美股隔晚高收，港股低開108點，隨即一路升至16923，磚頭直衝向下，低見16691，半日收報16715，跌198點或1.18%，成交額411.11億元；國企指數收報5672，跌84點或1.46%，成交額122.76億元。國泰君安國際投資策略師連敬涵指，美股造好主要由於美企第三季業績勝預期，但短期內仍受加息困擾，何況港股ADR隔晚基本下跌，說明股市仍沒有好轉情況。此外，內地股市近幾日疲弱，二十大沒有釋放利好經濟政策，市場比較擔心中國經濟。他預計，未來股市仍會繼續下跌，投資情緒十分謹慎。
政府施政報告僅提及對海外專才減辣，本地地產股個別發展。新世界重挫4%，報19.58元；恒基地產（00012）跌0.45%，報22.15元；長實（01113）升2.42%，報46.5元；信置（00083）升1.11%，報10.06元。
連敬涵指，施政報告的公布除了會影響本地地產股和零售股之外，不會再受惠任何板塊，但對地產股的影響有限，而零售方面主要看內地，目前無內地遊客，本港消費者也都離港消費，政府放寬防疫措施後只幫助滯留在外的港人回來，沒有吸引海外遊客，因此對本港零售業而言，推動作用都不大，仍要等內地通關。
英國下月1日開始出售國債，相關股個別走。滙控（00005）跌1.8%，報41.45元；渣打（02888）跌1%，報49.8元；長基（01038）升4.1%，報36.95元；長和（00001）升0.6%，報42.7元。連敬涵認為，英國財政政策及首相執政時間都處於波動狀態，英鎊雖然目前不斷反彈，有轉強趨勢，但是仍要關注日後會否繼續加息，英鎊相關股的走勢也不明朗，難做判斷。
新世界（017）日前獲控股股東周大福鄭氏家族出手，收購其新創建（659）持股，有望為新世界減少負債。目前本港地產商正面對加息周期及樓市調整挑戰，大行估計行業利息支出將大增，料有地產股盈利最多跌達三成。此背景下，四大地產商正扭盡六壬，透過加速賣樓、企業行動、開拓融資渠道等，處理負債水平。
債務負擔重 長實反錄淨現金
摩根士丹利早前睇淡本地樓市及地產商前景，指出高息口有損較高負債的地產股盈利，預計今年行業平均融資成本將按年增80個點子，達到3.9%，整體利息支出料按年增加23%。該行下調全年樓價升幅，從10%降至8%，並點名預計新世界、恒地（012）、九置（1997）及嘉里建設（683）盈利將按年減少7%至32%。
四大地產商財務表現及負債🔽
目前四大地產商中，負債水平及變動均有明顯差異，截至去年底，恒地淨負債率為24.1%，較半年前已減少1.7個百分點；新地（016）淨負債率則為19.2%，較半年前增1.8個百分點，主要是中港資本支出所致。
至於新世界負債率為46.9%，較半年前增加了3.7個百分點，而是次獲得周大福收購新創建股份後，負債率在派特別息前可降至約42%。
反觀長實（1113）則未雨綢繆，近年出售一些大型項目後，本身的的低負債都消除，更錄得淨現金，主席李澤鉅曾指，在擁有大額現金之下，加息反而可製造額外收入。
加速推盤 減價回籠資金
趁本港通關，發展商物業銷售步伐亦開始進取，以加速資金回籠。恒地今年將推售10個發展項目，預計推出6900個住宅單位或289萬平方呎自佔住宅樓面面積，面積是近年高水平。而新地今年料售7個主要項目，樓面面積合共亦達260萬平方呎。
至於新世界年初指，計劃在港推售4260伙，不過其大圍柏傲莊三期過去主動拆卸重建後，計劃明年以現樓形成出售，大摩曾預計其額外成本約15億元。而長實雖然未有明確的賣樓時間表，但早前與新地合作的飛揚2期，投下「深水炸彈」價，開價較飛揚1期平達17%，帶頭減價催谷銷情。
內地方面，因房地產市道低迷，發展商早年買入的土地難做到「貨如輪轉」。資料顯示，截至去年年底，長實在內地擁有達6400萬平方呎土地儲備，其次是新世界擁有520.5萬平方米（約5600萬平方呎），而新地為5300萬平方呎、恒地則有2180萬平方呎。
出售資產大額套現
有地產商亦在近年為資產減磅，改善資產負債表。新世界早已實施了降低財務槓桿的計劃，包括出售非核心資產、優化資本支出、庫房管理及調整其股息支付。事實上，該集團將非核心資產變現的工作，過去3個半財年合共回籠資金達420億元。
而長實則在近年進行大型資產出售，更錄得可觀回報，去年以約124億元售英國倫敦商廈5 Broadgate，投資3年半間回報達45%，亦以332億元賣走飛機租賃業務，7年多的內部回報率也有雙位數。同時亦將波老道一系列豪宅連車位項目打包出售，長實藉此套現208億元，錄得約63億元收益。
綠色融資尋平息
除了加速開拓收益來源，再融資保持流動性，亦可抵禦逆境。新地早前成功完成一筆5年期貸款協議，錄得5倍超額認購，最終總貸款額達275億元，是該集團歷來最大額的銀團貸款。
而藉著綠色金融冒起，地產商亦尋求新途徑，以達到綠色目標來換取較低息成本。恒地至今已累計獲得超過470億元綠色及可持續發展表現掛鈎融資，早前亦與興業銀行簽署《綠色及可持續發展戰略合作協議》，獲得不少於300億元人民幣綠色及可持續發展授信。新地去年亦發行兩筆可持續發展掛鈎貸款協議，合共融資294億元。
