Skip to Content Facebook Feature Image

誰是真angel---香港土地政策的改革者

博客文章

誰是真angel---香港土地政策的改革者
博客文章

博客文章

誰是真angel---香港土地政策的改革者

2021年05月14日 18:03 最後更新:18:40

周四是特首林鄭的生日,前特首梁振英在facebook貼文,向當天的生日者獻桃,說「家中的桃收成了,送給所在今天生日的朋友。」有一點挑機味。

CY在林鄭生日獻桃。

CY在林鄭生日獻桃。

 CY送完桃之後就送政策建議,在不足一小時之後再發出帖文,提出了一個非常具體的房屋政策。

 CY重提他任內曾經提出的使用郊野公園邊陲地帶土地興建公營房屋的政策。如今他建議用0.2%的香港郊野公園邊陲地帶的土地,興建3萬個居屋單位,不收地價,只收回土地開發和建築成本,以每平方呎劃一定價6000元,賣給無物業的香港永久居民。購屋入伙後10年必須自主,出售的話要以原價售給政府。CY特別提到,他在2017年1月的任內最做一份施政報告已提出類似的建議。但半年後政府換屆,新一屆的政府終止了相關研究。

CY的建議一出,無樓一族朋友大表支持,怒罵本屆政府取消使用郊野公園邊陲地帶起樓的研究。工聯小花陳穎欣拍片評論事件,說我連續寫了幾篇文「尋找angel(天使)的故事」,她說看了CY有關的建議,覺得CY就是理想的angel。

特首戰已提早開打,而想競選連任的林鄭,和想重出江湖的CY,都是搶閘入場的亮眼人選。而我仍然認為選特首要先看特首應具備的條件,然後才看人選,要選符合條件的人做特首。

至於未來特首要具備什麼條件,我認為其中一個核心條件,是他/她必需是未來香港土地政策的改革者。

香港2019年鬧出一場大亂,中央定出翻天覆地重塑香港的藍圖。據我的估計,這個重新打造新香港的藍圖有3部曲:第1部曲是在2020年6月訂立《港區國安法》;第2部曲是在2021年3月完善香港的政制;第3部曲是在2022年開始的下屆政府,大幅改革香港的土地房屋政策。

如果說《港區國安法》的目標是止亂,完善政制的目標是將沒必要的政治覊絆剔除,回復一個以行政主導的政體;第三部曲的目標就是政府要有效施政,解決香港的社會民生問題,持別是當中最核心的房屋問題。內地不太重視政治參與,重視政府能夠直接解決人民的問題,令到人民有「獲得感」和「幸福感」。

如今香港2萬多3萬元一呎的市區樓價,動輒2、3萬元的租金,剛畢業的大學生月薪只有1萬多元,在超高樓價和租金下,年青人有什麼「獲得感」和「幸福感」呢?

阿爺解決問題的態度是「一做就要做到底」。相信完善香港政制之後,就是要解決香港土地問題,挑選特首的時候,只能挑有意願、有能力徹底地改革現有土地房屋制度的改革者,要不怕和既得利益者對著幹。

土地問題,核心在於土地供應。如今地產商手上的土儲,比政府還要多,政府若不能大幅擴大土儲,不能儲滿子彈在手,什麼事情也不用提。

建議拿0.2%的香港郊野公園土地,即郊野公園邊陲地來建3萬個居屋,只是小菜一碟。

若能擴大10倍,拿2%郊野公園土地去興建30萬個公營房屋單位,那就開始有味道了。大家不要覺得增建30萬個單位很誇張,澳門有一個新填海區叫做新城A區,可以提供2.9萬個單位。澳門只有68.3萬人口,只是香港人口的9.1%。若以同一比例,香港至少要找到額外提供32萬個單位的土地。

CY是測量師出身,對土地房屋政策了然於胸,提議在郊野公園邊陲興建3萬個居屋,只是牛刀小試,估計未來還會提出更猛的政策建議。

從政講究入位,CY挑「郊野公園邊陲地帶起樓」這個現屆政府廢棄的建議切入,入位很靚。未來就要其他競爭者,能否在房屋問題上,與CY競爭輝了。

香港的房屋問題,已去到水深火熱的地步。政府固守現狀,容許樓價租金飛升,是在為政權覆滅,製造肥沃的土壤。誰想做特首,誰就要是土地房屋政等的改革者。這場香港的土改,已經如箭在弦。

盧永雄

Tags:

梁振英

往下看更多文章

香港樓真是被買爆倉嗎?

2024年03月27日 19:35 最後更新:21:53

自從2月28日財政預算案宣布樓市撤銷辣招後,本地樓市回暖,成交增加,內地媒體開始湧現一些「香港樓被買爆倉了」、「香港新樓大幅搶購」的標題。感覺是內地的輿論比香港的真實樓市熱。

毫無疑問,撤辣後香港樓市的確回暖,成交增加。據中原地產的數據,撤辣之後短短4日,香港新樓錄得590宗成交,之前整個2月才只有276宗成交,即是4日成交量就已經是2月總成交的1.1倍。另外近期推出的新盤去貨情況的確有改善,入飛的數字亦比較理想,所以說撤辣後香港樓市活躍起來,並不為過。

有人開始擔心這樣下去,可能樓價又要大升了。甚至開始有人質疑,政府撤辣是否撤得太徹底。

我看這種擔心有點過慮。最近有朋友剛剛沽出她的港島東豪宅,單位七百多呎,全海景單位,最後以1700萬成交。今年年初樓價最低的時候,同一類型的單位成交過1500多萬,兩年前房價最高的時候,同類單位亦曾試過賣2000萬以上。如今1700萬成交價,的確從低位反彈。但朋友說,撤辣後她本來以為會有很多買家問價,結果只有一個買家詢價,是一名內地移居香港人士,雙方議價了一陣子,最後就是這個唯一的買家追價成交。

從最後能夠成交的角度來看,市場氣氛的確變好了。但從出售的過程來看,樓市並無內地媒體說得那麼熾熱。成交數字大幅上升,只因之前的數字太低。過去香港正常巿道時每年會賣出一萬多間新樓,即一個月過千間,所以今年整個2月才只賣出276間,是成交數字少到不正常,而不是撤辣後的數字多得太誇張。

對內地人而言,撤辣之後千多萬的樓,減少26%的稅項開支,可以省下數百萬的稅款,如果一直是想來香港買樓的內地客,就會抓緊機會入市買樓,特別是已經移居香港的人士,更加會覺得機不可失,反正租樓都有支出。另外亦有些內地人想把資金調來香港,借香港撤辣的機會調資來港買樓,亦是另一種需求。

不過有地產發展界商估計,撤辣後釋放出來的購買力,估計可持續3個月至半年,但未必會一直熱落去,主要有幾個因素。

第一,積壓新盤的數量龐大。自2020年新冠疫情以來,香港的樓市逐步回落,發展商不想減價賣樓,成交大幅減縮,2022年一手住宅成交只有10,261宗,創9年低位,去年一手住宅成交亦只有10,681宗,反彈4.3%,但仍處低位,新盤賣不去就變成倉底貨。估計住宅新盤存貨有4萬多至6萬個,數量極之龐大。假設這一波反彈浪潮能夠消耗一兩萬個單位,發展商今年已經可以交到功課,但除非樓巿有很高的熱度,否則一時三刻亦難消化所有存貨,供過於求的狀況未有改善。

第二,利息高企。現在買樓的按揭利息和最低潮比高了3厘有多,買樓的負擔相當重,買1000萬的單位一年等於要多付30萬元的利息,投資要承受重壓,自住亦是租平過供。現在一直說美國下半年會開始減息,會帶動香港利息向下,問題是香港一日未大幅減息,樓巿整體氣氛亦難全面扭轉。未來走向,要視乎利息幾時開始下降和下降的速度有多快。

第三,內地經濟。有人認為香港的樓市主要看本地經濟,樓巿固然受本地的經濟甚至股巿影響,但更大影響是內地經濟。如果內地經濟復甦良好,甚至比較熾熱,內地資金多,很多資金湧來香港,會帶旺本地樓市。但是內地經濟復甦得較慢,所以內地資金來港有限。

總體而言,宏觀環境未完全改善,減辣後樓市這股反彈浪未必可以長期持續,所以毋需太擔心樓價會大幅上升。換一個角度,樓巿能夠穩定下來,不會進一步拉低經濟,政府已算達成撤辣的目的了。

盧永雄

你 或 有 興 趣 的 文 章