【樓按知息】曹德明：談劇說樓按

戲如上車，劇如人生～

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疫情期間因限聚令，筆者在家偶爾看到一齣電視劇集，情節貼地寫實，當中亦道出時下年青人買樓時遇上的難處，成為城中熱話。根據本公司的內部數據，2020年，18至30歲的按揭申請個案按年升逾兩成，所以相信該劇集亦能引起不少年青業主的共鳴。

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劇中男女主角均為一般上班族。在地產經紀的推介下，看上一個合適的單位。在支付臨時訂金後，欲以首置人士身份向銀行申請八成按揭。臨門一腳銀行查到同層有凶宅單位，因此最多只能批出六成按揭，首期頓時急增一倍，須抬錢上會。戲如人生，現實中亦有類似例子發生。首期金額看似能掌握，但事實上同時取決於可承造按揭之成數以及物業估值。

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銀行批出按揭成數時，須考慮多頂因素，如借款人的財務狀況、信貸記錄、還款能力，以及物業的樓價、類型、樓齡、用途等。估價則是銀行批出貸款金額的重要指標，考慮因素包括同屋苑成交紀錄、物業類型、質素以及鄰近配套等。準買家即使合乎申請高成數按揭的資格，估值不足或銀行承造按揭成數不合乎預期，均會影響到首期預算。建議買家除了要對自身的經濟狀況作評估，亦要多作物業比較，並向代理了解物業的背景及代進行查冊。

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得知銀行未能批出所預期的按揭成數後，劇中主角曾經想以各種方式籌集額外首期，先後分別向家人、親戚、朋友、同事，甚至考慮向財務機構借款。事實上，填寫按揭申請表格時，銀行及按保公司一般會詢問首期資金來源出自於「儲蓄存款」、「投資」、「借貸」或「由第三者送贈」。要注意是，銀行及按保公司均有規定，首期資金來源不能來自「借貸」。

假設劇中主角成功向財務機構借取貸款，如銀行審批按揭時查出有關記錄，銀行可拒絕有關按揭申請。買樓是人生大事，筆者建議有意置業之人士不要模仿劇中的男女主角，凡事都計到盡。

任何事都需要留一手準備，資金預算上要預鬆，以免遇上物業估價不足或銀行未能承造預期之按揭成數，最後廢盡心思籌錢上會。當然，尋找專業按揭轉介公司或銀行職員作詳細咨詢，更能令你計得準確、買得安心。更多經絡按揭轉介資訊: www.mReferral.com

香港金管局總裁余偉文今日（7月7日）下午6時會見傳媒，宣布自2009年首次引入樓市逆周期宏觀審慎措施後（即樓市辣招），首度放寬措施。

三大措施包括調整自用物業按揭成數、非住宅物業可造按揭成數、放寬以資產水平為審查基礎的按揭成數，所有措施即時生效。

第一項措施—自用住宅物業按揭成數上限放寬：

1）1500萬元以下物業 上限70%

2）1500萬元至3000萬以下物業 上限60%

3）3000萬以上物業 上限50%

非自用住宅物業的按揭成數上限維持在50%。

第二項措施—調整非住宅物業即寫字樓、商舖等，最高按揭成數，由5成上調至6成。

第三項措施—放寬以資產水平為審查基礎的按揭成數上限，由40%升至50%，適用於住宅和非住宅物業。

余偉文表示，將調整樓市逆周期宏觀審慎措施。他表示，住宅樓價從2021年高位跌了13%，寫字樓從2018年高位跌了20%。

他表示，這項放寛不會對銀行造成風險，而可以讓置業者有靈活安排。

(圖片來源:星島日報)

香港按證保險有限公司宣布，按揭保險計劃（按保計劃）就已落成住宅物業作出修訂，以協助需要置業自用的人士。經修訂後：

1) 價格為1,000萬港元或以下的合資格物業，最高按揭保險成數維持在九成；

2) 價格為1,000萬港元以上至1,500萬港元的合資格物業，最高按揭保險成數為八成或以按揭貸款上限900萬港元計算的成數，以較高者為準；及

3) 價格為1,500萬港元以上至3,000萬港元的合資格物業，最高按揭保險成數為七成或以按揭貸款上限1,200萬港元計算的成數，以較高者為準。