今天，我們來聽聽廣州豪宅的交易故事……
8月7日晚上11點多，帶著客戶看完房後，江明這天的工作基本「結束」。
「200多平方米租金3.6萬元/月，成交的可能性很大」。江明是廣州珠江新城片區的“豪宅專家”。當晚他帶的租客，在6月賣掉中海景暉華庭的豪宅後，一次性付款約2500萬元買了兩套別墅，需要暫時租房過渡。
2、3月份幾乎「無工可開」，但5月以來，江明經常如此忙碌，“有時忙到夜裏12點多，每周基本沒有完整休息天。”
從廣州住建局官網可見，3月以來，廣州二手住宅交易登記量逐月上升，6月份交易登記量突破9000套，環比5月飆升26.3%，同比去年亦增9.4%。
二手樓市，似乎已經走出了疫情的陰霾。
珠江新城豪宅在搖擺3月殺價百萬，6月加價百萬
廣州珠江新城，與天公比高的超甲級寫字樓里，每時每刻都在製造財富故事。點綴其間的高檔豪宅里，這幾個月里也是客來客往，有人從這個豪宅搬進那個豪宅；有人賣掉這裏的豪宅到其他地方置換豪宅；也有人因為生意失利，被法院強拍賣掉一些豪宅。
今年3月份復工時，珠江新城板塊除中海花城灣、嘉裕公館等個別樓盤外，其他大部分樓盤基本放鬆小區門禁，中介可以恢復帶客看房，但總體市場仍很冷淡。
廣州中原地產3月份的分析報告曾描述：不少珠江新城板塊的剛需、投資客戶想趁疫情期間低價入市，壓價現象相對嚴重，千萬豪宅房源壓價幅度甚至在百萬以上。而業主接受意願偏低，導致雙方保持長時間僵持狀態，成交周期明顯拉長，整體成交活躍度不及年前……
在嘉裕公館，一套173方的北向豪宅，2019年9月業主以1730萬元放盤。疫情期間，一度下調到1650萬元，直降80萬元，但乏人問津。
直至4月份全國疫情宣告穩定後，大量買家扎堆珠江新城「撿漏」，整個珠江新城的樓市又逐漸恢復活躍。嘉裕公館那套直降80萬元的豪宅，業主目前已經反價至1820萬元。
「從六七月份開始，我們接觸到的好的戶型基本都在反價」。某三大行珠江新城店經紀小趙說，由於目前嘉裕公館的頂樓放盤單價已達10.7萬元/平方米，整個樓盤同戶型的好樓層房源已不多，該業主見狀也強勢加價170萬元至1820萬元，但到目前仍未成交。
江明證實，今年嘉裕公館的成交價每年方米比往年高約1萬元，本來放盤均價普遍在11萬元/平，但有的業主已經拔高到13萬元/平。
在尚東宏御，一套140多方的豪宅，疫情期間的放盤價是1200多萬，業主不急賣，在7月份加價至1300萬元。
江明介紹，在粵海麗江花園，一套274方的樓王單位，去年業主以2100萬元放盤，年底時有買家願以2080萬元購買，業主也基本同意賣，最後各種原因拖到今年。疫情過後，該業主見看房的人多了，一再提價，最終在6月份以2160萬元成功出售。而在去年，同樣的戶型，成交價在1950萬元至2000萬元之間。
「小房換大房，大房換更大的」珠城業主7000多萬買下匯悅台360方豪宅
在珠江新城賣了多年豪宅，江明發現今年的有錢人特別「豪爽」：“以往左談右談（價格），今年都不用怎麼談”。幾個月下來，“基本上珠江新城每個樓盤裏好的戶型房源都賣完了”。
從4月份起，江明所出售的物業「普遍都是三房和四房」。珠江新城有一些業主將物業以低於市場價放盤，“基本上放給哪家中介都有客戶等著接盤”。“比如天鑾，只要有合適房源放出，價格合理，基本上業主不用看房就買了”。
6月中旬，中海花城灣一套93平方米的物業，放盤不到一周，就以總價1100萬元成交，單價達11.8萬元/平方米。
江明說，疫情過後，很多客戶想把手上的錢全轉為房產，原住小房的想換大房，原住大房的想換更大的房。
今年4月份，僑鑫匯悅台一套360多方的戶型放盤，就在6月份，這套豪宅以7000萬元成交。買家此前住在珠江新城一套200多平方米的豪宅，一次性付款7000萬元改善居住置換到匯悅台。
廣州中原研究發展部的數據證實，7月份珠江新城板塊需求激增，新增購房客數量環比增加兩成左右。
之所以成交回溫，廣州中原研究發展部認為原因有二：深圳限購政策升級，樓市迅速降溫，不少資金實力雄厚的投資客將目光轉移至珠江新城；當前珠江新城業主報價相對合理，客戶大幅壓價現象明顯減緩，不少長時間處於僵持狀態的盤源由此快速成交。
從安居客數據可見，珠江新城中、珠江新城東、珠江新城西板塊8月份的二手掛牌均價分別是87354元/平方米、67287元/平方米、68658元/平方米，雖然環比已漲價，但同比去年仍分別下跌0.15%、1.65%、2.15%。
「實際上，珠江新城這三年的房價基本比較平穩」。江明認為，2019年很多公司生意虧本，不少法人（法人代表）在珠江新城的房子被法院強制拍賣，導致成交價比較低，一些業主看到這樣，也會跟著調低價。
有人舉重金進城，也有人賺翻後離場。
6月份，江明成功出售中海景暉華庭一套160平方米的豪宅，總成交價1638萬元。業主拿著賣樓款加上積蓄，以總價超2500萬元，一次性付款在周邊區域買下兩套總價分別為一千多萬元的一手別墅。
「業主就是趁現在市場好，趕緊把房子賣了」。8月7日晚，江明帶著這名業主去找豪宅租住。他們看了海珠區琶洲保利天悅，最終比較滿意一套200多平方米，月租報價3.6萬元的房源，“後面如無其他意外，基本會租”。
有人在「撿漏」，出擊主城區多買一套近三年11個代表樓盤7個漲4個跌
在「上游」珠江新城的千萬豪宅頻繁換主之下，處於鏈條中游的百萬房產成交也愈發頻繁。這其間不乏一些持幣多時的白領金領，在疫情平穩後一頭扎進樓市「撿漏」。
2019年7月，家住珠江新城的白領楊先生，將位於五羊新城的一套樓齡超30年的兩房物業成功出售。這套房子在五六年前重新裝修，保好養，「60平方米成交價310萬元，買家一次性付款」。
將近一年裡，楊先生一直持幣觀望樓市，線上尋找合適的投資物業。但直到今年「五一」黃金周，夫妻倆才果斷殺入樓市。他們看了天河區的珠江花城、保利天匯、蘭亭盛薈等多個一手樓盤，“感覺都不錯，就是收樓年限太長了，還是二手房好些”。
最終，楊先生相中番禺區萬科歐泊一套95方的三房，「樓棟位置比較好，視野無遮擋」。這套房的賣家在2014年以150多萬元買入後空置至今，如今賣掉想換大房，以430萬元放盤。
在周旋幾天，一番討價還價後的某個晚上，賣家在某家飯館吃飯時，突然在電話里同意以400萬元成交，一次性付款。楊先生夫婦接到中介通知後，火速趕到飯館簽約，完成這筆買賣。
「我只是想買套房保值增值」。購入房子後，楊先生添置傢具，如今房子已以月租4800元/月出租。
南都記者監測安居客11個區的代表樓盤發現，11區11個樓盤裏，8月份有7個樓盤的掛牌均價對比三年前上漲，但也有4個樓盤在跌。
其中，珠江新城的凱旋新世界廣粵尊府，三年時間從10萬出頭漲至14萬+，漲幅達32.7%；花都區由於通地鐵，房價也略有上漲，自由人花園從三年前的1.6萬元/平漲至2.1萬+/平，漲幅亦近三成；此外，南沙二手代表樓盤漲幅達13.8%，番禺的代表樓盤漲幅達8.1%。
南都記者監測發現，直至今年8月，廣州二手住宅掛牌均價同比去年仍有1.12%的下調，全市11區，有6個區的掛牌均價同比下調。
家住天河北的王小姐，亦在7月下旬「激情」沖入樓市，“之前買的理財產品，收益都不大理想”。她在黃埔區看了幾天房後，買入金碧世紀花園的一套兩房，“73方，賣家開價288萬，最後以283萬元成交”。
王小姐介紹，賣家住在深圳，簽約都是在網上操作，賣房後一度有些後悔，「現在同戶型低樓盤放盤價都在290多萬元左右」。
為了湊夠七成首付款，王小姐的家婆同步放賣位於廣東湛江和中山老舊樓梯樓，其中中山的已以50多萬元成交，而湛江的還在以30多萬元放盤，「湛江的房價在跌，看的人比較少」。
樓市在回溫？六月廣州二手成交量已高於去年同期
有錢人在換豪宅或投資，剛需改善一族也在積極置換更宜居的房子。
今年7月份，江明一共賣掉三套房：一套尚東美御147方總價960萬元；一套中海景暉華庭123方總成交價1250萬元：一套番禺珠江鉑世灣一手住宅，總價約400萬元，「在珠江新城上班的白領，買不起這裏，就去了番禺」。
他說，這一業績，比去年同期還好。
南都記者通過廣州市房地產中介協會，抽查中心六區十個代表樓盤自2019年以來中介促成的成交數據發現，包括華景新城、中海譽城、萬科東薈城、嶺南新世界、萬科金色夢想，在今年7月份的成交量都已達到2019年以來的顛峰。
儘管今年受接近3個月的疫情影響，但廣州住建局的數據顯示，今年的二手住宅成交僅比去年同期減少8%。上半年，廣州二手住宅交易登記38541套，去年同期為41920套。
從3月份起，廣州二手住宅的交易登記套數就逐漸從3月份的5000+到4月份6000+到5月份7000+，更在6月份一躍刺破9000套，登記9250套。今年6月的登記量，同比去年6月的登記量已增加9.4%。
「考慮到疫情期間房價會跌」，白領周先生今年換房相當迫切。
去年9月，他就將番禺區沙灣板塊某樓梯頂層的房子放賣，「109.6平方米，最初放盤價是180萬元」。放盤以後，不少客人來看，但價格談不攏，“當時市場價約為175萬元，我的設想是賣到170萬元”。
直到疫情發生，4月份以後才開始有人看房，這時周先生已將房子報價降至170萬元，但看房客還是不多。「五一」期間，他花了兩千多元把房子重新粉刷，此後看房客方有所增加。最終在6月份，以160萬元將房子賣出。
微妙的是，接盤周先生房子的買家也是換房客；周先生在賣掉這套自住房之後，也在番禺雅居樂城南原著快速購入一套95平方米的學位房，「業主330萬元放盤，議價至315萬元成交」。而城南原著賣家也是在賣掉這套房後，前往天河區購買學位房。整個交易過程環環相扣。
周先生認為當下仍是買方市場。他此前曾在城南原著附近看中一套毛坯房，90多平方米放盤價260萬元。當時房子未賣掉，未敢還價，後面決定買時，中介告知當天已以242萬口頭約定成交，並準備簽約。周先生和中介表示，願意加價3萬元，「結果業主還是選擇與出價242萬元的買家火速簽約」。
剛需改善客積極進場近四月公積金貸款業務同比增三成
從廣州住房置業融資擔保有限公司提供的數據可見，今年3月以來，廣州二手住宅公積金貸款申請的業務量直線上升，每個月同比去年同期均是增長。今年3至7月，廣州二手住宅公積金貸款申請為11920宗，同比去年同期的9380宗大增27%。
廣州住房置業融資擔保有限公司相關負責人認為，這一數據或表示，當前剛需購房人群在增長，投資購房減少，房地產調控初見成效。
合富研究院高級分析師梁燕明分析表示，廣州二手住宅市場在2019年下半年漸見起色，但受2020年初疫情影響等，導致2020年初市場交投活躍度驟降至低點，樓市復甦進程中斷。
她認為，今年上半年市場交投急速降溫，業主心態轉弱，成交均價連漲勢頭中止，市場現難得低價入市機會。預計下半年隨著疫情影響逐步消失後，市場成交熱度回升。「從中長期趨勢看，市場仍將保持向好發展趨勢」。
