八月轉手16.6%要蝕讓 年內第三高

市況不就，後市走勢偏淡，多了持貨期較長的業主亦加入沽售行列，令轉手獲利比率不跌反升，惟料大趨勢仍於低位窄幅上落。綜合土地註冊處資料所得，2023年八月份全港1,375宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,132宗，佔比82.3%，扭轉連跌兩月淡勢，自前月谷底的81.6%，回升0.7個百分點。

按物業區域劃分，八月份港島區表現較突出，以84%之數成為獲利成功比率最高的分區，按月並升2.4個百分點；其次為九龍區，報82.9%，按月大升5.7個百分點；至於新界區表現落後大市，只錄得81.5%，按月跌2.8個百分點，由前月優於大市變為跑輸大市。

按物業轉售價格分析，樓價1,200萬元以上的高價樓組別之獲利比率最高，錄得84.8%，按月大增5.7個百分點，涉及宗數139宗；此外，1,001萬至1,200萬元組別，月內獲利比率亦達84.0%，惟按月大減5個百分點，但仍勝過整體表現。

另一方面，數據顯示今年八月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為49.2%，按月升1.1個百分點，但仍連續4個月處於50%以下低位窄幅徘徊。八月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為39.9%，按月升0.8個百分點，共錄549宗；至於帳面錄得虧損者達228宗，佔比按月跌0.3個百分點至16.6%，佔比仍為年內第三多；而平手的個案則有15宗，佔比也微跌0.3個百分點至1.1%。

此外，檢視上月10個獲利登記最多的屋苑，當中有4個屋苑成功錄得百分百獲利，而獲利成功比率最低者為日出康城的65%，再者是美孚新邨的75%。此10個屋苑當中，每宗平均賺幅介乎最少的9.1%至最多的1. 5倍不等。當中將軍澳中心晉身成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑，達1.5倍。至於上月榜內賺幅最低者為較新晉的日出康城，平均每宗只賺約9.1%，而次低者為迎海的23.8%。

住宅市場近期持續偏軟，除了持貨期短的業主沽貨較易蝕讓而拖低獲利比率及賺幅外，在看淡後市下，同時也多了持貨期較長的業主先行獲利，而此等業主仍多有不俗利潤，故此反而推升了八月獲利比率及平均賺幅。最近樓市仍然缺乏利好消息，因此筆者相信未來一、兩個月二手私宅轉手獲利比率將維持在81%至83%之間反覆徘徊，而平均每宗賺幅料在48%至50%之間窄幅上落。至於後向發展，則要視乎十月的施政報告會否減辣以理順樓市。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

過去一星期，宏福苑大火傷感過後，最新公布的經濟數據，總算也是令人欣慰的消息。香港11月份採購經理指數（PMI）升至52.9，連續四個月處於50以上的擴張區間，反映本港營商環境正在持續改善，而擴張速度更是逾兩年半以來最快。出口訂單亦在逾一年後首次恢復增長，這些數據顯示香港的經濟已逐步回復生氣。澳洲會計師公會的調查亦指出，有63%的企業預期明年經濟將持續穩步擴張，進一步印證市場信心的回升。

事實上，香港的經濟復甦在不知不覺間已經展現出來。筆者在年初時已經觀察到，很多旺區的路面開始由暢順轉變為時有擠塞，尤其在周末及假日更為明顯。到了現在，這種情況愈來愈多，甚至讓人開始忘記了早幾年的冷清局面。雖然有些車主會抱怨晚飯時間或假日出入商場要大排長龍，甚至因嚴重擠塞而心煩意亂，但這正是經濟復甦的表徵。相比疫情前後市面「暢通無阻」的冷清，大部分人寧願選擇現時的繁忙。

今年初股票市場率先跑出，增強了市民的消費動力，樓市亦緊隨其後轉旺。減息進一步提升市場信心，令業主及準置業者的消費開始鬆手。減息不但吸引投資者快人一步在樓市部署，更驅使不少小市民重新啟動擱置已久的置業計劃。從今年成交市況的演進可見，樓市的旺勢是層層遞進，並非單靠一兩個政策或突如其來的好消息來刺激交投。因此成交暢旺的日子較長且平均，並不是「曇花一現」的狀況。

在最近一個多星期，全城因哀悼宏福苑大火慘劇而令樓市活動稍為放慢，新盤推售暫緩，置業者及業主也在等待美國議息結果，但隨着市面逐步復常，加上減息已塵埃落定，部分準置業者將會趁議息後及假期前的空檔加快入市，務求趕及走上2025年的樓市尾班車。筆者預計，這次地產市場的上升周期起碼會有五年左右，因此現在的樓市並不是在享受今年升市的餘溫。筆者最近對新聞界發表年度樓價預測，明年樓價起碼會有7%的升幅，而且更會是這一波大牛市的起步。

利嘉閣地產總裁 廖偉強