置業當趁樓市未回勇

本港樓價由高位回落約兩成，有些人滿心希望《施政報告》的減辣措施，會為樓市帶來強力反彈局面；但到現在，樓價似乎仍繼續下行。其實，公布減辣之後，市場成交量確實有些回暖。數據顯示，成交量正在谷底回升，而且大金額的交易明顯增加。

筆者相信，交投回暖確實是減辣帶來的效應，尤其是合資格外來人才置業，買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)不但減半，更可以「先免後徵」，令市況出現了變他。這批外來人才數目龐大，而今後他們置業時只須繳交與港人首次置業者一樣的稅率。他們積極入市帶動氣氛轉旺，樓價亦有機會止跌回穩。

從事地產代理三十多年的筆者，見證了無數次樓市高高低低，經過多次驗證，可以肯定每逢經濟蕭條，樓市疲弱，就是最好的置業機會，更何況目前的樓價已經輾轉下跌了兩成，而業主們仍有若干的議價空間。現時置業，縱使之後樓價繼續下跌，跌幅亦十分有限。

有些人可能會將九七後樓價的巨大跌幅來做對比，並且深信後市仍會有很大的下跌空間，於是判定了現時入市，風險仍然頗高。但這其實只是一個沒有考慮到其他因素的推論。雖說樓市是一個循環，但每次起起跌跌，箇中涉及的原因和背景都不盡相同。

九七年時，業主的按揭比例頗高，樓價下跌很容易就出現骨牌效應；但今時今日情況有所不同。在今天，物業沒有按揭的比例接近七成，而有做按揭的業主，平均貸款額只有四成，高息環境，對大部份業主的影響輕微，所以，樓價出現斷崖式下跌的機會也微乎其微。

其實，選擇在這時候走入市場的人，絕非單純有勇無謀；不少人深明這個時間對置業者非常有利，原因是仍有相當的業主信心不足，甚或看淡樓市，買家與他們議價，自然可以較為進取，所以這個淡市時期，亦可以說是可遇不可求的低位上車機會。

此外，隨着香港不斷加大力度輸入人才及勞動人口，香港各方面都開始受惠。縱使香港的經濟民生復甦「行得慢」，但始終是向上行，逐步好起來。當各方面穩步向好的時候，樓市成交量也會相應增加，樓價重拾升軌指日可待。要找尋千載難逢的低價上車機會，就必須趁目前樓市仍未顯著回勇的日子。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

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過去一星期，宏福苑大火傷感過後，最新公布的經濟數據，總算也是令人欣慰的消息。香港11月份採購經理指數（PMI）升至52.9，連續四個月處於50以上的擴張區間，反映本港營商環境正在持續改善，而擴張速度更是逾兩年半以來最快。出口訂單亦在逾一年後首次恢復增長，這些數據顯示香港的經濟已逐步回復生氣。澳洲會計師公會的調查亦指出，有63%的企業預期明年經濟將持續穩步擴張，進一步印證市場信心的回升。

事實上，香港的經濟復甦在不知不覺間已經展現出來。筆者在年初時已經觀察到，很多旺區的路面開始由暢順轉變為時有擠塞，尤其在周末及假日更為明顯。到了現在，這種情況愈來愈多，甚至讓人開始忘記了早幾年的冷清局面。雖然有些車主會抱怨晚飯時間或假日出入商場要大排長龍，甚至因嚴重擠塞而心煩意亂，但這正是經濟復甦的表徵。相比疫情前後市面「暢通無阻」的冷清，大部分人寧願選擇現時的繁忙。

今年初股票市場率先跑出，增強了市民的消費動力，樓市亦緊隨其後轉旺。減息進一步提升市場信心，令業主及準置業者的消費開始鬆手。減息不但吸引投資者快人一步在樓市部署，更驅使不少小市民重新啟動擱置已久的置業計劃。從今年成交市況的演進可見，樓市的旺勢是層層遞進，並非單靠一兩個政策或突如其來的好消息來刺激交投。因此成交暢旺的日子較長且平均，並不是「曇花一現」的狀況。

在最近一個多星期，全城因哀悼宏福苑大火慘劇而令樓市活動稍為放慢，新盤推售暫緩，置業者及業主也在等待美國議息結果，但隨着市面逐步復常，加上減息已塵埃落定，部分準置業者將會趁議息後及假期前的空檔加快入市，務求趕及走上2025年的樓市尾班車。筆者預計，這次地產市場的上升周期起碼會有五年左右，因此現在的樓市並不是在享受今年升市的餘溫。筆者最近對新聞界發表年度樓價預測，明年樓價起碼會有7%的升幅，而且更會是這一波大牛市的起步。

利嘉閣地產總裁 廖偉強