整體樓宇買賣量恐連年破底

減辣對樓市交投始終有一定提振作用，十一月份各類物業買賣登記立竿見影全線回升，料效果將續浮現；不過，全年計數恐繼2022年後再創歷史新低。土地註冊處數據顯示，2023年十一月全港共錄3,542宗樓宇買賣登記（數字主要反映十月中旬至十一月上旬的樓市實際狀況），較十月份的2,942宗反彈20%，惟仍屬2019年一月以來的59個月(即近5年)以來次低。

十一月整體物業登記總值錄得388.16億元，按月大增28%，主要受惠月內有1宗中環歷山大廈涉及141.52億元的巨額內部轉讓商用項目登記所帶動，撇除此項目後實際只有約246.64億元，按月跌18.9%。

從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量在低基數下大幅反彈，主因受惠港府為樓市減辣，發展商開始重新積極推盤所帶動，刺激十一月份一手私宅買賣登記重上逾五百宗，按月大升72%，共錄514宗；而買賣登記總值亦回升39%，錄得62.67億元。十一月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為UNIVERSITY HILL 2A期的57宗、NOVO LAND 2A期的55宗及啟德海灣1期的49宗。

二手住宅市場方面，同受減辣刺激，按月出現止跌，惟面對一手新盤低價搶灘，未能大舉回升，升幅為各類物業中最少者。數據顯示，十一月份二手私宅買賣登記按月上升13%，惟亦只得1,768宗，表現仍然疲弱；而月內登記總值更逆市下跌34%，只錄得124.73億元，主因前月有1宗涉資約63億元的舊樓收購登記而拉高基數之故。

至於非住宅市場方面，在工廈、商廈、店舖及純車位四類物業登記量全線反彈帶動下，造就非住宅物業登記量大幅回升，告別超低迷狀態。數據顯示，十一月份整體工商舖及其他買賣登記量按月上升20%，錄得677宗；至於期內買賣登記金額更激增近2.6倍，錄得178.04億元，主要受前述1宗逾百億元的巨額商用項目內部轉讓登記所刺激。

樓市減辣效果雖慢，但仍將陸續反映，料整體樓宇買賣登記繼續趨升。其中一大動力是來自一手市場，發展商因應年底結數，繼續以低價招徠，當中新界西北大型新盤開售報捷，除帶動一手私宅交投大升外，亦將大大貢獻在十二月份的整體樓宇登記量之中。

配合二手住宅登記緩緩上升、工商舖及其他物業繼續向好，預期十二月份整體樓宇買賣登記量有力再下一城，進一步升破四千宗之上水平，料挑戰4,500宗，按月再漲27%，冀明年整體樓宇買賣登記量可繼續遠離谷底，徐徐回升。不過，預測2023年全年，整體樓宇買賣登記宗數料僅得58,791宗，將較2022年的59,694宗微跌1.5%，有機會連續兩年迭創1996年有史以來新低。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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過去一星期，宏福苑大火傷感過後，最新公布的經濟數據，總算也是令人欣慰的消息。香港11月份採購經理指數（PMI）升至52.9，連續四個月處於50以上的擴張區間，反映本港營商環境正在持續改善，而擴張速度更是逾兩年半以來最快。出口訂單亦在逾一年後首次恢復增長，這些數據顯示香港的經濟已逐步回復生氣。澳洲會計師公會的調查亦指出，有63%的企業預期明年經濟將持續穩步擴張，進一步印證市場信心的回升。

事實上，香港的經濟復甦在不知不覺間已經展現出來。筆者在年初時已經觀察到，很多旺區的路面開始由暢順轉變為時有擠塞，尤其在周末及假日更為明顯。到了現在，這種情況愈來愈多，甚至讓人開始忘記了早幾年的冷清局面。雖然有些車主會抱怨晚飯時間或假日出入商場要大排長龍，甚至因嚴重擠塞而心煩意亂，但這正是經濟復甦的表徵。相比疫情前後市面「暢通無阻」的冷清，大部分人寧願選擇現時的繁忙。

今年初股票市場率先跑出，增強了市民的消費動力，樓市亦緊隨其後轉旺。減息進一步提升市場信心，令業主及準置業者的消費開始鬆手。減息不但吸引投資者快人一步在樓市部署，更驅使不少小市民重新啟動擱置已久的置業計劃。從今年成交市況的演進可見，樓市的旺勢是層層遞進，並非單靠一兩個政策或突如其來的好消息來刺激交投。因此成交暢旺的日子較長且平均，並不是「曇花一現」的狀況。

在最近一個多星期，全城因哀悼宏福苑大火慘劇而令樓市活動稍為放慢，新盤推售暫緩，置業者及業主也在等待美國議息結果，但隨着市面逐步復常，加上減息已塵埃落定，部分準置業者將會趁議息後及假期前的空檔加快入市，務求趕及走上2025年的樓市尾班車。筆者預計，這次地產市場的上升周期起碼會有五年左右，因此現在的樓市並不是在享受今年升市的餘溫。筆者最近對新聞界發表年度樓價預測，明年樓價起碼會有7%的升幅，而且更會是這一波大牛市的起步。

利嘉閣地產總裁 廖偉強