居屋存在不公義？
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在同一個時空之下，不同的市場板塊成交價兩極發展，在這世道之下，不同階層的買家，有不同的購買力及投資回報。加上，政府近年的樓市辣招對不同板塊實施不同的借貸槓桿度，多年來在政府管控樓市的規劃裡面，低成數按揭竟扼殺了400萬以上的自住換樓空間，這個是不公的。
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「平行時空」果然在市場持續出現，過去的周六日，屯門居屋兆康苑三房戶在24小時內有兩宗自由市場價成交，分別為608萬及524.5萬，分別創今年的新高及新低。另外屯門市中心的私樓屯門市廣場成交呎價達16,104元，與同區居屋兆安苑成交實用呎價僅8,437元。
去年，林鄭特首的而且確做了一個正確的開始－放寬了首置1,000萬或以下的按揭成數。但正確的事暫時仍未繼續正確地持續，因為1,000萬以上這普遍的換樓板塊，仍然只是借到5成按揭。我認為不同板塊的按揭成數應該逐步遞增才對的，例如1,000萬以上至1,500萬我認為可以借7成按揭，這才可以令到換樓活動暢順從而增加放盤量。
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事實上，「林鄭Plan」推出之後，細單位的放盤量增加，令到同一價錢的細單位質素提升了，只是換樓對象的板塊是供應不足，所以就會出現上游盤上升，下游盤下跌的情況。這個「平行時空」究竟會到幾時呢？我相信還看放盤量。如果下游單位的放盤量是繼續增加，而上游放盤量是持續減少的話，那「平行時空」會更大幅度懸殊。
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當然，若去到某天連下游盤都減少，並配合租金上升時，這就是整體樓價起動的時候了。這種情況以現在的趨勢是頗有機會的，但筆者認為，居屋仍然未作出最佳的分配，即使在有限供應量的五餅二魚之下，似乎政府不同部門仍想各自面面俱圓的。
筆者留意到，最新一期居屋的家庭入息上限，可以去到6.6萬。但6.6萬的收入是可以買到800萬物業，令到更強購買力的人加入申請居屋；另一方面，公屋富戶就不敢有太大的動作，結果只是會令原本最需要的人的中籤必然下跌，以及被擠出資助房屋的安全網，這是不公義的。
新居屋6個屋苑合共9,154伙已正式接受申請，是復建居屋以來最多。當中新界西區有兩個佔總供應40%，分別是位於元朗屏山的朗天苑及屯門恆富街的兆翠苑，樓花期較長，分別為約32個月及21個月。
位於元朗屏山的朗天苑及屯門恆富街的兆翠苑佔總供應40%。（影片截圖）
位於元朗屏山的朗天苑今期供應最多，為全港樓層數目最高的公營房屋大廈，靠伙數多、入場價低吸引市場目光。項目分3座，涉及3，080伙，約佔總供應的34%，定價是新一期6個居屋屋苑中最低，最低149萬元，綠表及白表首期分別約7.5萬及15萬便可上車，比位於市區新居屋低約12%至33%，屋苑主打兩大房，適合三至四人家庭。
朗天苑。（影片截圖）
屋苑靠近青山公路，若想避免噪音，想要寧靜的環境，可選擇B、C座向西或南面的單位，全盤最優質景觀為B座向西北面，可側望家安花園旁的綠化地帶，預計為最搶手項目。
朗天苑交通不便。（影片截圖）
值得留意的是，居住於此亦面臨交通、配套不便等問題。朗天苑遠離市區，屋苑只設有少量店鋪，最近至少要走10分鐘到元朗大馬路才有更多選擇。
兆翠苑。（影片截圖）
位於屯門恆富街的兆翠苑，入場價為281平方呎的開放式售價179萬元，整批均價6,800元，比朗天苑貴8%，大部分單位以樓景為主，由於前方有馬路及輕鐵站，有機會受噪音影響。兆翠苑同樣面臨交通配套不便等問題，儘管屋苑附近將興建屯門延線第16區站接駁至屯門站，新站將提供4層商場，但預計於2030年才落成。
兆翠苑入伙後至少等5年交通配套才完善。（影片截圖）
香港迎來今年第二次加息後，最優惠利率介乎5.875厘至6.125厘，按息升至15年高位，達3.625厘，加息周期前後對比，負擔可謂三級跳。
宏亞按揭證券助理副總裁葉敬誠表示，本次美國加息周期是20多年來最大型的一次，去年年初加息開始之前，一般的按揭利率是1.5厘，到現在逾3厘，增幅較大。
宏亞按揭證券助理副總裁葉敬誠。（影片截圖）
以500萬貸款額為例，加息前實際供款利率低見約1.5厘，月供僅約17,260元，現時利率升至3.625厘，供款大增接近5,550元，比例高達32%，每月預算22,800元。現時數額不小，加上樓價「陰乾式向下」，多重打擊有機會令樓市雪上加霜。
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