近日，《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（下稱《意見》）正式印發，明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策。
今年來，國家將加快發展保障性租賃住房作為房地產市場調控的重要手段，並強調把發展保障性租賃住房作為「十四五」住房建設的重點任務。廣東走在保障性租賃住房建設前列，目前在廣州、深圳列入全國試點的基礎上，新增珠海、東莞、佛山為省級試點，今年將籌建22.2萬套/間保障性租賃住房。
保障性租賃住房強調利用存量建設
與面向困難群體的公租房不同，保障性租賃住房主要解決新市民、青年人的住房問題。比如新畢業、在城市工作的大學生，較多不符合公租房的收入條件，因此保障性租賃住房的出發點是為解決這部分人群的住房困難。
《意見》明確了租賃住房要以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，並且租金低於同地段、同品質市場租賃住房租金，而准入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由各地合理確定。
租賃住房從哪裏來？《意見》提出採取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，並且強調利用存量。
新市民、青年人主要在人口凈流入的大城市，租房的一個重要因素是地段，因此保障性租賃住房要重點利用存量土地、存量房屋，特別是在城市中的老城區、園區或交通便利的區域建設。具體實踐中可以利用集體土地、企事業單位自有閑置土地、園區配套用地以及非居住存量房屋，包括空置的商業辦公樓、工業廠房等，通過多種方式來增加保障性租賃住房的供給。
「這是一個新制度，是政府給政策支持，引導多主體投資、多渠道供給。」住房和城鄉建設部、住房保障司司長曹金彪在公開發布會上介紹，《意見》提出要更完善土地支持政策、加強金融政策。
比如對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房等非居住存量房屋，允許改建為保障性租賃住房，並且用作租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。而在人口凈流入的大城市，對企事業單位依法取得使用權的土地，允許用於建設保障性租賃住房，並變更土地用途，不補繳土地價款。
另外，要加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，並支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。
廣東5市試點保障性租賃住房
事實上，黨的十九屆五中全會、2020年中央經濟工作會議和2021年中央政治局會議，均明確提出要擴大保障性租賃住房供給，解決大城市住房突出問題。
廣東在保障性租賃住房建設上走在全國前列。2019年12月，廣州、深圳市作為國家試點城市，開始試點推行政策性租賃住房。到今年4月，省住房城鄉建設廳印發《廣東省發展保障性租賃住房試點工作方案》，新增珠海、佛山、東莞三市作為省級試點城市。
為加快籌集建設保障性租賃住房，省住房城鄉建設廳已制定《廣東省住房發展「十四五」規劃》《廣東省發展保障性租賃住房三年行動計劃（2021—2023年）》，計劃「十四五」期間籌集建設保障性組租賃住房74.05萬套/間，其中2021—2023年3年全省新增籌建51.2萬套/間，2021年籌建22.2萬套/間。
省住房城鄉建設廳統計數據顯示，今年1—6月，全省共籌集建設保障性租賃住房181484套/間，涉及住房面積2858079平方米，實現投資78.6億元，完成年度任務佔比為81.6%。
目前，廣東也正在積極構建「公共租賃住房+共有產權住房+保障性租賃住房」的住房保障體系，多渠道解決各類群體的住房問題。
廣州
租賃住房總量超505萬套，「十四五」住房保障計劃投資234億
2019年，廣州入圍中央財政支持住房租賃市場發展試點城市。近年來，廣州在住房保障方面不遺餘力。當前，廣州市除了政府部門指定單位建設的保障性租賃住房小區外，有不少保障性住房位於商品房小區之中，為開發商溢價拍地時競配建所開發建設。
舉措
近十年開發商建公租房約48570套
南都記者梳理髮現，從2011年開始，為加強房地產市場調控，廣州市在中心城區出讓的住宅用地均採用「限地價競配建（公租房、拆遷安置房、人才公寓等）」方式出讓——即土地競拍價格達到公開出讓起始價一定比例（控制在145%以內）後，不再競拍價格，改為競配建公租房、拆遷安置房或人才公寓等住房面積，配建部分住房由競得人建成後，無償移交政府，作為公租房、拆遷安置房、人才公寓等使用。
隨著土地市場再次升溫，自2016年起，廣州市將「限地價競配建」的出讓方式推廣到全市範圍內住宅用地。其中一些競配建的用地有相應面積由政府指定的單位以指定價格回購（一般是3500元/平方米）。
據廣州國規委數據，從2011年截至2018年6月，廣州市通過公開出讓共配建各類人才公寓、外來務工人員公寓、公租房、拆遷安置房等259萬平方米，按60平方米/套算，約提供了4.3萬套房源。這些配建房源從2017年開始投入使用，既可緩解各類人才、拆遷安置等住房需求，也在穩定房價方面發揮著不可忽視的作用。
南都記者根據廣州中原研究發展部提供的數據進行統計發現，從2018年截至2021年上半年，廣州至少有22宗商品住房用地在拍賣時到達競配建環節（2019年拍地為直接進入企業自持，此處未統計），多集中在南沙區、番禺區、黃埔區，白雲區和海珠區、增城區亦各有一宗。22宗競建的地塊累計達33.42萬平方米。以60平方米/套計算，相當於近三年至少又增加了5570套公共租賃用房（不排除一些為人才購房）。
以此估算，從2011年至今的十年里，廣州分佈在商品房小區，由開發商建設的公共租賃用房至少達到48570套，總建面至少達到292.42萬平方米。
商品住宅配建政策性住房面積擬至少一成
今年5月，廣州市住房和城鄉建設局發佈《廣州市商品住宅用地公開出讓配建政策性住房管理辦法（徵求意見稿）》（下稱《意見稿》），更進一步規範全市政策性住房配建程序，保障政策性住房的有效供給和居住品質。
《意見稿》指出，在商品住宅用地公開出讓中，由土地受讓方建設一定比例的政策性住房，建成後按土地出讓合同約定將房屋產權無償移交市住房保障辦、各區政府或其指定的單位。土地受讓方負責配建政策性住房的全部開發建設成本以及由此產生的相關費用。
廣州市住建局將根據全市商住用地出讓情況，制定配建政策性住房的規劃總量、區域分佈等，並納入廣州市住房發展五年規劃。市住房保障辦會同市屬國有住房租賃公司，根據政策性住房需求規模，結合年度建設用地供應計劃，制定政策性住房年度配建需求計劃。
《意見稿》指出，廣州市年度商品住宅用地公開出讓配建政策性住房的總建築面積，占年度商品住宅用地公開出讓項目規劃住宅總建築面積的比例原則上不少於10%。依照產城融合、職住平衡原則，軌道交通站點周邊、重點功能片區、產業集聚區等交通便利、人口密集的適合配建區域應提高配建比例；城市郊區及交通不便利等不適合配建區域，可降低配建比例。
成績
廣州租賃住房總量去年達505萬套
2017年11月，廣州首批國有租賃住房企業正式掛牌成立，國企越秀地產及珠江實業成立各自的租賃公司。
廣州珠江實業集團出資10億元組建珠江租賃公司，主要承擔廣州市本級西片區(包括越秀區、海珠區、荔灣區、白雲區、花都區、從化區)政策性住房和市場化租賃住房投資、建設、運營和管理職能。廣州部分公租房，由該公司運營管理。同樣，越秀地產亦出資10億元成立了廣州市國有住房租賃平台——越秀住房租賃公司。
在去年11月舉辦的「2020中國住房租賃企業家領袖峰會·白雲山論壇」上，廣州市住房和城鄉建設局副巡視員郭文平透露，近幾年廣州加快發展租賃市場，積極構建多主體共建、多渠道保障租購併舉的住房業務，租賃市場活躍度顯著提高。截至2020年11月，廣州租賃住房總量達到505萬套，住房租賃市場已成為解決新增人口居住問題的主要渠道。
規劃
廣州住房保障計劃總投資354億元
展望未來，從廣州市「十四五」規劃可見，廣州在住房保障方面計劃總投資將高達354億元，其中「十四五」期間投資234億元。
「十四五」期間，廣州將加大保障性租賃住房供給，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和國企、高校、科研機構等企事業單位自有閑置土地等建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。處理好基本保障和非基本保障的關係，完善住房保障方式，健全保障對象、准入門檻、退出管理等政策。
加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，加快完善長租房政策，規範發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權益，保障承租人和出租人合法權益。培育住房租賃企業（機構）。研究適度提高住房租賃補貼標準，堅持實物保障與租賃補貼並舉，確保本市城鎮戶籍中低收入住房困難家庭「應保盡保」。健全住房公積金繳存、使用、管理和運行機制。大力發展保障性租賃住房，有效解決環衛、公交等公共服務行業人員、重點發展產業從業青年和外來務工人員住房問題。因地制宜發展共有產權住房，繼續推進城鎮棚戶區改造。
深圳
探索商業、辦公用房部分轉為公共住房
「儘管深圳人均住房面積為35平方米左右，基本達到小康水平，但常住人口住房自有率僅約23%，超七成市民需要租房。」記者日前從提請深圳市人大常委會的《深圳市政府關於深圳公共住房情況的專項工作報告》（下稱《報告》）獲悉，「十四五」期間，深圳計劃建設籌建公共住房40萬套，供應公共住房28萬套，並探索將部分商業、辦公用房轉為公共住房。
深圳私人自建房佔比達51%
《報告》稱，「十三五」期間，深圳建設籌集公共住房44.2萬套，超額完成原定40萬套的目標，供應26.1萬套，分別為“十二五”期間的2.4倍和2.3倍，創歷史新高。
特別是近三年，深圳逐年加大住房開工建設力度，其中2019年、2020年和2021年分別新開工住房約1000萬平方米、1236萬平方米、1500萬平方米。同時，改變過去公共住房「佈局分散、零敲碎打」方式，形成由市住建局統籌、市規劃和自然資源局等相關部門和各區政府協力推進的工作格局，加快構建深圳公共住房“基本盤”。
當前，深圳共有各類住房1129萬套，居住建築面積共6.21億平方米。其中，商品住房約189萬套、佔比17%；公共住房約55萬套、佔比5%；私人自建房約577萬套、佔比51%；宿舍約192萬套、佔比17%，其他住房（含單位自建房、村集體統建樓、軍產房等）約116萬套、佔比10%。
但《報告》指出，隨著人口大量凈流入和城市快速發展，深圳面臨著住房供給緊張、房價水平較高、住房面積較小、居住品質不高、住房保障不充分等問題。
一是住房供給緊張，改善型、宜居型、可流轉的市場商品房供給嚴重不足；二是房價水平較高，通過嚴格調控，2020年深圳新房平均價格為5.4萬元/平方米左右，二手房平均價格為6.6萬元/平方米，中心城區平均房價約10萬元/平方米；三是人均居住面積小，居住品質不高。按常住人口1756萬人計算，深圳人均住房面積為35平方米左右，基本達到小康水平，但常住人口住房自有率僅約23%，超七成市民需要租房；四是住房保障不夠充分，常住人口住房保障覆蓋率不足10%，低於國家規定的23%下限要求。
探索部分商業、辦公用房轉為公共住房
在保障房領域，一方面目前深圳在冊輪候家庭達到40多萬戶，其中約50%為近三年入冊輪候。按此趨勢，輪候規模可能持續快速擴大。
另一方面，深圳超過60%的輪候家庭集中在福田、羅湖、南山三個區，但上述區域土地資源開發接近極限，公共住房建設籌集面臨瓶頸。新建的公共住房絕大多數位於坪山、龍崗等原特區外，因距離較遠、交通和生活配套暫時不完善等原因，導致認租率不高。
「‘十四五’時期是解決深圳住房突出問題的重要窗口期。深圳將確保居住用地供應占同期建設用地供應的比例不低於30%，其中前三年，力爭供應居住用地不少於‘十四五’期間總量的70%。力爭到2035年，居住用地佔比達到25%。」《報告》稱。
針對「區域間不平衡的結構性矛盾較突出」問題，將加強產業空間、公共服務與居住組團的總體協調關係，並通過公共交通提升通達性和便捷性，穩步推進城市更新和棚戶區改造，尤其是在輪候家庭集中而土地資源緊缺的福田、羅湖、南山三個區，進一步加大存量土地的更新盤活力度。
「除了積極挖掘存量，優化用地結構，還探索將部分商業、辦公用房轉為公共住房。同時，建立深圳統籌的公共住房房源跨區調劑機制，探索在調出方與調入方之間設立相對均衡的權利義務關係，建立各區房源調劑的獎懲激勵約束機制。」
