【樓市點評】李志成：失業率與樓市背馳三大主因

牛年樓市易升難跌？

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本港最新失業率升至6.6%創16年新高，不過仍無損市民入市信心，樓市交投旺盛，未有大幅劈價拋售情況。失業率與樓市背馳，原因為何？

這可從三大層面剖析：首先，樓市主要參與者為高收入及專業人士，其失業率相對偏低，第二目前業主持貨力強，供滿樓比率高，未有急賣樓需要，第三，全球量寬持續，熱錢追捧磚頭，在種種利好因素支持下，相信牛年樓市易升難大跌。

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首先，分析失業率數字，雖然整體失業率攀升，但失業情況較顯著的板塊主要為零售、住宿及膳食服務等直接受疫情衝擊的行業，至於地產、保險、金融等較高收入行業失業率相對較低，而置業一群多為高收入及專業人士，暫未對樓市構成重大影響。在剛需持續但房屋供不應求之下，市場承接仍然相當不俗。

第二，目前業主供滿樓比例高，根據統計處資料，2016年本港自置家庭中約6成半已無需供樓，反映目前業主持貨力強，未有劈價沽貨壓力，而且汲取03年沙士經驗，業主均採取「睇定啲」策略，不會貿然大幅減價賣樓。與此同時，金融海嘯後政府推出樓市辣招，市民槓桿程度偏低，與金融海嘯其間過度借貸情況相差很遠，樓市仍穩健。

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第三，量寬持續，熱錢追磚頭。白宮易主，美國新任總統拜登擬推出1.9萬億美元的新一輪刺激經濟措施，支持備受疫情打擊的經濟盡快復蘇，資金尋求出路，預計除了流向股市外，不少將流入磚頭保值，資產價格勢將被推高。市場資金充裕，本港銀行存款數字高企，銀行體系結餘亦處於高位，帶動息率拾級而下，有利置業人士減輕供樓負擔。

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種種利好因素支撐本港樓市，小陽春亦提早來臨，加上股市造好，市場氣氛升溫，一月新盤攻勢凌厲，購買力蜂擁而出，今年頭炮啟德新盤銷售情況熱烈，緊接的將軍澳新盤於周末首度推售，市場反應理想，各區新盤起動，新盤大戰白熱化，刺激二手交投加快，準買家四出睇樓尋筍盤，遇到心儀「啱價」盤均果斷入市，購買力得以釋放，短期市場交投料將持續暢旺。電郵：richardl@hkp.com.hk

東京樓價越升越有，日本「不動產經濟研究所」公布，東京23區23年的單位平均售價首度突破1億日圓（約520萬港元）。

東京樓價創新高。 資料圖片

數據顯示，東京都、神奈川縣、埼玉縣和千葉縣「一都三縣」24年1月的新建單位每戶平均價7956萬日圓（約415萬元），按年升22.2%。其中，東京23區平均售價為1億1561萬日圓，按年增36.7%。

研究所表示，自24年4月起，當局將嚴格管制建築業超時工作情況，預計建築成本將進一步增加，樓價或仍會向上。

東京。 資料圖片

東京二手房價也連創新高。地產調查公司東京KANTEI近期發表數據，東京都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）1月份二手住宅平均期望出售價格為每70平米（753方呎）為1億1138萬日圓（約580萬港元），較上月提高1.3%，連續12個月創新高。

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日經中文網則指出，都心6區的買家，大多是海外房地產投資者和富裕人士，購買原因為優越的地理位置和升值能力，而家買家實力雄厚，買樓勢頭減弱，而且升勢還會持續。