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禮失求諸野 死結無法解

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禮失求諸野  死結無法解
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禮失求諸野 死結無法解

2021年12月07日 19:42 最後更新:19:46

新世界早前成立非牟利房屋社企「新世界建好生活」,於12月6日首次發表建屋計劃,建議發展全港首個非牟利的私人資助房屋項目,以市價大約5至6折出售,買家只需要為樓價的一半承造按揭,首期可以低至樓價的5%,餘下一半的樓價,可以在成交10年之後,一次過付款或承造按揭付款。

新世界打算捐出一幅位於新界西的地皮作試驗計劃,預計可建300個實用面積介乎300平方呎至550平方呎的1至3房單位,估計300平方呎單位屆時售價為270萬元,呎價約9000元,若等如市價的6成計,該單位市價為每平方呎15000元。

新世界這個提議,可以說是私人起居屋。新世界捐出地皮,並負責興建出售,擺明車馬並不牟利,變成社會服務。當然,政府需要同意相關計劃,並要在規劃方面予以配合,修改土地用途。

看完新世界的建議,我大有「禮失求諸野」的慨歎。

第一,    新世界這個計劃值得支持,可以說是一個社會服務計劃,讓年青人可以低至5%上樓,以最細的300呎單位為例,首期只需13.5萬元,很多人正在申請居屋的年青人也應該負擔得起。

第二,數量不多,杯水車薪。新世界建議捐出的地皮,只可以興建300個單位,其實,就算3千個,甚至3萬個單位都不夠。現時政府推出居屋計劃,動輒都會有超過十萬份申請,渴求上車的年青家庭數以十萬計。當然,我們不可以怪責新世界推得少,只能怪政府做得少。

第三,供應太少,樓價暴升。大話最怕計數,因為一看數字就會知道實情。1997年,市區樓價建築面積呎價升至一萬元,我當時正在財經報紙工作,某天,負責地產版的同事大叫:「樓價終於過萬啦!」時至今日,市區樓價每呎兩、三萬元的,比比皆是,大家都好麻木了似的,不當一回事。然而,在香港回歸的前後,大學畢業生的工資每月大約1萬元,而現時的工資大約只有1.2、1.3萬元,樓價卻升了兩、三倍,試問他們如何買到樓呢?

樓價貴與供應減少,絕對有直接關係。單是1997年那年,港英政府出售了3萬個居屋去平抑樓價。但是,相對於現時政府一年只推出幾千個居屋單位,公營房屋供應數量劇減,私樓那能不貴呢?

回歸之初,政府興建居屋的高峰期,是在董建華年代,2010年建屋量超過3.4萬個。其後因為樓市爆煲,大量減建。到了2005年之後,曾蔭權更完全停建居屋和開發土地。董建華當了7年特首,平均每年興建居屋13500個單位,而林鄭月娥任內的4年,平均每年只興建了5100個單位,居屋供應大幅減少,變相逼市民買私樓,樓價那能不貴?

第四,問題核心,還是政府。政府最高層認為香港現時的房屋供應,在眾多的限制之下,政府已經做到最好。但市民對這個所謂「已經做到最好」,自然不收貨。

有立法會候選人投訴,政府這個「好官我自為之」的態度,令到從政者極之難受,因為他們擺街站或洗樓,經常被市民因住屋問題而臭罵。難怪有不少立法會候選人,在選舉論壇上與政府大唱反調,提出要在郊野公園邊陲地帶地樓。

禮失求諸野,向來都不能解決核心問題。正本清源的做法,是來屆政府要承認,現時的建屋量遠遠不夠,要重新規劃能大量增建房屋的計劃,例如居屋,每年最少要提供兩萬個單位,以滿足市場的需求。

政府設定目標之後,要從尋找土地來源,到完全改變現時造地和建屋的整個諮詢和決策的過程。政府要換腦袋、換思維,才可以解決香港房屋供嚴重不足、樓價租金高企這個頑疾。

盧永雄

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新世界

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香港樓真是被買爆倉嗎?

2024年03月27日 19:35 最後更新:21:53

自從2月28日財政預算案宣布樓市撤銷辣招後,本地樓市回暖,成交增加,內地媒體開始湧現一些「香港樓被買爆倉了」、「香港新樓大幅搶購」的標題。感覺是內地的輿論比香港的真實樓市熱。

毫無疑問,撤辣後香港樓市的確回暖,成交增加。據中原地產的數據,撤辣之後短短4日,香港新樓錄得590宗成交,之前整個2月才只有276宗成交,即是4日成交量就已經是2月總成交的1.1倍。另外近期推出的新盤去貨情況的確有改善,入飛的數字亦比較理想,所以說撤辣後香港樓市活躍起來,並不為過。

有人開始擔心這樣下去,可能樓價又要大升了。甚至開始有人質疑,政府撤辣是否撤得太徹底。

我看這種擔心有點過慮。最近有朋友剛剛沽出她的港島東豪宅,單位七百多呎,全海景單位,最後以1700萬成交。今年年初樓價最低的時候,同一類型的單位成交過1500多萬,兩年前房價最高的時候,同類單位亦曾試過賣2000萬以上。如今1700萬成交價,的確從低位反彈。但朋友說,撤辣後她本來以為會有很多買家問價,結果只有一個買家詢價,是一名內地移居香港人士,雙方議價了一陣子,最後就是這個唯一的買家追價成交。

從最後能夠成交的角度來看,市場氣氛的確變好了。但從出售的過程來看,樓市並無內地媒體說得那麼熾熱。成交數字大幅上升,只因之前的數字太低。過去香港正常巿道時每年會賣出一萬多間新樓,即一個月過千間,所以今年整個2月才只賣出276間,是成交數字少到不正常,而不是撤辣後的數字多得太誇張。

對內地人而言,撤辣之後千多萬的樓,減少26%的稅項開支,可以省下數百萬的稅款,如果一直是想來香港買樓的內地客,就會抓緊機會入市買樓,特別是已經移居香港的人士,更加會覺得機不可失,反正租樓都有支出。另外亦有些內地人想把資金調來香港,借香港撤辣的機會調資來港買樓,亦是另一種需求。

不過有地產發展界商估計,撤辣後釋放出來的購買力,估計可持續3個月至半年,但未必會一直熱落去,主要有幾個因素。

第一,積壓新盤的數量龐大。自2020年新冠疫情以來,香港的樓市逐步回落,發展商不想減價賣樓,成交大幅減縮,2022年一手住宅成交只有10,261宗,創9年低位,去年一手住宅成交亦只有10,681宗,反彈4.3%,但仍處低位,新盤賣不去就變成倉底貨。估計住宅新盤存貨有4萬多至6萬個,數量極之龐大。假設這一波反彈浪潮能夠消耗一兩萬個單位,發展商今年已經可以交到功課,但除非樓巿有很高的熱度,否則一時三刻亦難消化所有存貨,供過於求的狀況未有改善。

第二,利息高企。現在買樓的按揭利息和最低潮比高了3厘有多,買樓的負擔相當重,買1000萬的單位一年等於要多付30萬元的利息,投資要承受重壓,自住亦是租平過供。現在一直說美國下半年會開始減息,會帶動香港利息向下,問題是香港一日未大幅減息,樓巿整體氣氛亦難全面扭轉。未來走向,要視乎利息幾時開始下降和下降的速度有多快。

第三,內地經濟。有人認為香港的樓市主要看本地經濟,樓巿固然受本地的經濟甚至股巿影響,但更大影響是內地經濟。如果內地經濟復甦良好,甚至比較熾熱,內地資金多,很多資金湧來香港,會帶旺本地樓市。但是內地經濟復甦得較慢,所以內地資金來港有限。

總體而言,宏觀環境未完全改善,減辣後樓市這股反彈浪未必可以長期持續,所以毋需太擔心樓價會大幅上升。換一個角度,樓巿能夠穩定下來,不會進一步拉低經濟,政府已算達成撤辣的目的了。

盧永雄

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