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公私營合作 搵地要承壓

香港土地房屋短缺,樓價急升。 政府委任的土地供應專責小組逐步透露覓地方向, 早前小組主席黃遠輝對外表示,小組提出的十個覓地選項中, 還有兩個選項尚未討論完畢,一個是軍事用地,另一個是娛樂用地。 而在眾多已討論選項中,採用「公私營合作」 方式協助發展商改劃土地,是短期內增加土地供應的各個方向中, 比較可行的選項。

娛樂用地是指高爾夫球場和會所等地皮,可以提供的土地不多。 至於軍事用地,更加是銅牆鐵壁。根據《駐軍法》第十三條規定, 香港特區如果要使用軍事用地,必須經過中央人民政府的批准。 覓地小組這樣自行討論如此敏感的軍事用地, 又話之後會搞公開諮詢,現實上並不可行, 相信小組在這方面的討論,好快收工,以後也不會再提。

講到能夠大量提供土地的選項,不外乎填海、改劃郊野公園、 引用土地收回條例去回收土地(例如新界東北發展區)和「 公私營合作」這幾個方法。既然覓地小組鎖定了「公私營合作」 作為主要方向,填海和開發郊野公園等,都不會考慮。 據政府內部人士說,現屆政府在東涌填海之後, 都不會再開展大規模填海計劃。

政府放棄填海這個方向,我覺得十分可惜。 雖然無論是填海或者開發郊野公園都被認為是不環保的做法, 也會遇上保育人士的阻力,但涉及的市場利益較少,開發時間雖長, 但潛在的開發空間很大。而政府放棄填海這個選項, 可能會影響到香港一、二十年之後的土地供應。

至於所謂的「公私營合作」模式,就是政府與發展商合作, 開發其手上持有的農地,部份用作興建公營房屋(或首置上車盤), 而政府會相應扣減發展商餘下的農地的補地價金額。據統計, 香港目前有4400公頃農地,當中有近千公頃由四大發展商持有。

相對於填海及開發郊野公園,以「公私營合作」方式開發農地, 好處是時間較快,會較填海快很多, 甚至會快過需要走過眾多規劃程序的郊野公園用地, 只需盤活發展商手上的農地,就即時可以增加公私樓宇的供應。 然而,最大的壞處是涉及發展商的利益。 當政府認定這個是發展方向時, 所有相關的基建及規劃都會全面配合。原來沒有道路連接的土地, 將會馬上興建道路,這樣做就會令到發展商手上的土地增值。 在項目開發時,發展商交回部份農地予政府, 餘下的農地可以透過少補地價來補償。 問題是政府審批補地價的過程並不透明,外界要質疑政府「照顧」 發展商,甚至可以講成為「官商勾結」,政府有口難辯。

另一個問題是不患寡而患不均。 不同發展商手上持有的農地數量不同, 農地少的發展商相對沒有那麼受惠,他們自然不會支持這個政策。 過去香港有很多環保聲音, 例如在回歸前以私人議員議案形式通過的《保護海港條例》, 禁止在維港以內填海, 盛傳是有個別發展商在背後支持環保人士而成。減少填海, 就不會有樓宇阻礙其臨海建築物的景觀;另外, 發展商手上的土地價值也會因為土地供應減少而上升。 社會上很多環保聲音,其實都有著發展商的影子。 當政府力推公私營合作政策時,相信農地少的開發商會有很多意見, 或會觸發政治爭議。

政府如果鎖定了「公私營合作」作為主要的覓地方向, 食得鹹魚就要抵得渴,要做好承受巨大政治壓力的準備,否則, 講來講去,半途而廢,最終一事無成, 香港的樓價和租金就會繼續乾升。

盧永雄

盧永雄

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