共享辦公室於現今世代，發展極為迅速，特別以WeWork是當中的龍頭大哥集團。於 2018年，WeWork的市值已經達 470 億美元，收入為 18億美元，增長率為 105.4%，而淨虧損是 19.2億美元，增長 103.6%。很多人都好奇，共享空間的估值是如何計算呢？為甚麼估值與租值好像有點脫節？這類的回報率會比一般租值大很多嗎？這些問題其實是關於生意估值與固定資產估值的分別。共享辦公室的價值，已不能用純粹的物業租值去估算，而是該從其營運辦公室租賃的能力去衡量。

共享辦公室的收費模式其實與一般的辦公室也很不同。共享空間是以每張辦公桌所計算租金的，而不是我們慣常的每平方尺。共享辦公室為每張辦公桌提供用家所需的服務，而租金已包含其服務之費用，如茶水間，辦公室器材，影印機，傳真機，碎紙機及會議室的租用等，所以在某程度上，共享辦公室的租金包含了軟件和硬件的價值。而其中一個跟傳統辦公室最大的分別，它不是用「分租房」的概念來營運。如果辦公室稱之為硬件，它在軟件的培育花了很多資源，它創造了共享空間中人與人的社區。所以這一部份的無形資產是會有更大的增值空間，令到這一門租用辦公室的生意變成一個有更大上游增值空間的無形資產價值。

故此，解釋了為何共享工作空間，即使是有虧損，仍有那麼多人選擇去投資，其實大家都是在購買對未來的願景，無形資產對公司未來的願景，就是在會計用語上的＂商譽＂。套用在其他做生意的想法上，你買了一間舖，你可以單純是買了一間舖的形式去營運。可是，如果你讓這間舖發揮更大的生命力，如創造品牌及客戶關係，最大化生意的價值，就是為硬件所增值。所以，以後物業的定義我們也會從新定位，不只是固定既定空間的價值，而是如何以空間擴大其現有價值。長遠而來，營運的模式、無形資產的價值等都會改寫對物業的定義，為固有的空間概念注入新的意義。

作者：華坊諮詢評估有限公司執行董事羅珏瑜




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