多得2020年物管股交出「成績」較母企更養眼，無論營收增速亦或是盈利增長，遠遠拋離房地産開發業務，印證物管股去年股價强勢絕非偶然。2021年，物管股仍是資本市場的寵兒，對比恒指今年以來升幅僅5.66%，恒生物業服務及管理指數今年累計升幅已達11.41%，利潤高確定性及規模擴張均成爲支持一眾物管股股價上揚的關鍵因素。而一眾未上市的物管股亦加快步伐赴港參與這場盛會，如越秀地産(00123)擬分拆的越秀服務、中駿集團(01966)擬分拆的中駿商管、融信中國(03301)旗下物管公司融信服務、新力服務等，務求為其拓地盤增加本錢，只要規模夠大就能支持未來更高估值。

物管股陸續赴港上市，其中具備商管屬性的梯隊獲得資本市場加持，最具份量的代表是國企背景的華潤萬象生活(01209)和民企「商管第一股」寶龍商業(09909)，在撇除龍頭股效應下，兩者今年首5個月繼續展現其抗逆力強的特性，雙雙呈現估值顯然跑贏其他物管股的表現。此亦與商業物管股往績及其未來母公司交付商業物管項目的高確定性所帶動的高成長性不無關係。

事實上，華潤萬象生活及寶龍商業兩者2020年業績亮麗，2020年淨利潤分別大幅增長1.24倍和70.8%，跑贏一般物管股同期的均值。由於商管有別一般物管股，入場門檻高，購物中心品牌非一時三刻就能建立，所以對資本巿場而言，同業稀缺下，商管板塊行情自然矚目。

加上，「十四五」規劃，常住人口城鎮化率將提高到65%，對比改革開放之初不足20%，到「十三五」末的超過60%，可以預期未來5年中國城鎮化率仍將快速增長，而且城鎮化建設將轉向高質量發展階段。城鎮化加速將會推動居民可支配收入增加，對商場等消閑娛樂的設施需求殷切，同時中高端品牌的渠道未來有向低線城市布局的趨勢，加之政府各方面的支持，均利好商管行業的發展。

在即將上市的商管中，中駿商管因而值得留意，據仲量聯行數據，中駿商管於2018年至2020年就商業物業管理服務的平均物業管理費高於披露有關資料的所有上市中國物業管理公司。究竟中駿商管高毛利率背後的秘籍是甚麽？

近年商業物業市場發展日益成熟，服務內容上亦愈來愈多元化以保持競爭優勢。據其聆訊後資料集透露，中駿商管的商業物業管理及運營服務包括三方面，首先是基本商業物業管理服務，如清潔、安保、維修保養、租戶援助以及營銷及推廣服務；第二部份爲開業前管理服務，如市場研究及定位、前期諮詢及規劃、建築設計諮詢、租戶獲取及開業準備服務；最後還包括其他增值服務，如租戶管理、租金收款、停車場管理、廣告位及其他公共區域管理服務以及物業租賃服務。

對商管行業而言，增值服務是其中一個價值重心。上述文件亦顯示，開業後的租戶管理服務，以及如公共空間管理、廣告位管理等增值服務會採用酬金制收取服務費，至於基本物業管理服務如設施維修保養、清潔、綠化及園藝和安保等則會採用包幹制或酬金制。包幹制收費形式較固定，物業集中管理，難度較低，但成本有較大限制；酬金制較靈活，有利於服務專業化和多元化，對成本亦有更佳的管控，對物業服務質量亦更有保證，現時商管行業從包幹制走向酬金制，走向市場化之路，為商戶提供更佳的服務體驗。

值得留意的是，公司自2019年才細分出來的開業前管理服務，由於其服務範圍通常較複雜及勞動密集度低，故毛利率亦較高。而且此開業前管理服務作爲中駿集團擴大其購物商場組合整體戰略的一部分，會隨着中駿集團開發中或規劃中的商業項目數量增加，對此開業前管理服務的需求因而有所增加。

開業前管理乃是購物中心項目未來成敗關鍵，由項目檔次定位，如找出周邊商業項目差異點，規劃獨特概念和主題，同時把主力店布局，如何帶旺整體人流等，並計算項目投資收益和租金回報，接着就是制定和落實招商計劃，確保高開業率和長遠提升續約率。每個範疇都涉及專業知識，故具備豐富的經驗、高度執行力、優秀的團隊才能讓該商管品牌迅速壯大，讓有關商管企業能夠快速成長。

加速智慧商業布局，將會是商管行業領先者的大勢所趨；可預期，數字化將會成爲商管行業的兵家必爭之地，數字化能提升運營效率外，亦能改善服務質量，賦能客戶提供更佳的用戶體驗，助力商戶取得更高營業額，可謂是一個共贏項目所必要的投資。

除了寶龍商業近期與騰訊升級合作外，從中駿商管在此方面的著墨，亦可見一班。從中駿商管的聆訊後資料集可見，公司已開發數字化及運營自動化系統，並採用技術解决方案增强其競爭力，提高公司的服務質量及客戶滿意度，减少公司對勞動力的依賴並降低成本，當中包括智能物業管理系統使用互聯網及IoT技術整合各種模塊，由於該系統提供集中管理功能，例如智能停車場管理、智能客戶人流管理及智能視覺引導等功能，進而優化公司的運營效率並增强其改善客戶體驗、减少對勞動力的依賴並降低運營成本的能力。另外，其DMP大數據平台整合其商業物業管理及運營服務業務中産生的絕大部分數據，例如包括商業交易數據、訪客和車輛交通數據及會計數據在內的數據；通過數據清理、數據建模及計算，進行分析並引導團隊作出决策。打個比方，例如使用消費者數據為租戶設計有針對性的促銷計劃，以刺激租戶的銷售，同時，亦利用租戶的銷售數據來幫助監察及管理其表現。

中駿商管剛通過上市聆訊，距離在港交所掛牌上市又近一步，誠如本文開首時提到，物管股要突圍而出，需要靠規模擴張，中駿商管母企中駿集團於其全年業績發布時，重申堅定落實其以地産開發爲主體、FUNWORLD購物中心和FUNLIVE長租公寓爲兩翼的「一體兩翼」發展戰略；中駿商管將成爲此戰略的一個重要關鍵，去年年初明確「五年百城」的計劃（目標5年布局100座世界城），並順利於2020年完成「拿下20座城」的許諾，中駿商管2021年將迎來泰州、平頂山、張家港及河源4座中駿世界城，可預期將會於第四季開業，2022年還將有超過10座中駿世界城亮相，顯然公司將會迎來更佳的規模化發展前景，所以上市對中駿商管而言也僅是一個起步點而已。

作者：森美達│編輯：雷善策




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