交椅洲填海的八大憂慮 填海成本效益存疑 破壞東九CBD2布局

(香港 2023年3月27日) 發展局選擇在聖誕長假前，公布「交椅洲人工島」的最新方案，引來各界譁然。交椅洲人工島總工程造價近5,800億元，差不多可以全購香港三大地產商 - 新鴻基地產、長實及恒基（三家公司今日市值約6,200 億元）。

社區發展脈搏一直關注未來城市發展，並就交椅州填海程序、規模、方式和成本等相關議題表達意見。社區發展脈搏於三月上旬透過上網上調查，讓市民投選交椅洲填海最憂慮的八大事項，最終有568人投票，依序為1)浪費公帑、2)偽市中心、3)過度供應、4)基建落後、5)破壞海洋、6)無限填海、7)庫房赤字、8)影響融合。

各項得票為：

	憂慮事項	票數
1	浪費公帑：填海成本效益存疑	410
2	偽市中心：破壞東九CBD2佈局	320
3	過度供應：商業樓宇空置率屢創新高	220
4	基建落後：鐵路發展落後於居民搬入	180
5	破壞海洋：影響鄰近海洋生態	150
6	無限填海：開啟無限量填海惡劣先例	142
7	庫房赤字：大量公帑補貼成結構財赤	130
8	影響融合：對香港和內地融合不利	85

憂慮事項

票數

1

浪費公帑：填海成本效益存疑

410

2

偽市中心：破壞東九CBD2佈局

320

3

過度供應：商業樓宇空置率屢創新高

220

4

基建落後：鐵路發展落後於居民搬入

180

5

破壞海洋：影響鄰近海洋生態

150

6

無限填海：開啟無限量填海惡劣先例

142

7

庫房赤字：大量公帑補貼成結構財赤

130

8

影響融合：對香港和內地融合不利

85

每名市民最多可投選三項

1浪費公帑：填海成本效益存疑

社區發展脈搏發言人林宇星表示，市民最憂慮的問題是浪費公帑，對填海成本益存疑。根據文件，「交椅洲人工島」填海最新造價為5800億元，較四年前貴800億元。然而，當局直至現時，仍無向公眾公開成本細項，其粗疏的估算既剔除了「明日大嶼」當中欣澳和龍鼓灘等填海項目、公共設施如公屋或道路的成本，亦漏計工程期間的通脹。

交椅洲人工島約20萬個住宅單位中的三成為私營住宅，即約6萬個私人單位，假設每個單位的平均面積為500呎，若以香港近期賣地數據作參考，平均每呎樓面地價為4,000元計算，私人住宅的賣地收入約為1,200億元；另外人工島400 萬平方米的商業總樓面面積以每呎樓面地價3,000元計算，商業部分的賣地收入為1,200億元，私人住宅和商業用地之賣地收入加起來亦只有2,400億元，與政府估計之7,500億元賣地收入相距甚遠，連人工島造價成本5,800億元也應付不了。

同樣在人工島興建的日本關西機場由啟用至今曾發生多次嚴重水浸，海水上升的幅度、以及颱風引起的風暴潮，往往遠超工程界的預計，交椅洲人工島日後可能步關西機場後塵，引致須要進行各種補救工程，港人更可能為此將金錢投入「無底洞」。

2偽市中心：破壞東九CBD2佈局

據交椅洲人工島方案，政府提出在島上用上100公頃土地，發展第三個大型核心商業區「CBD3」，用以推動香港國際金融、貿易中心及法律服務樞紐的發展，更樂觀地可提供20萬職位。然而，九龍東「CBD2」發展十多年談不上成功，市建局的觀塘市中心第四及第五發展區招標項目（裕民坊商業項目）最終亦流標收場。現階段再發展「CBD3」，只會破壞九龍東CBD2佈局，變成兩敗俱傷。

3過度供應：商業樓宇空置率屢創新高

另外，隨着工作模式轉變，以及商廈在多區均有新供應落成，令去年第4季的整體空置率升至16.8%，為2004年首季以來的新高。事實上，啟德有不少原來的商業地因為無人問津已被改劃或計劃改成住宅地，減幅為原有規劃的約四成。商廈出現過度供應，不宜再添加多一個核心商業區。

4基建落後：鐵路發展落後於居民搬入

人工島的對外交通相對脆弱，一旦鐵路發展出現延誤，落後於居民遷入，這將對島上居民帶來極大的不便。

5破壞海洋：影響鄰近海洋生態

多個環保團體早年於東大嶼水域的周公島及鄰近水域或海底進行生態調查，發現該區生態豐富多樣，例如具有國家二級保護野生動物白腹海鵰的鳥巢、本地獨有的香港雙足蜥，及在中部水域錄得稀有的海筆。強行填海建造人工島，將對生態造成不可逆轉的破壞。

6.無限填海：開啟無限量填海惡劣先例

交椅洲填海將開啟無限量填海惡劣先例，持續破壞海洋生態。政府日後只懂得借助填海增加土地，忽視舊區重建，發展棕地借土地重新規劃改善現有社區環境。

7庫房赤字：大量公帑補貼成結構財赤

政府已連續多年出現財赤，預計2022/23年度財赤高達1398億元。政府動用逾半財政儲備發展交椅洲人工島，只會掏空庫房，這或令本港出現結構性財赤，政府日後可能須靠負債度日，而國際信用評級會隨之下降，港元即面對狙擊風險，日後納稅人命運堪虞。

8影響融合：對香港和內地融合不利

政府在資源有限的前提下，應集中精力於北部都會區發展，借地理與深圳市產生協同效應，發展創科等行業，這才更有利中港融合。

 

社區發展脈搏認為，交椅洲人工島是一個規模龐大的工程，影響深遠，建議政府諮詢期多聽市民意見，以進一步優化項目。其中關於中港融合的關注，北部都會區與內地陸路連接，對於金融和科技發展也有協同效應，應該優先於交椅洲填海。

正義之聲

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

作者是前大埔區議員、大埔青年協會會長

北部都會區及交椅洲人工島可說是未來香港的策略發展據點，但前者發展廣泛受社會不同界別人士支持，相反後者因成本及環保問題引起不爭議。毫無疑問，地區規劃須配合國家發展大局及考慮成本效益，無疑北部都會區明顯更為優勝。

發展北部都會區能重塑北區土地使用規劃，並為香港注入新的經濟發展動力，建立「南金融，北創科」。目標是5 年內為所有發展項目啟動收地程序，10 年內完成平整新發展土地和落成新增單位各四成。區內將採用較高地積比率，住宅用地會以最高地積比率6.5 倍為指引，商業用地則為9.5 倍。

北部都會區西邊以洪水橋/厦村新發展區為重心，藉毗鄰前海的地利成為核心商業區；中部以新田科技城為核心，聚集創科企業，與一河之隔的深圳創科產業集中地產生協同效應，成為多元創新試點，新界北新市鎮的現代產業發展也可與深圳互相配合；東邊坐擁豐富自然和旅遊資源，可供兩地發展康樂和旅遊。

發展北都會憑地理優勢，可加強粵港澳大灣區更深層次更全面的合作，使香港更好融入國家發展大局，發揮香港的獨特作用，以達至國家《十四五規劃綱要》給予香港的目標定位，特別是國際創科中心。計劃難怪獲得特首李家超高度重視，更成立專責發展部門，制訂具體計劃和行動綱領。

至於另一個較受爭議的交椅洲人工島，現在仍有不少地方值得商榷。根據政府文件，島上將建設19 萬至21 萬個住宅單位，可容納50 萬至55 萬人。而這些住宅的70% 是公營房屋，30% 為私人住宅。顯而島上的居民以公屋居民為主。與此同時，人工島規劃了一個傳統模式的大型核心商業區（CBD），用以推動香港國際金融、貿易中心及法律服務樞紐的發展。島上的就業結構，與公屋住戶為主的居民結構明顯錯配，島上的大量基層要到島外找工作，而島上CBD 中的大量白領，每日要通勤來島上返工。而島上CBD 中的大量白領，亦要長途長途跋涉到島上上班，對島上對外交通構成壓力，亦對經常往返內地工幹的人士不便。

再者，交椅洲人工島建造成本高達5800億元，政府雖然估算賣地的收益有7500億元，但一直被指估算過於樂觀，特別是本港人口增長放緩及香港經濟持續疲弱。項目一旦出現入不敷支，這將令政府百上加斤。

政府預計2022/23年度財赤高達1398億元，政府應重新評估各項工程是否需要縮減，以確保公共財政穩健。