司法網拍就是當債務人無法償還債務時，法院在強制執行階段將債務人的財產在網路上進行拍賣「變現」的一種方式。司法網拍逐漸進入大眾的視野，成為普通百姓買房買車的「好去處」。但是，參與司法網拍也有許多細節性的問題需要注意，比如拍賣標的物存在的各種瑕疵，國家和省、市有關住房的限購政策等。了解了這些情況，買受人才能更好的規避司法網拍中存在的風險！今天（5月22日），廣州市花都區法院通報了一宗近期因違反購房限購政策，導致司法網拍買受人競買的第二套房無法辦理過戶的案例。
廣州市花都區法院在執行申請執行人鄺某與被執行人劉某借款合同糾紛一案中，依法在淘寶網拍賣被執行人劉某的五套房產，買受人李某通過法院淘寶網司法拍賣網路平台於2019年1月18日拍賣競得被執行人劉某所有的位於花都區赤坭鎮的A房，又於2019年1月29日拍賣競得被執行人劉某所有的位於花都區赤坭鎮的B房。
買受人李某是廣州市戶籍，1996年出生，未婚人士。據李某稱，由於他不了解廣州市房產限購政策，在競得以上第一套房產之後還參與以上第二套房產的競拍並競拍成功。根據廣州市購房限購政策，廣州市戶籍成年單身人士在廣州市限購一套住房。李某已成年且單身，在競拍到以上第一套房產後在廣州市轄區內不再具備購買第二套房的資格。李某的行為將導致他通過司法網拍購買的第二套房無法辦理過戶手續。如李某拍賣成交後悔拍而逾期未支付拍賣款的，交納的保證金不予退還，依次用於支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低於原拍賣價款的差價、充抵本案被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務。悔拍後重新拍賣的，李某不得參加競買。
法官表示，司法網路拍賣房屋有一定的風險，如果買受人沒有深入了解，很有可能會「得不償失」。下面法官給大家介紹一些司法網拍房產時存在的風險點：
一、標的物按現狀拍賣，現狀與詢價建議書不一致的風險及評估基準日至產權過戶登記之時所產生的風險，如隱藏瑕疵缺陷、損毀等。有意競買者需要親自實地看樣。競買人一旦作出競買決定，即表明已完全了解，並接受標的物的現狀和瑕疵。
二、拍賣標的物交易及過戶按拍賣標的所在地有關房地產政策執行，競買人須查詢確認自己的購房資格，過戶風險自行承擔。如競買人不符合現行政策規定而參加競買，導致不能辦理過戶手續的後果和法律責任及造成的損失由競買人承擔。
三、買受人承擔稅、費及相關欠費的風險。在法院的司法拍賣中，稅費均由競拍人來承擔。辦理房產過戶過程中所涉及的買賣雙方需要承擔的稅、費及有可能存在的物業費、水、電等欠費均由買受人自行承擔，具體費用需要競買人於競買前至相關單位自行查詢。競得價就是成交價，而競得價是明示的，其稅費完全依法徵收，沒有折扣。如果拍賣房的產權證沒有辦出的，那就涉及二次過戶問題，即契稅交2次。
四、辦理戶口的風險。很多參與競拍者考慮因素可能在於是否是學區房，而拍下房屋也是希望讓孩子入住理想的學區。然而，有一個問題需要提前考慮清楚，房屋雖然拍下了，但是原房主的戶口沒遷出，新房主的戶口則可能因此而無法遷入。如對戶口有特殊需要的，需要競買人自行徵詢當地公安機關戶籍管理部門了解。
法官提醒：做足充分準備，避免不必要麻煩
買受人在競買前要做好充足準備，以便避免一些不必要的麻煩。
一、做好購買資金預算籌備。
購買拍賣的房產需要一次性付款，涉及到的金額巨大，必須預先對自己的經濟實力有個準確的判斷。計算成本的時候一定要把交易稅費都算上，因為交易稅費也是一筆不小的數目。提前做好資金預算，提前對房產做了解並有個差不多的估價。對自己的可承受範圍做到心中有數，超過可承受範圍堅決不能競拍，一定要冷靜謹慎，不要受到環境的影響。
二、提前詳細了解市場行情。
購買拍賣房產需要足夠的謹慎，對市場做了認真的調查和有了準確的判斷之後再出手。一般以起拍價成交的房產很少，所以在參與拍賣的時候不要只看起拍價，要詳細實地調查了解標的物地理位置、市場租金、市場售價情況。很多購房者在買到拍賣房產之後才發現房產的價值不高，這是很不明智的。交易有風險，買賣需謹慎。
