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【樓市祥談】汪敦敬:「龍市一期」彰顯香港否極泰來

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【樓市祥談】汪敦敬:「龍市一期」彰顯香港否極泰來
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【樓市祥談】汪敦敬:「龍市一期」彰顯香港否極泰來

2021年04月30日 15:30 最後更新:23:47

香港人這幾年徹底被悲情所浸溺了!甚麼事情也用壞的角度去想,想得太壞去到一個程度,甚至乎普遍出現陰謀論。更有一些人對樂觀說話或者澄清的理據都充滿敵意,算是一種時代的病態。

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過去兩年市場遇到天災人禍的衝擊,香港雖然有很多悲劇,其實很多人都忽略了香港亦有很多表現出色的地方,例如金融中心就在過去混亂局面裡面,表現得非常出色,可以說是遠勝紐約和倫敦這兩個大都會了。

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無論香港人如何悲情也好,國際資金用流入來證明香港才是最安全的福地,所謂「買有風險!不買也有風險!」身在福中不知福,香港人如果不懂掌握眼前有利的各項因素,那損失的是機會成本,地產代理是市場的證人,筆者很樂意在這段時間陳利害,列理據,去反映市場有向好的能力。

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上週撰文發表確認「龍市一期」(樓價的上升階段),市場回響熱烈,「好友」固然十分熱情認同,「淡友」卻全力抗拒。其實筆者不是一味唱好的,只是反映見到的事實和陳列掌握到的數據而已。我認為有關評估只是依數據推演,評估的時間準確性和樓價的升幅其實並不重要,我認為最重要的是能夠客觀分辨到究竟樓價是拾級而上還是拾級而下。

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「龍市理論」不是一味唱樓價升的,「龍市」的理論亦是有升有跌的,「龍市一期」就是樓市上升週期,「龍市二期」就是樓市被調節的週期,分別在升跌之下,價格是拾級而上的,即是說無論高峰或者谷底去計算都是浪比浪高的,這正是中國式經濟的宏觀調控。

我們不是泡沫經濟,我們是及早為市場去除泡沫。其實全球經濟都反映出現反彈能力,有機構預測美國今年第一季10%的GDP增長,中國今年第一季的經濟增長公佈是18.3%,這是1992年有季度GDP統計數據以來的最高。至於全球今年的GDP增長,國際貨幣基金組織預測有5.5%增長,加上港元在聯系匯率下追隨美元貶值了約10%左右,香港經濟及樓價若回升根本合情合理。

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2023年04月03日 14:47 最後更新:17:51

自從馬來西亞在去年4月全面通關以來,當地經濟極速反彈,在全球不少先進國家面對超級通脹及經濟衰退下,馬國2022年的經濟增長仍按年大升8.7%,創出22年以來最大升幅,在所有東南亞國家之中表現最好,令到不少投資者再次注視馬來西亞的機會。

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馬來西亞的經濟表現出色,主要原因是通關大半年以來,當地居民消費顯著回升、就業市場及旅遊業復蘇、加上全球對大馬生產的半導體先進晶片產品需求強勁,令到當地經濟錄得前所未見的反彈。

而推動馬來西亞嘅經濟增長,另一大因素是外國企業加大投資力度。隨著近年中國與西方國家的關係緊張,很多大型企業都將投資轉移到馬來西西亞,例如全球最大的兩間晶片生產商Intel及AMD,過去2年均宣布加大馬來西亞的投資計劃,而最新Amazon及Tesla亦宣布在大馬的發展大計。

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根據馬來西亞投資發展局的預測,2022年全年大馬批准的總投資額,恢復至疫情前每年超過2,000億馬幣水平,外國直接投資佔全國投資額四成,半導體及電子業繼續成為最大投資來源,特別是汽車晶片。單在2022年上半年,大馬已經批准1,714項投資計劃,總金額達到1,233億馬幣,當中外國直接投資佔七成。

此外,大馬政府亦都大力推動基建項目,包括造價500億馬幣的東海岸鐵路、166億馬幣的輕鐵第三延長線、73億馬幣的中樞大道,以及80億馬幣的第二階段5G網絡計畫,都會繼續支持馬來西亞經濟發展,大馬央行預計,今年當地的GDP仍會有4%以上增長。

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至於馬來西亞樓市方面,最影響置業人士的利率亦低於歐美國家,當地目前政策利率僅2.75厘,同時央行今年1月已宣布暫停加息,暗示加息周期在大馬已經接近尾聲,所以馬來西亞樓市亦相對穩定。數據顯示,2022年馬來西亞樓市表現有顯著改善,成交量及易手物業價值,均按年上升逾三成。大型地產平台Propertyguru估計,大馬樓價今年會持續增長,其中位置優越的公寓及豪宅,特別值得看好。

最受投資者關注的大馬物業市場,要數首都吉隆坡及科技重鎮檳城。吉隆坡是馬國最大的金融商業活動中心,其中市中心KLCC更一直都是全大馬的樓市火車頭,亦是通關後最先復蘇的地區。隨著疫情緩和,員工陸續重返辦公室,旅客亦再到訪雙子塔等景點,區內的酒店、大型商場人流亦大幅增加,令同區的物業投資需求回升。

而檳城則是馬來西亞的高科技半導體晶片生產中心,2021年全大馬的電子產品出口額達到 3,860 億馬幣,佔全國總出口額四成,當中八成出口半導體產品來自檳城。其中「峇六拜自貿工業區」更堪稱檳城半導體工業心臟,是全球五大電子及半導體生產基地之一,Intel、AMD、Tesla等世界級科技企業,都在「峇六拜自貿工業區」設有生產基地,因此對檳城的優質住宅有龐大的需求,為投資提供很好的機會。

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如果想了解更多馬來西亞,特別是吉隆坡及檳城的最新發展,最佳方法是親身到當地視察。在香港有多年銷售馬來西亞物業經驗的翡翠島物業,在香港通關後會定期為投資者安排實地考察團,行程安排參觀吉隆坡及檳城不同樓盤項目,跟發展商代表見面,了解當地樓市最新環境,及投資潛力地區,又有大馬律師及銀行代表,講解大馬置業法律、程序及按揭手續。

考察團會安排專車接送及五星酒店住宿,亦會安排參觀名勝景點,及品嚐娘惹菜、榴槤等地道美食,行程都非常有彈性,甚至可以幫團友度身訂造行程,不但尋找投資機會,都滿足旅行欲望。詳情請向翡翠島物業查詢。