Skip to Content Facebook Feature Image

【樓按知息】曹德明:銀行估價不足中伏位

地產

【樓按知息】曹德明:銀行估價不足中伏位
地產

地產

【樓按知息】曹德明:銀行估價不足中伏位

2020年08月13日 16:30 最後更新:15:47

唔想撻訂損手?學兩招傍身!

資料圖片

資料圖片

近期二手市場紛現減價或低於市價的交投,有報導亦指部分二手屋苑的估值下跌,顯示出銀行對物業估價更趨謹慎。

在市況不明朗底下,不少置業人士亦擔心有關狀況會否持續,近日筆者亦收到準買家查詢有關估價不足的問題。物業估價對準買家有何重要?而有什麼方法可避免估價不足而「抬錢上會」?

資料圖片

資料圖片

估價是銀行批核按揭的重要指標,因會直接影響銀行最終批出的按揭成數以及貸款金額。而銀行一般會委託估價行對物業作出估值,當中考慮因素甚廣,如同屋苑類近單位的最近成交紀錄、物業類型、單位質素、座向、景觀,以及鄰近配套等。

估價不足較常見的情況,一般為樓價於短期內急升,或大量成交急跌,以致銀行估價難以即時跟上,或引致即時採取保守行動。如選用長成交期(如建期)的方式付款,期間樓市遇上大幅波動,或會導致入伙時銀行估價不足。

資料圖片

資料圖片

此外,非主流的物業因交投稀疏,銀行估價亦可能未貼緊到業主所提出的售價。而估價不足會影響到準買家的首期預算,試以一個成交價為600萬元的單位為例,按揭借九成,如銀行估足價,首期只需60萬元;若果估價不足,估值只有500萬元,銀行所批出的貸款額則為450萬元,首期頓時增加至150萬元,比當初的60萬元超出一倍,屆時買家要額外支付90萬元的首期。對於現時部份買家傾向借盡按揭成數以及年期上車,如他們未能及時籌集資金支付額外首期,最終或可能要撻訂離場。

資料圖片

資料圖片

要避免估價不足的問題出現,有意置業的人士在事前應先做足準備。在揀選物業時,建議準買家親自查看物業的質素,並且向代理對物業進行查冊,詳細了解物業的背景以及過往的成交紀錄,以作初步評估。準買家若果看中心水物業,要評估自身的購買力,並且準備更多首期資金以備不時之需。

申請按揭前,建議可尋找多間銀行或專業機構,為物業進行估價及咨詢,並且揀選估價最高的作按揭申請。部分銀行以及樓按機構亦有提供網上初步估價平台,讓準買家更快捷地進行初步首期預算。而隨着本港經濟受疫情影響,二手市場進一步作出輕微回調,建議準買家看對心水物業時,不妨大膽還價,說不定有意外驚喜。有意置業人士只要做足資料搜集、了解市況、並且準備充足預算,即使面對估價不足的情況,亦可減低「抬錢上會」的風險。

更多經絡按揭轉介資訊: www.mReferral.com

往下看更多文章

大馬成亂世資金避風港 吉隆坡檳城樓市看俏

2023年04月03日 14:47 最後更新:17:51

自從馬來西亞在去年4月全面通關以來,當地經濟極速反彈,在全球不少先進國家面對超級通脹及經濟衰退下,馬國2022年的經濟增長仍按年大升8.7%,創出22年以來最大升幅,在所有東南亞國家之中表現最好,令到不少投資者再次注視馬來西亞的機會。

unsplash設計圖片

unsplash設計圖片

馬來西亞的經濟表現出色,主要原因是通關大半年以來,當地居民消費顯著回升、就業市場及旅遊業復蘇、加上全球對大馬生產的半導體先進晶片產品需求強勁,令到當地經濟錄得前所未見的反彈。

而推動馬來西亞嘅經濟增長,另一大因素是外國企業加大投資力度。隨著近年中國與西方國家的關係緊張,很多大型企業都將投資轉移到馬來西西亞,例如全球最大的兩間晶片生產商Intel及AMD,過去2年均宣布加大馬來西亞的投資計劃,而最新Amazon及Tesla亦宣布在大馬的發展大計。

unsplash設計圖片

unsplash設計圖片

根據馬來西亞投資發展局的預測,2022年全年大馬批准的總投資額,恢復至疫情前每年超過2,000億馬幣水平,外國直接投資佔全國投資額四成,半導體及電子業繼續成為最大投資來源,特別是汽車晶片。單在2022年上半年,大馬已經批准1,714項投資計劃,總金額達到1,233億馬幣,當中外國直接投資佔七成。

此外,大馬政府亦都大力推動基建項目,包括造價500億馬幣的東海岸鐵路、166億馬幣的輕鐵第三延長線、73億馬幣的中樞大道,以及80億馬幣的第二階段5G網絡計畫,都會繼續支持馬來西亞經濟發展,大馬央行預計,今年當地的GDP仍會有4%以上增長。

unsplash設計圖片

unsplash設計圖片

至於馬來西亞樓市方面,最影響置業人士的利率亦低於歐美國家,當地目前政策利率僅2.75厘,同時央行今年1月已宣布暫停加息,暗示加息周期在大馬已經接近尾聲,所以馬來西亞樓市亦相對穩定。數據顯示,2022年馬來西亞樓市表現有顯著改善,成交量及易手物業價值,均按年上升逾三成。大型地產平台Propertyguru估計,大馬樓價今年會持續增長,其中位置優越的公寓及豪宅,特別值得看好。

最受投資者關注的大馬物業市場,要數首都吉隆坡及科技重鎮檳城。吉隆坡是馬國最大的金融商業活動中心,其中市中心KLCC更一直都是全大馬的樓市火車頭,亦是通關後最先復蘇的地區。隨著疫情緩和,員工陸續重返辦公室,旅客亦再到訪雙子塔等景點,區內的酒店、大型商場人流亦大幅增加,令同區的物業投資需求回升。

而檳城則是馬來西亞的高科技半導體晶片生產中心,2021年全大馬的電子產品出口額達到 3,860 億馬幣,佔全國總出口額四成,當中八成出口半導體產品來自檳城。其中「峇六拜自貿工業區」更堪稱檳城半導體工業心臟,是全球五大電子及半導體生產基地之一,Intel、AMD、Tesla等世界級科技企業,都在「峇六拜自貿工業區」設有生產基地,因此對檳城的優質住宅有龐大的需求,為投資提供很好的機會。

unsplash設計圖片

unsplash設計圖片

如果想了解更多馬來西亞,特別是吉隆坡及檳城的最新發展,最佳方法是親身到當地視察。在香港有多年銷售馬來西亞物業經驗的翡翠島物業,在香港通關後會定期為投資者安排實地考察團,行程安排參觀吉隆坡及檳城不同樓盤項目,跟發展商代表見面,了解當地樓市最新環境,及投資潛力地區,又有大馬律師及銀行代表,講解大馬置業法律、程序及按揭手續。

考察團會安排專車接送及五星酒店住宿,亦會安排參觀名勝景點,及品嚐娘惹菜、榴槤等地道美食,行程都非常有彈性,甚至可以幫團友度身訂造行程,不但尋找投資機會,都滿足旅行欲望。詳情請向翡翠島物業查詢。