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廣州房價漲幅收窄,深圳下跌……中介這樣說

大灣區

廣州房價漲幅收窄,深圳下跌……中介這樣說
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廣州房價漲幅收窄,深圳下跌……中介這樣說

2021年09月24日 16:34 最後更新:11:11

雖然房價還在漲,但漲幅已經得到控制。9月15日,國家統計局公佈了2021年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。隨著各地全面落實「房住不炒」,持續加強房地產市場調控,8月,70個大中城市商品住宅銷售價格環比、同比漲幅總體延續回落態勢。據悉,8月廣州新房價格由7月上漲0.2%變成上漲0.1%,漲幅持續回落3個月;二手房價格環比漲幅由7月的0.6%,收窄至0.5%,這是漲幅連續收窄的第5個月。深圳新房銷售價環比上漲1%,二手住宅下跌0.4%,連續4個月下跌。

8月新房住宅銷售價格環比下跌城市達20個

8月份,70個大中城市新建商品房住宅銷售價環比下跌的城市有20個(下跌城市較上月增加4城市),跌幅在0.1%-0.6%之間(跌幅較上月收窄0.1個百分點),其中,秦皇島、唐山,跌幅位居前跌幅分別為0.6%;南充以跌幅0.5%位居第二;惠州、桂林、昆明跌幅0.4%位列8月份跌幅第三;而8月份同比10個城市房價下跌,其中,跌幅居前三的城市分別為常德、太原,同比跌幅分別為2.4%、2.0%位居跌幅前一、二名;當月跌幅第三位為岳陽、大理跌幅為1.7%。

深圳二手住宅銷售價格環比下降0.4%連續四個月下跌

住宅方面,一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.2個百分點。其中,北京、上海和廣州環比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%,漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個百分點,深圳環比下降0.4%,連續4個月下跌。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.2個百分點;二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平;二手住宅銷售價格環比下降0.1%,連續兩個月下降。 深 圳 中介:皇崗片區筍盤變多已有房源接近參考成交中介方面則進一步佐證了深圳二手住宅價格持續下行的趨勢。

深圳皇崗片區某中介向記者表示,8月份從整個片區的成交量來看,環比7月份下降10%,同比去年8月份下降80%,尤其是筍盤房源較上月增加不少。「從議價空間上看,2月8號新政前能談2%左右,現在普遍能談8%左右了,比如報價648萬的一套兩房,8月份成交價僅為600萬,該戶型在今年一月份就成交635萬了。」該中介進一步表示,目前有些業主急賣的房源,政府的指導價為396萬,最終420萬成交,已經非常接近該小區參考價,這類筍盤的出現,是自新政發佈以來又一個新現象。

 廣州市場成交能力偏低

客戶入市熱情不高

事實上,自2021年6月以來,廣州二手市場整體成交已經表現為「不溫不火」。月成交量維持在8000-9000宗的低位水平,市場成交能力偏低,客戶入市熱情不高。指導價出台以後,廣州中原研究發展部預計,2021年9月廣州二手住宅成交量可能跌至5000宗水平左右,可能會創近5年內除春節月外成交最低的月份。

業主報價指數創新低在指導價調控出台後,業主報價指數呈現「插水式」下滑。據廣州中原研究發展部監測,目前二手房業主報價指數下跌至20.6%。市場從去年的“賣方市場”已經逐漸轉變為“買方市場”。

數據顯示,超七成的盤源下調報價在1%以上。其中,報價下調1%-5%的盤源佔50%,報價下調5%~10%的盤源佔16%。由此可見,指導價調控威力顯現,不少業主選擇下調報價促成交易,從而讓市場出現多個優質筍盤。

記者在實地走訪中也發現,天河、黃埔熱門板塊整體價格有所回落,業主心態出現鬆動,普遍會通過調價幾萬來試探市場,總體降幅幾十萬不等。也有個別降價一百萬、幾百萬的「筍盤」,但付款條件高,需一次性付款。

如華景新城板塊一套109方三房,原價980萬降到850萬;一套89方三房掛牌價825萬,因業主急售降到760萬。此外,據中介介紹的「筍」房,龍口西兩房61平400萬,以前同類產品成交價465萬;龍口中80平三房588萬;天河公園西門138房大三房降價200萬等。

一手房限價,二手房市場萎縮

與此同時,新房限價,一二手價格倒掛,勢必會導致二手房市場繼續萎縮。去年底,因人才購房政策放鬆,一些炒房客湧進來導致黃埔南沙房價大漲。比如新福港從去年初4萬多漲至高峰期6.5萬左右,還有保利羅蘭、科城山莊目前掛牌價都在5.5萬左右。

走訪中記者了解到,新政下該片區的二手成交出現回落,談價空間也明顯放大。比如新福港鼎峰一套94方三房,售價498萬,降了十幾萬;保利羅蘭一套90方左右的三房,售價500萬也是每次幾萬的陸續調價,在試探市場反應。即便降了,該片區一二手倒掛現象還是很明顯。

位於黃埔區的在售新盤,單價都在4萬或以下,五礦壹雲台單價3.8萬-4萬,合生中央城單價3.6萬-3.8萬,品秀星匯城單價2.8萬-2.95萬,時代印記單價2.6萬-2.7萬上周成交了34套,時代天韻單價3.77萬上周成交了38套,時代天境單價3.96萬上周成交了35套。

中介坦言「出路在一手房」

以上因素,階段性成交縮量不可避免。據廣州中原研究發展部預計,指導價出台後一周,天河黃埔兩區中介網簽宗數分別僅為36宗和7宗,環比大減41.9%、46.2%。預計9月,廣州二手住宅成交量可能跌至5000宗水平左右,可能會創近5年內除春節月外成交最低的月份。成交在萎縮,買家觀望情緒很重,中介生存壓力很大。

一位位於天河公園板塊的中介人員介紹,近兩個月由中介促成的成交大概只有三四套,加上業主自行成交的,估計就在六七套。「這麼多門店,覆蓋七八個小區才這麼點成交」。“增值稅滿二改為滿五後,自己每個月還能維持1宗成交。但是二手指導價出來以後,買賣雙方都在觀望”,位於車陂板塊的一名中介人員說,9月份連1套都不敢指望了。

面對二手成交的萎縮,「活下去」成為二手中介要面對的問題。一位中介公司高層告訴記者,“人員優化、門店優化在所難免。廣州的地產中介,出路一定是在一手房”。他認為,廣州一手成交量每月維持在萬宗左右。再加之舊改加速,每個月都有新盤推出,開發商一定會通過一二手聯動來帶動成交,緩解資金壓力。

與此同時,開發商的日子也不好過,廣州新房市場出台了一系列的組合拳:限貸、限價、限批等。面對整體市場的冷淡,重啟「渠道」也成為很多房企不謀而合的選擇。南都記者調查9月份前2周的一手市場發現,比如南沙部分項目加大推廣,開始啟動渠道,甚至增加了渠道佣金。

如越秀明珠天悅江灣、中鐵建海語熙岸等紛紛啟動全民推薦及一二手聯動。即便「大熱盤」旭輝耀玥灣也啟用了渠道。抱團取暖或許成為房企、中介機構的當前出路。

專家:四季度樓市資金面會略微好轉但仍將持續下行

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,8月份,70城新房價格環比和同比指數今年以來連續3個月收窄,環比漲幅從7月的0.3%降至8月的0.2%,同比指數從4.1%大降至3.7%。一二線城市新房價格漲幅回落,主要原因在於限價,二手房銷售下滑,換房需求受阻,導致新房價格漲幅回落;三四線城市新房價格指數停漲,主要原因在於開發商打折促銷。目前,新房或二手住房價上漲城市,主要是一線城市及都市圈內二三四線城市,比如北上廣及徐州、泉州、杭州、寧波、揚州等。

李宇嘉分析,展望四季度,投向實體經濟的貸款會增加,按照貸款集中度的政策,房地產增量貸款空間也部分釋放,有助於穩定樓市,但8月4日,銀保監會總結上半年工作,安排下半年重點任務時強調,要毫不鬆懈地防範化解金融風險。按照「一行一策」“一地一策”原則,嚴格執行“三線四檔”和房地產貸款集中度要求,防止銀行保險資金繞道違規流入房地產市場。因此,四季度樓市資金面會略微好轉,但繼續下行的趨勢不改。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱,從二手房的降價城市數量看,8月份是疫情以來下跌數量最多的一個月,達到了34個。此前3月份二手房最火爆,下跌數量最少,為9個。而隨著當前銀行信貸政策的收緊、二手房參考價制度的推進、學區房的積極管控等,當前二手房下跌城市數量增加,房價泡沫剔除。南充和昆明兩個城市環比跌幅較大。嚴躍進認為,從後續市場的表現看,二手房市場需要關注幾個重要內容。第一、各類炒作比較多的城市,要繼續嚴管,尤其是學區房項目。第二、適當關注二手房降價等現象,防範出現各類新的問題。尤其是一些此前炒作比較多的區域,如果房價過快下跌,則需要重點監測。

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商務及經濟發展局 FB

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