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美國樓價升幅放緩 炒樓獲利率創10年新低

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美國樓價升幅放緩 炒樓獲利率創10年新低
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美國樓價升幅放緩 炒樓獲利率創10年新低

2022年01月10日 09:00 最後更新:18:50

美國各地樓價自疫情以來急促上升,加上超低息環境,吸引更多投資者購買當地住宅、快速翻新並出售圖利。但最新數據發現,美國樓價升幅放緩,炒樓投資者的獲利比率下滑,創出10年新低。

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若把炒樓定義為12個月內買賣房屋,今年第三季,美國有近9.5萬間房屋快速轉手,數字已連升兩季。根據地產數據庫ATTOM的數據,炒樓比率佔所有房屋成交額的5.7%。但同期炒樓的平均毛利略低於6.9萬美元(約54萬港元),比去年同期下降1.6%。投資回報率降至32%,為2011年初以來最低,也低於去年同期近44%的回報率,創2009年金融海嘯以來最大的按年跌幅。

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隨著美國樓價升幅開始放緩,回報率也越來越低。投資者入市時樓價快速上升,但轉售價格的升幅卻跟不上買入價,導致獲利率下跌。ATTOM首席產品及技術主任Todd Teta表示,現時炒樓平均需要5個月完成交易、獲利率32%的門檻下,獲利率下降不足以嚇怕投資者。接下來幾個月可以觀察,投資者獲利後是否有能力繼續投入樓市,或開始轉向。

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有專業投資者表示,因為疫情的原故,持有物業時間、裝修成本、人工等開支都超出預期,估計比疫情前高出約三成。因此專業投資者現時更傾向轉售給收租客,而非自住客,因為收租的裝修要求較低,可以節省成本提高利潤。他估計,明年如果開始更息,炒房投資者可能會再次離場。

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另外,根據Redfin的數據,11月活躍放盤數量經季節性調整後創下歷史新低,較去年同期下降18%。如果明年首季盤源繼續緊張,炒樓投資者將比現在更難獲利。

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2023年04月03日 14:47 最後更新:17:51

自從馬來西亞在去年4月全面通關以來,當地經濟極速反彈,在全球不少先進國家面對超級通脹及經濟衰退下,馬國2022年的經濟增長仍按年大升8.7%,創出22年以來最大升幅,在所有東南亞國家之中表現最好,令到不少投資者再次注視馬來西亞的機會。

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馬來西亞的經濟表現出色,主要原因是通關大半年以來,當地居民消費顯著回升、就業市場及旅遊業復蘇、加上全球對大馬生產的半導體先進晶片產品需求強勁,令到當地經濟錄得前所未見的反彈。

而推動馬來西亞嘅經濟增長,另一大因素是外國企業加大投資力度。隨著近年中國與西方國家的關係緊張,很多大型企業都將投資轉移到馬來西西亞,例如全球最大的兩間晶片生產商Intel及AMD,過去2年均宣布加大馬來西亞的投資計劃,而最新Amazon及Tesla亦宣布在大馬的發展大計。

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根據馬來西亞投資發展局的預測,2022年全年大馬批准的總投資額,恢復至疫情前每年超過2,000億馬幣水平,外國直接投資佔全國投資額四成,半導體及電子業繼續成為最大投資來源,特別是汽車晶片。單在2022年上半年,大馬已經批准1,714項投資計劃,總金額達到1,233億馬幣,當中外國直接投資佔七成。

此外,大馬政府亦都大力推動基建項目,包括造價500億馬幣的東海岸鐵路、166億馬幣的輕鐵第三延長線、73億馬幣的中樞大道,以及80億馬幣的第二階段5G網絡計畫,都會繼續支持馬來西亞經濟發展,大馬央行預計,今年當地的GDP仍會有4%以上增長。

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至於馬來西亞樓市方面,最影響置業人士的利率亦低於歐美國家,當地目前政策利率僅2.75厘,同時央行今年1月已宣布暫停加息,暗示加息周期在大馬已經接近尾聲,所以馬來西亞樓市亦相對穩定。數據顯示,2022年馬來西亞樓市表現有顯著改善,成交量及易手物業價值,均按年上升逾三成。大型地產平台Propertyguru估計,大馬樓價今年會持續增長,其中位置優越的公寓及豪宅,特別值得看好。

最受投資者關注的大馬物業市場,要數首都吉隆坡及科技重鎮檳城。吉隆坡是馬國最大的金融商業活動中心,其中市中心KLCC更一直都是全大馬的樓市火車頭,亦是通關後最先復蘇的地區。隨著疫情緩和,員工陸續重返辦公室,旅客亦再到訪雙子塔等景點,區內的酒店、大型商場人流亦大幅增加,令同區的物業投資需求回升。

而檳城則是馬來西亞的高科技半導體晶片生產中心,2021年全大馬的電子產品出口額達到 3,860 億馬幣,佔全國總出口額四成,當中八成出口半導體產品來自檳城。其中「峇六拜自貿工業區」更堪稱檳城半導體工業心臟,是全球五大電子及半導體生產基地之一,Intel、AMD、Tesla等世界級科技企業,都在「峇六拜自貿工業區」設有生產基地,因此對檳城的優質住宅有龐大的需求,為投資提供很好的機會。

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如果想了解更多馬來西亞,特別是吉隆坡及檳城的最新發展,最佳方法是親身到當地視察。在香港有多年銷售馬來西亞物業經驗的翡翠島物業,在香港通關後會定期為投資者安排實地考察團,行程安排參觀吉隆坡及檳城不同樓盤項目,跟發展商代表見面,了解當地樓市最新環境,及投資潛力地區,又有大馬律師及銀行代表,講解大馬置業法律、程序及按揭手續。

考察團會安排專車接送及五星酒店住宿,亦會安排參觀名勝景點,及品嚐娘惹菜、榴槤等地道美食,行程都非常有彈性,甚至可以幫團友度身訂造行程,不但尋找投資機會,都滿足旅行欲望。詳情請向翡翠島物業查詢。

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