一級歷史建築北角皇都批出強拍成首例 發展商覓地料進取

北角皇都戲院大廈兩年前獲新世界申請強拍。

過往發展商透過強拍將舊樓統一業權，部分項目或因法例的疑慮產生障礙，惟近月多個成功批出強拍的案例，均有助地產界釋除疑慮，為有重建價值的物業掃除不明朗因素，業界料將有助增加私宅用地供應。當中包括屹立北角逾六十載的北角皇都戲院大廈，於8月尾獲土地審裁處批出強拍令，成為首個成功批出強拍令的一級歷史建築。

北角皇都戲院大廈。資料圖片

代表發展商處理今次個案的孖士打律師行合夥人葉冬生表示，是次個案將會成為同類申請的先例，判詞中重申歷史建築的評級，本身僅屬行政措施，不會受到古物古跡條例的保障，因此法官進行判決時毋須考慮；預料日後發展商覓地「計數」時，將「可能會進取少少」。

北角皇都戲院大廈兩年前獲新世界申請強拍，8月份時獲土地審裁處批出強拍令，底價逾47億元，創歷來金額最大的強拍底價紀錄。因應該廈的戲院外牆，有一幅名為《蟬迷董卓》的浮雕，出自中國畫家「梅與天」之手，將中國筆觸融入西洋畫，該部分早於2017年獲古諮會評為一級歷史建築物，因此該強拍個案，成本港史上首個成功批出強拍令的一級歷史建築。

代表發展商處理今次個案的孖士打律師行合夥人葉冬生指出，是次個案將會成為同類申請的先例，對日後的強拍市場帶來相當大的影響。他解釋，法官在判辭中多次重申，歷史建築的評級，本身僅屬行政措施，不會受到古物古跡條例的保障，因此法官進行判決時毋須以此作為考慮。他稱，據現時法例，只有獲政府評定為法定古跡的建築物，才受到相關條例保障，除非得到政府批准，否則不能清拆，亦不能在建築物的結構上進行大改動；至於今次獲批強拍令的北角皇都戲院大廈，僅屬獲評級的歷史建築，並不受到相關條例保障。

屹立北角逾六十載的北角皇都戲院大廈，於八月尾獲土審處批出強拍令。

據現時《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，若業主持有樓齡逾五十年舊樓的八成業權，可向土地審裁處申請強拍。葉冬生進一步指出，若申請人在遞交強拍舊樓申請時，只要能夠滿足強拍條例相關要求，包括以合理價錢進行收購，以及涉及地段、樓齡，維修狀況均理應重新發展，則已合乎獲批強拍令的條件，至於申請人收購項目後是否有足夠能力重建等因素，並非頒布強拍令的考慮因素。

葉冬生強調，法庭只會根據條例要求作出決定，至於買家在強拍市場購入項目後能否順利申請重建，則在買家統一業權後，受到其他條例規範，包括建築物條例、城規會條例及地契。他舉例指，近期有一宗強拍申請，因應涉及的舊樓與毗鄰建築並排，若拆卸時將影響在旁樓宇的建築結構，因此小業主以此作為抗辯理由，惟法庭亦清楚指出，只要申請人滿足條例要求，則理應獲批強拍令。

葉冬生指出，若法庭在決定是否頒布強拍令時，考慮其他條例以外的因素，相當於在條例上作出「僭建」，會引致法律上出現不確定性，違反法治精神。他稱，今次個案將成為日後的先例，可見歷史評級與並不是法庭的考慮因素，預料日後發展商覓地「計數」時，將「可能會進取少少」。

申請今次強拍的新世界集團，日前已率先指出擬保育大廈內前皇都戲院的相關部分。今次個案成為先例，據地產界人士估計，將有助釋出具歷史背景私宅用地。

政府提出修例，建議降低強拍申請門檻，樓齡達50年或以上私人樓宇，門檻由現時的80%降低至70%或65%。其中7個「指定地區」，樓齡達60至69年的樓宇；以及全港樓齡達70年的樓宇，強拍門檻將降至65%。

香港測量師學會前會長劉振江表示，不同地區對重建需求不同，部分區域較緊張，需要加速步伐，相信政府經諮詢後作出審慎判斷調整門檻，今次也是推動樓宇重建和解決樓宇老化問題的重要步驟，但按照目前市場環境，要見到成效需一定耐性。

劉振江解釋，過去一年多因應利息上升和樓市調整，導致地價出現很大跌幅， 發展商收購重建工作大幅度放緩，相信修例草案經立法通過後，要推動市區重建或舊樓併購，仍然會有一段時間受到經濟環境影響而面對困難。他指出，市區重建是長期工作，需要等待市場環境改善，息口有所回落，縮短發展審批時間，將發展成本和風險減低， 帶動地價回升，將有助市區重建。

對於當局提出的7個「指定地區」，劉振江預計，港島西營盤、上環和灣仔樓價較高，以往最早有市區重建項目，有機會較快見到新修訂成效，如果該區有大型地盤，經濟效益會更大。

學會歡迎條例草案，認為平衡發展商重建舊樓的步伐和小業主的權益，便利相連地段的合併重建的措施，亦可提高土地資源的運用，同時令小業主受惠於更大規模的重建。