全球房地產科技衍生的案例概念：房地產即服務（Real Estate－as－a－Service）
因應著房地產科技（PropTech）的發展，房地產的性質亦逐漸受到影響。「房地產即商品」（space-as-a-product）的概念或許會受到顛覆性的變化，被「房地產即服務」（space-as-a-service）的概念所取代。
隨著科技的發展，社會正在進入一個「後物質年代」（Postmaterialism Era），普羅大眾不再執着於擁有什麼，相反更注重對資產可運用的權限。唱片式微，取而代之的是音樂串流帳戶；私家車亦隨時隨地可以被叫車的應用程式取替。這些年頭，流動性也是一大重點。智能電話和雲端技術的出現將成千上萬的上班族從固定辦公室中解放，公司內外部合作可以不限地域進行；網上商店與速遞服務在短時間內迅速蓬勃起來，實體店則變得可有可無。這些例子，都在說明房地產的用途以及資產性質，亦將會面臨重整的階段。
這種趨勢令地產的收益權不能再安於依賴需求和供給來收取固定租金或一次性買賣來體現，取而代之，新的房地產商業模式：「房地產即服務」崛起了。好比上述提及的唱片和私家車，房地產不再只能被視為商品，就好像唱片的替代品「音樂串流」一樣，不單能播放音樂，還能給歌曲評分、製作播放清單，甚至觀看演唱會直播。簡單來說，比起其商品性質的本身，房地產附帶的服務更重要。 故此，共享工作空間（Co-Working Space）亦被視作房地產科技的一個鮮明例子。一般的共享工作空間營運者不單只提供工作地方給用戶，還提供咖啡飲料，清潔服務，團隊不時舉辦社區活動，用戶也能享用在不同國家的共享辦公室。其社群成員（按：營運者一般不定性他們為租戶）不只是衝着租用工作空間而來，而是希望得到空間及整個配套服務。
縱然共享工作空間的先驅WeWork的上市計劃因為先前的估值過高而告吹，但筆者認為「房地產即服務」還是大勢所趨。房地產的服務模式要與客戶有密切聯繫以切合客戶需要及適應變化。因此，靈活性是「房地產即服務」的關鍵，空間提供者要長期並持續地提供一個更好，更快樂，更有效的空間給用戶，要達到此靈活性，很大程度上需要配合各種新興的房地產科技（PropTech）。而由於科技及業務模型創新，房地產業者應該重新審視房地產的產權，治權，用權及益權的變化，從而思考如何重新定義房地產。
Leo Lo
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **
世界各地的房地產市場正受PropTech的發展所影響，各類市場持份者也漸漸正視PropTech的潛力而改變投資策略。然而，PropTech的發展是否可以單靠市場的動力和熱誠來推動，還是需要政策來支持？
科技創新素來有三個典型階段：研究與開發（R&D），擴展，和商業化。事實上，有不少非以地產為本的科技，例如區塊鏈，人工智能等，當應用到房地產上都可以大展拳腳，但有不少初創公司因為缺少對房地產領域的認識而難以打進市場。有見及此，印度政府的投資機構Invest India聯合房地產巨頭JLL推出了該國最大的房地產加速器，舉辦黑客馬拉松和挑戰賽以發掘有潛力的初創公司，旨在為印度創建最大的房地產技術融合平台。在英國，為了尋找一個可以讓租戶記錄並與貸方和信貸機構共享其租金數據的方案，政府發起了「租金認可挑戰賽」（Rent Recognition Challenge）並成立了200萬英鎊的獎勵基金。在研究與開發階段，政策上的支援能融合產業，學術和研究（“產學研”）的力量，創新的思維需要產業知識和學術研究作為骨幹，才有能力為市場提供新方案。
其後，政府如何幫助PropTech走進商業市場？其中一個最明顯的方法便是引入投資，中國政府通過「 互聯網+」計劃將互聯網和信息技術與傳統產業進行融合，推動對有關產業的創新方案進行投資。其二，政府也可成為PropTech使用者，瑞典政府已成為最早在國家層面測試區塊鏈技術以記錄產權的政府之一，科技得到了政府的認證，不單是為PropTech公司提供機會，亦大大提升市場對PropTech的信心。
不論在世界何方，都能夠看到Uber或是同類電召車平台的蹤影。提到Uber，不難想起這間公司與不同政府在法律上和政策上的糾紛，某程度上妨礙了Uber的發展。這種現象我們稱為「文化滯後 (Cultural Lag) 」，意思是文化和政策追不上科技創新，從而引起社會衝突和矛盾。根據目前PropTech的趨勢，下一個「房地產Uber」隨時現身。既然無可避免，政府應該由被動轉為主動，準備好跨過現時的標準政策，採用新措施追上科技。比如新加坡政府，他們通過和業界和學術界之間的合作，已經為新加坡房地產業推出了「產業轉型圖（Industry Transformation Map）」，為房地產行業的轉型提供面向未來的路線圖，積極擁抱科技浪潮。
近觀香港，香港政府在2017年成立了創新及科技基金之後，在推動科技方面就再沒有其他較突出的政策了，更談不上有針對房地產科技的舉動。世界各地不同的政府也開始着手發展PropTech，對着香港房地產的種種挑戰，筆者期待香港政府積極支持PropTech的發展。要全面發展PropTech，使香港成爲亞太區PropTech的樞紐，政產學研，缺一不可。
