倉儲物流需求大增 工廈租金回報起飛

　　（星島日報報道）疫情纏身至今兩年，本港租務市場生態出現大變。衛達仕律師事務所合夥人朱寶琼表示，工廈租金回報在疫下起飛，好過不少零售租務，吸引用家或投資者垂青。她又指，疫下亦有不少業主選擇售後租回物業，藉此套現尋求新發展機遇。
　　朱寶琼表示，工廈買賣及租務合約數量明顯增加，相對零售及寫字樓的參差表現，工廈則處於「起飛」階段，主要是由於冷藏倉庫、倉儲物流及數據中心的用地需求大增，而近年電商冒起，很多公司爭相提供送上門物流服務，令接近民生區的倉儲地段成為搶手貨。
　　差餉物業估價署最新數據指出，2021年10月工廈投資回報率為3%，同期的零售物業回報為2.6%，寫字樓則是2.4%。中原工商舖截至上月20日資料顯示，2021年本港工廈交投量達3894宗，按年增60%，而全幢成交更多達24宗，創6年新高。去年最矚目收購為領展（823）斥58.2億元，收購紅磡及柴灣兩座汽車服務大樓，乃該集團首度加入倉庫資產，而賣家仁孚行亦會售後租回物業。
　　朱寶琼表示，過去一、兩年愈來愈多大財團屬意投資工廈，以對沖其零售組合的租金下行風險，同時可吸納更多停車場資產補充固定收入。但她同時提醒，一旦通關後旅遊業重新興旺，零售業主可根據租戶的收入賺取更高租金收入，屆時工廈的需求或會回落。
　　朱寶琼指出，近兩年不少自置商鋪業主選擇售後租回方式套現，原因亦隨着疫情持續而出現變化，由最初撤資等負面因素主導，改為積極運用資金投放新機遇。她解釋，因應網購流行、生產線遷移大灣區內地城市等，香港的零售或辦公地點需求減少，業主均傾向縮小經營面積，並在原有地址服務客戶，套現後原業主可將資金投放在業務科技升級。
　　她續稱，將資產售後租回的業主，通常會考慮出售物業後的再投資效益，特別是貸款額，並說：「例如將賣出套現金額減去10年租金，剩番嘅錢如果可以向銀行借多50%，就可以做到好大生意」，而有關潛在新投資為業主提供很大誘因去做，特別是為未來本港通關後作準備。
 

領展（00823）跌穿供股價，繼昨日（29日）失守心理關口，今日中午收報43.6元，再跌0.12%；以供股價44.2元計，每手帳面蝕60元，股息率約5.7厘。以3月9日開始供股的收市價46.812元計，至今領展累計跌幅為6.8%。

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領展今年2月公布，按每持有5個現有基金單位獲發1個基金單位的基準供股，每基金單位供股價44.2元，供股集資188.1億元，被市場認為「世界抽水」，但最終仍獲小股東支持，超額認購約1.4倍。領展強調供股所得款項，淨額約40%至50%將用於償還現有債務及一般營運資金，其餘將用於探索未來投資機遇。

領展首席財務總裁黃國祥當時表示，供股是公平做法，集資是為「好天斬埋落雨柴」，部分資金將用於償債和收購優質項目。他又稱，選擇供股是作出有周全考慮，因為以供股集資是較為公平做法，讓每個基金持有人都可參與，較在市場配股攤薄現時股東權益的做法更好。

財經分析員、宏高證券負責人梁杰文分析，目前美國加息環境持續，以往傳統收息股的優勢大減，投資者會認為將資金做定期更划算，而現時內地與香港經濟環境不明朗，上述股票的吸引力更不如前。有關領展近日走向，他認為今年內都難呈升勢，建議現持相關股份的人士需「俾啲耐性」，將股份當作收息股持有；至於目前未持有領展的人士，他認為可等到領展再跌兩成時入手，以現時股價計，即約34.9元。