美銀美林: 長實出售中環中心 對地產股正面

本港傳媒報道，長實集團（1113）計劃出售中環中心75%權益，作價為402億元（每方呎 3 萬元），買家以中資石油公司為首，加上一至兩名個本地投資者，如交易落實，美銀美林相信對香港地產股影響如下:  

中環中心樓面面積約120萬平方呎，以市值租金每方呎71元計算，淨租金回報率（Cap rate）為2.3%，顯著低於中區商廈的4%，及非中區商廈的4.25至4.5%。假如交易成功，對香港地產發展股的資產淨值預測有支持，突顯發展股估值吸引 (淨資產值折讓41%）；這次亦算小驚喜，因北京政府限制海外房地產的投資。

 

（資料圖片）

 

若出售作價400億元，將令長實集團每股資產淨值增加4.4元（或4%），若以4.5%淨租金回報率計算，則資產淨值增幅更大，美銀美林認為，出售對長實有正面作用，但投資者的樂觀情緒料短暫，因集團有可能把收益投放非地產投資上，期望取得較高回報，但這將增加為長實業務的複雜性。

 

出售對持有中區核心商廈的置地有利，集團大部分的資產都是中環寫字樓。不過，置地管理層已表明不願意出售中環的資產組合，或採取任何資本管理活動（例如回購股份）以釋放價值，因此長實出售中環中心對置地的股價影響有限，該行維持對香港置地的股票評級為「落後大市」，主要是因為香港寫字樓租金已到頂。

 

該行相信，中環中心的出售對有意出售物業以釋放價值的香港地產公司有利，冠君產業信託（2778）已放售朗豪坊寫字樓，但該物業位於旺角，從上次怡東酒店出售的經驗所得，中資對投資中環以外的資產興趣不大。

 

美銀美林稱，恒基地產（0012）及信和置業（0083）亦將是受益者，因兩家公司都曾透露有意出售非核心資產，而長實該次交易亦有機會推高恒地在美利道項目的價值。領展（0823）正檢視其零售資產，美銀美林相信亦會受惠。

 

摩根大通表示，若交易落實，料可提升該公司每股資產淨值5元。此外，該行指公司對Reliance及Ista的投資令公司淨負債率升至15.3%，若上述交易落實，公司將重回無負債狀態。又指，長實市帳率僅0.87倍，維持該股「跑贏大市」評級，目標價72.7元。

長江基建(01038)、長江實業(01113)及電能實業(00006)組成財團，已就收購北愛爾蘭配氣網絡 Phoenix Energy之100%權益達成協議。是項收購之企業價值為7.57億英鎊（約港幣74億元）。交易預期於2024年4月底前完成。

圖片來源：長建2022年度年報

長江基建及長江實業各佔財團40%權益，電能實業則持有20%權益。

長江基建及長江實業主席李澤鉅評論是項交易時表示，很高興長江集團又一次成功收購一項具穩定回報的優質資產。

Phoenix Energy 是北愛爾蘭三個配氣網絡之一，於1996年率先投入服務，現為當地規模最大配氣商，具市場領導地位。該天然氣網覆蓋北愛爾蘭78%管道，為包括大貝爾法斯特地區在內的48%北愛爾蘭人口提供服務。

Phoenix Energy 是北愛爾蘭三個配氣網絡之一，於1996年率先投入服務，現為當地規模最大配氣商，具市場領導地位。

北愛爾蘭的年平均溫度約攝氏10度，供暖對居民生活至關重要，現時供暖之主要能源為佔57%的石油產品，其次為佔37%的天然氣。近年由石油產品轉用天然氣的當地居民與日俱增，發揮減少碳排放的效果。

Phoenix Energy 使用之聚乙烯（polyethylene）管道，日後能轉型輸送包括生物燃氣及氫燃氣之可再生氣體，可望為北愛爾蘭於2050年達至零碳之目標作出貢獻。

Phoenix Energy是一項優質受規管資產，在與英國相近的的受規管框架下營運，可帶來穩定的現金流及即時回報，並持續提供經常性溢利。

長江基建擁有的環球基建投資組合，當中大部分項目均為於英國、澳洲及新西蘭營運之受規管業務。

Phoenix Energy 是北愛爾蘭三個配氣網絡之一，於1996年率先投入服務，現為當地規模最大配氣商。

長江基建於2023年12月31日持有現金港幣130億元，負債淨額對對權益比率為7.7%。