骨牌效應逐漸顯現

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

近日老牌銀行傳出裁員消息，在社會引起巨大迴響。該銀行成立近百年，歷史悠久，向來以「人情味」見稱，今次裁員不禁令人擔心經濟寒冬將至，更憂慮銀行業若出現裁員潮，負資產狂潮或再次殺到。

香港樓價持續下滑，令不少業主陷入負資產的困局。根據金管局最新數據顯示，2025年首季本港住宅按揭貸款的負資產宗數達40,741宗，較去年第四季的38,389宗上升6.12%，創下自2003年底沙士以來的新高。樓市疲弱跡象明顯，若經濟未能回穩，或有更多市民難以應對按揭壓力，導致拋售潮，進一步拖低樓市，形成骨排效應。

同時，本港樓價累跌近三成，銀主盤數量迅速攀升。截至4月底，中原地產獲銀主委託出售單位已突破400個，增至407個，創下自2007年有記錄以來的新高。雖然目前銀主盤只佔整體約3.5萬個二手放盤單位中的1.2%，但其突然激增的趨勢卻不可忽視。

除此之外，勞工市場壓力亦浮現。積金局統計顯示，2024年發出多達40萬張強積金欠款附加費通知書，主要涉及飲食、建造及零售行業。僱主欠供強積金，往往被視為企業財政狀況惡化的徵兆。當越來越多企業未能負擔最基本的僱員保障，代表經濟基層已感受到壓力，失業問題亦可能進一步惡化。

整體而言，香港經濟如骨牌般，一環扣一環地受壓，從樓市、就業到金融業，種種跡象皆顯示經濟復甦乏力，且連一向穩如泰山的銀行界亦要瘦身，顯示問題不再局限於個別行業。金融業是香港經濟的命脈，其動盪對整體經濟的連鎖反應不容忽視。

面對當前形勢，政府宜審時度勢，在關鍵時刻推出具針對性的經濟措施，以減緩骨牌效應。否則，若金融支柱動搖，香港經濟將面臨嚴重挑戰，樓市波動也會進一步影響金融業的穩定。

然而，樓市雖然存在風險，仍不乏轉機。所謂於「五窮六絕七翻身」，於今年樓市並未應驗。5月份樓市氣氛並不差，一、二手買賣比4月更為活躍，主要是受惠拆息顯著回落，供樓壓力進一步減輕，對樓市帶來正面影響，市場購買力有望進一步釋放，樓價亦有機會盡快找到支持位。

中原陳永傑

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過去一星期，宏福苑大火傷感過後，最新公布的經濟數據，總算也是令人欣慰的消息。香港11月份採購經理指數（PMI）升至52.9，連續四個月處於50以上的擴張區間，反映本港營商環境正在持續改善，而擴張速度更是逾兩年半以來最快。出口訂單亦在逾一年後首次恢復增長，這些數據顯示香港的經濟已逐步回復生氣。澳洲會計師公會的調查亦指出，有63%的企業預期明年經濟將持續穩步擴張，進一步印證市場信心的回升。

事實上，香港的經濟復甦在不知不覺間已經展現出來。筆者在年初時已經觀察到，很多旺區的路面開始由暢順轉變為時有擠塞，尤其在周末及假日更為明顯。到了現在，這種情況愈來愈多，甚至讓人開始忘記了早幾年的冷清局面。雖然有些車主會抱怨晚飯時間或假日出入商場要大排長龍，甚至因嚴重擠塞而心煩意亂，但這正是經濟復甦的表徵。相比疫情前後市面「暢通無阻」的冷清，大部分人寧願選擇現時的繁忙。

今年初股票市場率先跑出，增強了市民的消費動力，樓市亦緊隨其後轉旺。減息進一步提升市場信心，令業主及準置業者的消費開始鬆手。減息不但吸引投資者快人一步在樓市部署，更驅使不少小市民重新啟動擱置已久的置業計劃。從今年成交市況的演進可見，樓市的旺勢是層層遞進，並非單靠一兩個政策或突如其來的好消息來刺激交投。因此成交暢旺的日子較長且平均，並不是「曇花一現」的狀況。

在最近一個多星期，全城因哀悼宏福苑大火慘劇而令樓市活動稍為放慢，新盤推售暫緩，置業者及業主也在等待美國議息結果，但隨着市面逐步復常，加上減息已塵埃落定，部分準置業者將會趁議息後及假期前的空檔加快入市，務求趕及走上2025年的樓市尾班車。筆者預計，這次地產市場的上升周期起碼會有五年左右，因此現在的樓市並不是在享受今年升市的餘溫。筆者最近對新聞界發表年度樓價預測，明年樓價起碼會有7%的升幅，而且更會是這一波大牛市的起步。

利嘉閣地產總裁 廖偉強