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有物管公司拒回饋小業主 林卓廷批政府視而不見

社會事

有物管公司拒回饋小業主 林卓廷批政府視而不見
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有物管公司拒回饋小業主 林卓廷批政府視而不見

2020年09月24日 19:13 最後更新:19:23

大聯盟指出,計劃批出的補貼,不少成為了物管公司的直接純利

因應新冠肺炎疫情對社會的影響,政府於較早前推出「保就業計劃」,僱主可申請計劃以取得聘請員工3個月的一半薪金,每位員工可取得最多9,000元津貼。「全港業主反貪腐反圍標大聯盟」於今日(24日)召開記者會,指出計劃批出的補貼不少成為了物業管理公司的直接純利,呼籲全港業主盡快與管理公司商討取回其在「保就業計劃」應得的回饋。

林卓廷批評「保就業計劃」的補貼成了不少大公司的盈利。直播截圖

林卓廷批評「保就業計劃」的補貼成了不少大公司的盈利。直播截圖

民主黨立法會議員林卓廷指出,第一期「保就業計劃」的受惠者大部分為大型物業管理公司,前線員工未有受補貼資助。他翻查資料,發現全港500多間物管、保安及清潔公司、升降機保養商在第一期計劃獲得10億元補貼,有些屋苑服務公司在沒有失業問題下申請保就業計劃,令所獲補貼的金額成為了該公司純利的主要來源。他批評政府啟動「保就業計劃」時「合埋對眼」,在沒考慮各行各業的虧蝕情況及盈利規模便批出補貼,令到大部份補貼只是「入大公司袋」。

此外,有不少物業管理公司不會將「保就業計劃」所得補貼後回饋予小業主,甚至有物管公司以疫情導致工作量增加為理由,收取更多管理費,批評這些公司「發疫症災難財」。聯盟曾於本年5月向全港物管、保安及清潔公司派發問卷調查,最後只收回3間公司的回應,均對於「回饋小業主」的要求「予以了拒絕」。他呼籲小業主可透過聯盟向管理公司追討「保就業計劃」應得的補貼。

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高樓大廈老化嚴重 物管「老大難」 消委會倡分短、中、長期解決

2023年05月16日 08:30 最後更新:09:17

消費者委員會近日發表私人住宅物業管理調查報告《創優增值-提升香港物業管理費透明度和管治》,涵蓋管理費、大廈維修、業主權益和責任、利益衝突等,消委會報告總結為六大問題,消委會總幹事黃鳳嫺接受本網訪問時表示,高樓大廈愈來愈舊是大問題,優化物業管理刻不容緩,她建議分短、中、長期,解決香港物業管理和維修難題。

消費者委員會總幹事黃鳳嫺

消費者委員會總幹事黃鳳嫺

香港超過一半人口居住在私人樓宇,單幢樓多,黃鳳嫺表示,不少業主買樓後,就等待樓宇升值,對日常管理不聞不問,直至大廈需要大規模維修,才發現須支付大筆金錢 ; 也有業主不滿意物業管理公司收費、服務態度,卻發現業權份數不夠,無法撤換物業管理公司。

根據消委會資料,過去11年共收到694宗關於物業管理的投訴,涉約4億元,其中一半與價格及收費有關,這些投訴中,消委會成功調解約半數,其餘一半未能調解的,多與價格和業權份數計算有關。

業主必須了解公契   知道自己業權份數

因此,了解大廈公契非常必要,一幢物業在第一份買賣合約簽訂後,公契就生效,近年出售的樓盤,公契較為詳盡完善,會訂明委託公契經理人,為期兩年,兩年後才可以換物業管理公司,公契內有一重要環節,就是小業主的業權,公契會訂明業主的業權份數,也有公契列明管理份數,即自己擁有的單位,加上公用設施,每名業主管理份數是多少,從而釐訂管理費。《建築物管理條例》說明,必須50%或以上的業權份數同意,才可以換物業管理公司 ; 100%業主同意,才可修訂公契條款。

港人熱衷買樓,卻很少人在置業時了解大廈公契。(資料圖片)

港人熱衷買樓,卻很少人在置業時了解大廈公契。(資料圖片)

黃鳳嫺說,現今的情況主要是三方面 :

第一、舊大廈公契一般較為粗疏,而若要改善大廈一些情況,很可能需要修改公契,例如消委會在調查中,就發現有幢大廈竟有4個法團、4份公契,一旦要進行大規模維修,如更換渠管、處理外牆石屎剥落等,那個法團負責? 誰有決定權? 每戶分擔多少費用? 要處理這些問題,就需要修改公契。現行法例需要100%業主同意,才可修改公契,但舊樓一般難以接觸到100%的業主,部份可能已遷出、移民甚至過世,這是難以處理的問題。

第二、業權份數問題,香港的發展項目,不少包括住宅、商場、停車場甚至酒店,發展商、大業主的擁有權,與小業主的業權份數和管理份數分配非常複雜,消委會這次調查中看過約250份公契,其中5個樓盤,住宅那部份的業主,合共持有的業權份數,僅14%至48%,即住宅業主根本不可能左右任何決定,此外不少業主不知道自己的業權份數。

第三、利益衝突,她表示,250份公契中,相關樓盤的物業管理公司,75%樓盤物業公司與發展商相關,是附屬公司或同屬一集團。

特別基金難籌組   重大維修缺資金

物業維修保養是影響較大的問題,特別在公契粗疏的舊大廈,《建築物管理條例》說明,物管公司須設立3項基金 : 一、一般基金(General Fund) ; 二、緊急基金(Contingency Fund) : 處理緊急但小規模的維修 ; 三、特別基金(Special Fund) :處理大規模維修工程。前兩項基金一般爭議不大,但第三項特別基金,涉及大型維修工程如前述的更換電線渠管、外牆石屎剥落等,若公契沒有相關條款訂明特別基金籌組及供款方法,基金就很難籌組,黃鳳嫺表示,《建築物管理條例》並未訂明特別基金供款方法,及業主供款比例等,一般來說業主不願額外供款,物業管理公司與業主在這方面難以達成共識。

事實上,市區重建局2017年的一項研究顯示,只有三分之一參與調查的樓宇已設立特別基金,而部分基金的資金結餘不足以支付大型維修工程費用。到了問題累積,必須維修時,就涉及高昂工程費用,業主將難以負擔。

大廈老舊缺維修,曾發生大廈外牆石屎裝飾飛脫傷途人事件(資料圖片)

大廈老舊缺維修,曾發生大廈外牆石屎裝飾飛脫傷途人事件(資料圖片)

令事情惡化的,是業主一般不熱衷參與物業管理,消委會發現六成業主很少或從不出席大會,78%業主對樓宇管理及法規欠認識。黃鳳嫺說,若不理會物業管理,對自己非常不利,事實上,若業主積極參與物業管理,管理費上升速度也會較慢 ; 而若要進行大型維修,業主也較了解情況,能估算成本,各方較易達成共識,整體運作也有監督。

黃鳳嫺強調特別基金的問題,認為必須解決,物業管理公司亦透露,他們面對的困難,是很難與業主就供款等問題達成共識,消委會建議供款可有4種方法決定 : 1、釐定供款方法,聘請專業人士評估未來10年工程的維修需要及成本 ; 2、由物業管理公司建議 ; 3、每月管理費中加一定比例,撥入特別基金 ; 4、參考國內做法,發展商成立種子基金,業主放入兩個月管理費,然後每月供款,基金須有獨立戶口,定時匯報,獨立監管。

綜合而言,香港物業管理可總結出六大問題 : 1、業權份數難看到 ; 2、服務質素參差 ; 3、改公契不可能 ; 4、特別基金 ; 5、利益衝突 ; 6、業主參與度低。黃鳳嫺建議分短、中、長期,解決這些問題。

香港物業管理可綜合為六大問題。(資料圖片)

香港物業管理可綜合為六大問題。(資料圖片)

短期  : 令業權份數清晰易查

短期而言,首先令業權份數清晰容易查考,黃鳳嫺稱,這在新樓盤難度不大,一手住宅銷售條例要求講明業權份數,但沒有要求講明計算方法,消委會要求加上計算方法,就消委會所接觸的發展商,對此並無異議。置業者買樓時要了解業權份數及管理份數 ; 大型屋苑相信不難查到各業主的業權份數,舊樓情況較複雜,但當年樓宇落成時也要作相關法定聲明(statutory declaration),物管公司也可以查到這些資料。資料顯示,一般而言在屋契有註明業權份數,也可在田土廳查得到。「業權跟你一生一世。」黃鳳嫺說,所以,買樓一刻就要知道業權份數。

此外是加強業主對物業管理的認知和參與,業主立案法團工作很多時吃力不討好,甚為費時,她認為現在予業主立案法團相關人員津貼太低,沒有吸引力,建議增加 ; 此外簡化開會程序,利用科技開會,節省時間。

然後是披露利益衝突,她說,發展商及大業主,若持一定比例業權份數,在重要議決、招標時須披露,或不參與。現時商界已有利益衝突的處理,若各方同意,各法團可自行設計利益通報機制。

中期:  善用科技聯繫溝通

中期而言,她建議利用科技,例如設計手機app,讓業主了解大廈的情況、表達意見等,此外可在網上召開會議。若業主們都同意,馬上籌組特別基金,可參照上面的方法決定供款方式。未有業主立案法團的,盡快籌組,即使未能立刻籌組,物管公司也要加強與業主的溝通。

長期 : 降低改公契門檻   立法規定特別基金供款

長期工作方面,主要與立法有關,黃鳳嫺認為應降低修改公契門檻,由現在的須100%業主同意,降低為75%,她解釋,這是參考《公司法》,75%股東同意可修改章程,這只是作為參考,日後若真的修改法例,可按實際情況訂定修改公契門檻。

民政事務總署曾表示,大廈公契是大廈各業權共有人、經理人和發展商所簽訂的私人契約,若由政府透過立法方式容許修訂大廈公契,將影響私人業主之間的權利和義務,涉及私有財產權在《基本法》下如何得到有效保障的根本問題,爭議性極大,必須小心處理。但黃鳳嫺認為,舊樓無法改公契以至無法進行維修,已成為嚴重問題,重要是面對現實,必須權衡輕重,正面解決問題。

特別基金的供款,她認為長遠而言須透過立法處理,立法規定業主須供款,放在特別基金,而特別基金須有獨立帳戶,及監管機制,定時匯報收支,帳目透明。

最後有關利益衝突,她表示應立法規定大業主及發展商披露業權,及在涉及利益相關、投標等事情上,發展商和大業主須作利益披露。

三無舊樓問題不易解決。(資料圖片)

三無舊樓問題不易解決。(資料圖片)

香港有不少三無舊樓,可能難以透過上述方法解決問題,黃鳳嫺說,三無大廈要另外處理,但一些不太舊的樓,或大屋苑,可先起動,剩下三無舊樓,就較易集中力量解決。

建立物管公司資料庫

消委會調查中也發現,有業主想換管理公司,卻苦無參考資料,不知該如何選擇,黃鳳嫺建議成立物管公司資料庫,收集各種規模樓盤的物業管理公司,他們所提供的服務與收費,這是參考機電工程署電梯維修做法,樓盤匿名,以免出現合謀定價問題違反競爭法。

物業是港人最重要的資產,她說,完善物業管理,對樓宇的價值有正面作用,業主們不要以為大廈管理跟自己無關,隨著物業日益老化,業主會「唔見好多錢」,必須立刻採取行動,優化物業管理。

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