【置業點評】李志成：樓市呈「三低一高」格局

「三低一高」幫你做業主？

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疫情陰霾籠罩全球經濟，香港經濟亦受打擊，最新失業率升至16年高位，不過樓市抗跌力強勁，僅錄輕微調整，並呈現低供應、低槓桿、低息及高資金水平的「三低一高」格局。美國大選結果將近確定，相信市場前景會逐漸明朗化，目前全球持續量化寬鬆，低息勢頭不變，買樓保本增值對比其他投資工具較穩健，料對樓市承接有正面支持。

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先談低供應，人口持續增加，市民置業剛性需求大，從近日新盤熱賣程度可見一斑。不過本港住宅長期供不應求，政府近年調整公私營房屋比例，由六四比改為七三比，變相私樓供應將難滿足持續增加的需求，雖然政府推出明日大嶼及土地共享先導計劃等各種覓地建屋方案，不過政策難以一蹴而就，短期內房屋求過於供問題持續，樓價難有大跌空間。

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再談低槓桿，在金融海嘯後政府推出連串「辣招」調控樓市，現時市民置業槓桿程度有限，平均按揭成數低於6成，與金融風暴時期過度槓桿及借貸情況相差甚遠。再者，目前不少業主已供滿樓，持貨力強，而且吸取03年沙士經驗，是次面對疫情亦未見大幅劈價賣樓套現情況，相信拋售潮還未成氣候。

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最後是低息及高資金水平，兩者關係密切，各地政府相繼實施量化寬鬆應對疫情對經濟的衝擊，資產價格很大機會水漲船高，現金面臨貶值，不少買家買磚頭抗通脹。近日螞蟻集團上市計劃煞停，不過未見資金顯著從本港市場流走，銀行體系結餘逾4,500億元，市場資金充裕，與樓按相關的港元一個月拆息跌至0.1厘，創逾10年新低，以現時新造H按計劃約H+1.35厘計算，實際按息約1.45厘，低於2厘關口，業主可享慳息，有利樓市交投。

近日疫情漸緩和下，市場氣氛好轉，新盤繼續推盤攻勢，不少以貼市價登場，力吸各路客源，新盤熱銷下對二手構成壓力，部分二手業主心態軟化，願意提供減價空間促成交易，吸引不少新盤向隅客及二手準買家物色優質單位，帶動二手交投。電郵：richardl@hkp.com.hk

東京樓價越升越有，日本「不動產經濟研究所」公布，東京23區23年的單位平均售價首度突破1億日圓（約520萬港元）。

東京樓價創新高。 資料圖片

數據顯示，東京都、神奈川縣、埼玉縣和千葉縣「一都三縣」24年1月的新建單位每戶平均價7956萬日圓（約415萬元），按年升22.2%。其中，東京23區平均售價為1億1561萬日圓，按年增36.7%。

研究所表示，自24年4月起，當局將嚴格管制建築業超時工作情況，預計建築成本將進一步增加，樓價或仍會向上。

東京。 資料圖片

東京二手房價也連創新高。地產調查公司東京KANTEI近期發表數據，東京都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）1月份二手住宅平均期望出售價格為每70平米（753方呎）為1億1138萬日圓（約580萬港元），較上月提高1.3%，連續12個月創新高。

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日經中文網則指出，都心6區的買家，大多是海外房地產投資者和富裕人士，購買原因為優越的地理位置和升值能力，而家買家實力雄厚，買樓勢頭減弱，而且升勢還會持續。