憧憬離谷底不遠　中原工商舖：第四季售價跌半成

第4季決勝負！

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本港經歷疫情第三波影響經濟發展步入元氣大傷，投資市場經歷新冠肺炎疫情，工商舖市場持續處於調整期，整體買賣交投量及價格都大幅回落。不過，業界認為，價格下調有助吸引投資者趁低吸納，加上8月份非住宅物業按揭成數獲提升至最高五成，為工商舖市場帶來好消息。

中原(工商舖)董事總經理潘志明預計，第4季工商舖售價會傾向平穩微調，約有5%下調空間。

中原(工商舖)統計，截至9月22日，第3季市場共錄得約1,021宗工商舖買賣個案，表現跑贏過去4個季度，且情況更超越社會運動後有所回升。該行預測，隨著疫情有所緩和，加上部份工商舖價格已調整至一定水平，相信第四季售價跌勢會喘定，預料跌幅約5%；而成交量方面則會穩步上揚。

有別於住宅市場的龐大剛性需求，工商舖物業與環境市道息息相關，而且以投資目的為主，在過去一年的社會事件以及疫情肆虐下，工商舖市場不論價量都見大幅回落。中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，金融管理局於8月19日突擊宣佈非住宅物業按揭成數上限一律放寬10個百分點，此舉令買家財務上更為靈活，而且工商舖物業價格已較高峰期顯著調整，刺激投資者意欲，同時吸引新晉買家轉投尋寶，以中細價物業最為受惠，當中價格減幅最大的舖位成為關注對象。

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潘氏續表示，該行統計有關措施實施前後一個月間工商舖物業買賣成交量，實施後的8月20日至9月22日有約446宗成交，較實施前7月20至8月19日約375宗買賣個案為高，增幅約19%。當中以商舖成交宗數增幅最大，佔整體成交量的110宗，實施前後差幅約41%；工廈交投量升幅增加約21%，由237宗升至約287宗。不過寫字樓市場則稍微濟後，實施措施後一個月僅錄得約49宗買賣個案，比之前的60宗少約18%。

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又稱，近月工商舖市場有稍微轉活跡象，由6月開始已逐步攀升至約350宗水平，預料情況將持續向好；而按季觀察的話，今年第三季暫時錄得約1,021宗買賣成交個案，涉及總金額約169.3億元，宗數為自去年第三季起按季最高，反映買家入市意欲有所回升，帶動成交量遞增。

另一方面，大額成交方面，由於不少大型項目叫價都有調低，吸引投資者趁低入市。第三季暫時錄得約13宗逾億元成交個案，合共總金額約65.21億元。季內有全幢酒店成交如銅鑼灣珀麗尚品酒店，由原叫價約7億元累積減至約4.6億元易手，減幅約三成。全幢寫字樓及全幢工廈成交都頗為活躍，佔據今年第三季三大工商舖成交排名，首位為長沙灣Peak Castle全幢，作價約18億元；第二位為觀塘SML Tower以約15億元售出；排名第三則為粉嶺開達工業中心，成交價約8.08億元。

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展望第4季，代理認為，工商舖市場已處於調整期超過一年時間，不少優質物業價格都已回調至相當吸引的水平，加上8月份按揭成數獲提升後，無疑對推動投資者入市有正面幫助。當中在疫情下受最大打擊的舖位市場反彈力度最大，個別投資者已陸續趁低吸納優質舖位作長線持有，預計未來一季商舖交投量會持續止跌回升，以中細價舖位最為活躍，更會帶動整體工商舖入市氣氛。工廈物業因呎價相宜而成為入門之選，同時大型項目既有重建活化可塑性，不論是小額投資者或發展商財團等都是潛在入市買家，全方面利好。

寫字樓市場方面，受經濟環境惡劣及企業辦公模式有變影響，市場對辦公室需求下降，核心區甲廈空置率高企，難以支撐買賣價，但始終香港營商環境根基鞏固，長遠而言商廈物業仍有潛力，預計第4季工商舖售價會傾向平穩微調，約有5%下調空間，而租金則會有5%至10%的跌幅，當中以核心區商舖跌勢較重。