越秀房產信託基金(0405)宣布供股，有貨的投資者問我好唔好供。
先睇供股情況，越房向母公司越秀地產(0123)收購廣州越秀金融大廈，作價77.93億元人民幣（約93.4億港元），；另建議按每持有100個基金單位獲發37個基金單位的基準進行供股(即10供3.7)，發行最多12.34億個供股基金單位，供股認購價為3.2元，籌集約39.5億港元，淨額39.19億港元。
於收購完成後，管理人擬向於2021年12月6日名列基金單位持有人名冊的基金單位持有人宣派特別分派。特別分派的金額約為8500萬人民幣，或每個基金單位0.0255元人民幣。
該物業位於廣州市天河區，為國際甲級寫字樓，乃廣州十大摩天大樓之一及珠江新城核心區的地標建築，總建築面積為21.03萬平方米，高約309米，包括68層高商業大廈(包括4層零售空間及64層寫字樓空間)；及擁有827個地下停車位的4層地庫。截至9月底的平均出租率達92.5%。上半年收益為1.98億元人民幣、除稅前淨利潤為1.22億元。
預計該物業將提供額外的可供分派收入來源，約佔截至2021年6月30日止六個月經擴大組合收入的19%，通過增加額外17.02萬平方米的可出租總面積以增強及擴大越秀房產基金的物業組合。收購完成後，越秀房產基金擴大後的資產組合估值預計是香港和新加坡上市房產基金所持的中國資產組合中規模最大的。
收購代價相當於(1)股份代價；及(2)還款額(即於收購完成時公司間應付款項的未償還部分)之總和。股份代價相當於完成報表所載(a)協定收購金額78億人民幣；及(b)目標集團完成報表中經調整資產淨值之總和。管理人擬透過以下方式為收購代價及一次性費用及支出融資：(i)約39.19億港元(約32.61億人民幣)將使用供股所得款項淨額支付；(ii)最多46億港元(約38.28億人民幣)將由自新銀行融資提取的款項支付：及(iii)約9.92億港元(約8.26億人民幣)將使用越秀房產基金內部資源撥付。
越秀房產基金的借貸比率預期將從於2021年6月30日的約38.8%，增加至不超過50%。
其實呢個收購講咗幾年，在市道好的時候仲當好消息，如今市道差要供股當然不受歡迎當壞消息睇。
我覺得這個交易，對母公司越秀當然利好，因為套現77.93億元人民幣，還錄得13.66億元稅後收益，在內房普遍缺水的情況下，越秀變成有彈藥的國企內房股。
這個交易對個仔越房也不壞，因為說到底越秀金融大廈在廣州是超甲級商廈，交易作價77.93億元人民幣，總建築面積為21.03萬平方米(實用17.02萬平方米)，等如37056元一平方米(1平方米等如10.76平方呎)，作價合理。換成香港計法係每呎建築面積4202港元買廣州好似長江中心的商廈，香港人會覺得好平。
睇租金收益，越秀金融大廈估計全年收租4億元，以77.9億元作價計，租金收益5.1厘，回報不俗。
由於越房買入此物業用了49%銀行借貸，估計借貸成本低於租金收益。以越房今年年頭發的5年期美元優先無擔保債券息率為「5年美國國債收益率+275基點」(當時約為3.184厘)，借貸買樓都賺到息差。而股東供股投入的資金約有5厘的租金回報。
越房一年圖。
越房7月前股價仲一級級上，之後突然下插，相信有春江鴨已經收到風可能供股買越秀金融大廈，跌穿3.9元一直向下，周四收3.33元，已貼近供股價3.2元。現價以去年派息計有6.9厘。越房今年中期息0.1020元人民幣，本來已派得比去年中期息多3.4%，原來估計全年派息都會微升，再加上供股特別派多0.0255厘特別息，現價未計供股息率超過7厘。供股有攤薄效應，都有6厘樓上。風險因數係利息向上，但只要不是急升，都無大壞。利息向上從來都是買房託的風險。
如股民買越房本來睇長線，可以跟供，將來繼續收6厘幾息，好過將錢放入銀行好多，唔好理股價就算。單計買入越秀金融大廈收租5厘，得閒返廣州去到，當自己係業主巡樓咁款，雖然阿Q一點，但都幾爽架。
陸羽仁
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