市建局未來5年投放1000億更新市區 樓宇復修為核心

今年是市區重建局成立20周年，市建局行政總監韋志成表示，比對2001年初成立之時，市建局要肩負的市區更新工作和使命與日俱增，面對的樓宇和市區「雙老化」挑戰更嚴竣，未來5年，市建局已準備投放1000億元於市區更新工作上。

韋志成。資料圖片

他認為市區更新的未來，應將樓宇復修放在一個更重要的位置，在更新工作的「拆（清拆重建）、改（復修改造）、留（保育活化）」3大手段，應逆轉為「留」、「改」、「拆」，避免提早耗費龐大社會資源和土地，作重建發展。

韋志成今日在網誌中指出，市建局在過去20年推行市區更新工作的體會、在應對愈益嚴竣的市區老化問題上，面對3方面的挑戰，一是傳統項目主導模式面臨重建困局、二是私人單位老化情況愈益嚴重、三是風險管理難度愈來愈大。

韋志成。資料圖片

他提到，展望未來市區更新工作，會以推動樓宇復修為核心，在未來5年，市建局已準備投放1000億元於市區更新工作。他稱，單看數字，這資金數目可算龐大；然而，要做到由外至內、整全的樓宇維修保養，所需要的財政資源，仍遠遠不足。

韋志成引述數字指，參考強制驗樓計畫的要求，樓齡達到30年的樓宇須每10年作檢驗，以此為基礎，這些樓宇內的單位，亦應從樓齡達到30年開始，以每10年為一個保養周期，定期為單位進行建築結構及設施等維修工程。參考市場有關的工程數據，住宅單位在每個周期涉及的維修支出，粗略估算平均每個單位需要8萬元。隨著本港有多達85萬個單位逐步踏入老化周期，假設有關單位的樓宇平均在70年後便逐漸面臨清拆，則這些單位在拆卸前還需進行大概5次復修周期，以此推算，估計保養單位的整體支出便超過3400億元。

韋志成。資料圖片

他提到，樓宇是私人財產，如何保養理應是業主責任，保養得宜，也可為物業保值。因此，社會更應支持促進業主為樓宇外、內進行定期維修保養、建立維修基金儲備的要求，並加強相關的監管；再進一步，推動社會建立預防性樓宇復修的新文化。這樣，社會未來才毋須為過去疏忽保養樓宇遺下來的問題，付出沉重的代價。

韋志成還稱，若要為衡量市區更新是否達致可持續的目標立一把呎，便不應只在乎可清拆多少個老舊單位、多建幾多新單位；還要盡力推動妥善保養狀況仍然良好的單位，延長它們壽命，並以能夠多「留」多少個這類的單位，定為另一個重要指標，這才是從根本性處理市區老化問題的關鍵。

韋志成認為市建局未來工作重點，應為樓宇復修。資料圖片

市建局行政總監韋志成表示，現時社會經濟及樓市狀況仍未趨向穩定，不能排除往後一段時間推出招標的項目，會出現「高買低賣」，影響市建局財務情況。他說，市建局透過「跨項目補貼」、「跨地區補貼」和「跨時空補貼」模式，及調整現行開展項目進程，以維持財務穩健。

(圖片來源:星島日報)

韋志成在網誌表示，市建局需要就多個已開展的大型重建項目，進行業權收購，同時亦進行新開展項目的收購工作，預計涉及開支超過800億元，以現時市建局現金流大約180億元來說，在財政方面有一定壓力。市建局已接觸多間金融機構，就需要向外融資展開討論，市場對融資計劃反應正面，預計具體工作將在今年第三季展開。

韋志成說，市建局亦研究更針對性的招標策略，包括簡化招標條款提高入標意欲；與發展商分工，創造「混合」發展模式；以及研究不同付款安排，增加發展商入場彈性。

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他認為，財政預算案的穩定市場措施，以及市場預期美國最快下半年起減息，都是利好因素，雖然當前物業市道仍需時復蘇，但市建局已未雨綢繆、做好多方準備，推動市區更新工作。