（星島日報報道）希慎興業（014）進一步擴大內地業務版圖，希慎擬斥35億元人民幣（約42億港元），收購上海世紀盛薈廣場。該項目長實（1113）持股六成，餘下四成股權由上海市市屬國有企業國盛集團及上海達安房產共同持有。長實稱，是次交易將錄收入約21億元人民幣（約25.2億港元），交易預計在2022年初完成。
希慎昨日宣布，以35億元人民幣收購上海「世紀盛薈廣場」已竣工寫字樓及商鋪混合發展項目，長實持有項目60%權益。上海市市屬國有企業國盛集團屬下公司，及上海市地方國有企業上海達安房產開發公司，分別持有該項目15%及25%股權。上海世紀盛薈廣場位於中國上海市新閘路668號、688號，為已竣工寫字樓及商鋪混合用途發展項目，建築面積約為8.65萬平方米。該物業包括一座24層高的大樓及一個3層地庫，目前處於空置狀態，擬用作寫字樓及商鋪混合用途發展項目，並擁有約320個停車位。根據估值報告，該物業估值為37億元（約44.77億港元）。
據悉，有關交易於2022年初完成後，寫字樓部分便可招租；而商場部分則得進行提升工程，預計需時約12至18個月。
長江實業資深顧問李嘉誠及主席李澤鉅均表示，對香港及內地充滿信心。長實回應媒體查詢時表示，是次銷售為日常銷售業務之一，而交易將錄收入約21億元人民幣；單計內地，長實現時擁有50多個房地產項目，分布於20多個城市；過去10年在內地物業銷售收入每年平均約298億港元。
希慎主席利蘊蓮表示，希慎一直以來對中國巿場的增長潛力充滿信心；將繼續在上海，大灣區及中國其他一線城市物色新的投資機會。該集團認為，收購顯著擴展希慎的物業組合規模，並使該集團於中國市場的業務多樣化，亦符合加強投資物業組合的業務策略，可為希慎增加穩定的經常性租金收入，從而提升股東價值。
希慎繼投資上海港匯恒隆廣場項目後，通過是次收購再度投資上海。該集團指出，該商業項目為上海發展成熟的靜安中央商務區內難得的投資機會，加上當地政府積極發展該地段，已對周邊的商業用地提出整體發展規劃，具有龐大的升值潛力。
據悉，該區預計未來2至3年內將會有3塊大型商辦等用地推出市場，當中包括靜安53街坊、靜安54街坊及靜安66街坊，屆時該地段總建築面積將會達到約60萬平方米。市場估計，希慎未來或有意逐步收購附近地段，並會以本港的銅鑼灣利園區為藍本，複製到當地。
新世界（017）日前獲控股股東周大福鄭氏家族出手，收購其新創建（659）持股，有望為新世界減少負債。目前本港地產商正面對加息周期及樓市調整挑戰，大行估計行業利息支出將大增，料有地產股盈利最多跌達三成。此背景下，四大地產商正扭盡六壬，透過加速賣樓、企業行動、開拓融資渠道等，處理負債水平。
債務負擔重 長實反錄淨現金
摩根士丹利早前睇淡本地樓市及地產商前景，指出高息口有損較高負債的地產股盈利，預計今年行業平均融資成本將按年增80個點子，達到3.9%，整體利息支出料按年增加23%。該行下調全年樓價升幅，從10%降至8%，並點名預計新世界、恒地（012）、九置（1997）及嘉里建設（683）盈利將按年減少7%至32%。
四大地產商財務表現及負債🔽
目前四大地產商中，負債水平及變動均有明顯差異，截至去年底，恒地淨負債率為24.1%，較半年前已減少1.7個百分點；新地（016）淨負債率則為19.2%，較半年前增1.8個百分點，主要是中港資本支出所致。
至於新世界負債率為46.9%，較半年前增加了3.7個百分點，而是次獲得周大福收購新創建股份後，負債率在派特別息前可降至約42%。
反觀長實（1113）則未雨綢繆，近年出售一些大型項目後，本身的的低負債都消除，更錄得淨現金，主席李澤鉅曾指，在擁有大額現金之下，加息反而可製造額外收入。
加速推盤 減價回籠資金
趁本港通關，發展商物業銷售步伐亦開始進取，以加速資金回籠。恒地今年將推售10個發展項目，預計推出6900個住宅單位或289萬平方呎自佔住宅樓面面積，面積是近年高水平。而新地今年料售7個主要項目，樓面面積合共亦達260萬平方呎。
至於新世界年初指，計劃在港推售4260伙，不過其大圍柏傲莊三期過去主動拆卸重建後，計劃明年以現樓形成出售，大摩曾預計其額外成本約15億元。而長實雖然未有明確的賣樓時間表，但早前與新地合作的飛揚2期，投下「深水炸彈」價，開價較飛揚1期平達17%，帶頭減價催谷銷情。
內地方面，因房地產市道低迷，發展商早年買入的土地難做到「貨如輪轉」。資料顯示，截至去年年底，長實在內地擁有達6400萬平方呎土地儲備，其次是新世界擁有520.5萬平方米（約5600萬平方呎），而新地為5300萬平方呎、恒地則有2180萬平方呎。
出售資產大額套現
有地產商亦在近年為資產減磅，改善資產負債表。新世界早已實施了降低財務槓桿的計劃，包括出售非核心資產、優化資本支出、庫房管理及調整其股息支付。事實上，該集團將非核心資產變現的工作，過去3個半財年合共回籠資金達420億元。
而長實則在近年進行大型資產出售，更錄得可觀回報，去年以約124億元售英國倫敦商廈5 Broadgate，投資3年半間回報達45%，亦以332億元賣走飛機租賃業務，7年多的內部回報率也有雙位數。同時亦將波老道一系列豪宅連車位項目打包出售，長實藉此套現208億元，錄得約63億元收益。
綠色融資尋平息
除了加速開拓收益來源，再融資保持流動性，亦可抵禦逆境。新地早前成功完成一筆5年期貸款協議，錄得5倍超額認購，最終總貸款額達275億元，是該集團歷來最大額的銀團貸款。
而藉著綠色金融冒起，地產商亦尋求新途徑，以達到綠色目標來換取較低息成本。恒地至今已累計獲得超過470億元綠色及可持續發展表現掛鈎融資，早前亦與興業銀行簽署《綠色及可持續發展戰略合作協議》，獲得不少於300億元人民幣綠色及可持續發展授信。新地去年亦發行兩筆可持續發展掛鈎貸款協議，合共融資294億元。
