1,714項投資計劃,總金額達到1,233億馬幣,當中外國直接投資佔七成。

此外,大馬政府亦都大力推動基建項目,包括造價500億馬幣的東海岸鐵路、166億馬幣的輕鐵第三延長線、73億馬幣的中樞大道,以及80億馬幣的第二階段5G網絡計畫,都會繼續支持馬來西亞經濟發展,大馬央行預計,今年當地的GDP仍會有4%以上增長。

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至於馬來西亞樓市方面,最影響置業人士的利率亦低於歐美國家,當地目前政策利率僅2.75厘,同時央行今年1月已宣布暫停加息,暗示加息周期在大馬已經接近尾聲,所以馬來西亞樓市亦相對穩定。數據顯示,2022年馬來西亞樓市表現有顯著改善,成交量及易手物業價值,均按年上升逾三成。大型地產平台Propertyguru估計,大馬樓價今年會持續增長,其中位置優越的公寓及豪宅,特別值得看好。

最受投資者關注的大馬物業市場,要數首都吉隆坡及科技重鎮檳城。吉隆坡是馬國最大的金融商業活動中心,其中市中心KLCC更一直都是全大馬的樓市火車頭,亦是通關後最先復蘇的地區。隨著疫情緩和,員工陸續重返辦公室,旅客亦再到訪雙子塔等景點,區內的酒店、大型商場人流亦大幅增加,令同區的物業投資需求回升。

而檳城則是馬來西亞的高科技半導體晶片生產中心,2021年全大馬的電子產品出口額達到 3,860 億馬幣,佔全國總出口額四成,當中八成出口半導體產品來自檳城。其中「峇六拜自貿工業區」更堪稱檳城半導體工業心臟,是全球五大電子及半導體生產基地之一,Intel、AMD、Tesla等世界級科技企業,都在「峇六拜自貿工業區」設有生產基地,因此對檳城的優質住宅有龐大的需求,為投資提供很好的機會。

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如果想了解更多馬來西亞,特別是吉隆坡及檳城的最新發展,最佳方法是親身到當地視察。在香港有多年銷售馬來西亞物業經驗的翡翠島物業,在香港通關後會定期為投資者安排實地考察團,行程安排參觀吉隆坡及檳城不同樓盤項目,跟發展商代表見面,了解當地樓市最新環境,及投資潛力地區,又有大馬律師及銀行代表,講解大馬置業法律、程序及按揭手續。

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