滴水不漏好難 法律追究不易

2025年09月08日

作者：李法言

大台受歡迎節目「東張西望」，最近添加一個叫「滴水不漏」的環節，原因是很多大廈有漏水投訴，在經由節目報道後，都得到關注改善。

事實上，單位漏水問題造成對住戶煩擾，司空見慣，加上香港樓宇密度高，多層大廈林立，日久失修，容易出現樓上浴室滴水，或隔壁牆滲水問題，這些滋擾（Nuisance)演變成侵權（Tort )。

但在民事侵權法，因滋擾的索償，必須基於過失，而在Rylands v Fletcher（1868）一案中，大法官更為此定下原則。案件源起於騷擾，但經歷多年演變，對危險物質漏出的責任，已續漸演變成另一個截然不同的過失原則。隨著Cambridge Water 一案，已經發展成一套更清晰的普通法原則，這原則被視為騷擾法的伸延。至Tranco v Stockport Metropolitan BC（2003）一案，上議院確立這條奉行了 150 多年的法律原則為金科玉律，不能拋棄。

在Rylands v Fletcher （1868)一案中，被告人聘用獨立承包商，建造一個水塘貯水，以供應給他的磨坊使用。水塘是建造在一個已荒廢的煤礦場通道上方，由於水的壓力太大，造成通道塌下，溢出的水流向原告人的煤礦場，造成水浸。被告人並無疏忽，事情也不構成私人騷擾的基礎，因31為被告人已採取合理及慎慎態度，並僱用合資格及有經驗的獨立承包商，去興建水塘。

法官Blackurn指出，被告人是為了他個人的目的、收集及保留在他的土地上任何東西，而這些東西如果溢出很可能造成傷害，則此人須為保留這些東西而自承風險。這個原則得到上議院的支持。

上議院在判决Rylands v Fletcher 的上訴時，除支持原審法官判決外，還附加一項條件限制，就是被告人將土地用作「非自然用途」（ Non-natural use）。

何謂「非自然用途」，在 Rylands v Fletcher 案中，被告人在他的土地上收集水，並將之貯存及保留在水塘內，被告人明顯把一些東西非自然留在在他的土地上；如果一些東西在土地上自然產生、溢出而做成損害，被告沒有責任。必須謹記，收集及貯留的東西是會溢出的物品（如在上述案件中，貯留的水就是溢出的水。）

另一宗案例Miles v Forest Rock Granite (Leicestershire) Ltd (1918) ，被告人收集及貯存爆炸品，在他的土地，以供石礦所需。爆炸時引起石礦的石頭，飛出石礦場外的土地。

Richards v Lothian (1913 ) 案的裁決中，大法官 Lord Moulton認為，如果水由水管中漏出來不能算是「土地不自然的使用」。土地不自然的使用「涉及一些會增加別人危險的用途，不是土地一般的用途」──這定義得到上議院在 Read v Lyons & Co Ltd（1947）所肯定。大法官 Porter 加以引伸：「甚麼是危險或不自然使用，將依不同環境、不同時代與人類不同的習慣去評估。」

在香港，如果樓上浴室漏水或隔鄰屋牆壁滲水，可以根據《業主共同財產條例》或相關的大廈公契向漏水單位索取賠償。具體的法律依據包括：

1. 《公契條款》：檢查大廈公契中有關業主責任及維修的條款，通常會明確規定業主對其單位內的設施負有責任，包括防止漏水的責任。

2.《建築物管理條例》該條例規定了業主對共同財產的維護責任，並可依此要求賠償。

3.《侵權法》：若漏水行為構成對鄰居財產的侵害，可以根據侵權法提出索償。

但一般而言，漏水涉及的損害較少，打官司的成本較大，所以最佳處理方法，還是透過管理處或直接和涉事的單位磋商，希望可以直接解決漏水問題。

法律ABC

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