看到《巴士的報》頭條講政府評估樓市的故事，有一個領悟，一個存疑。

港府消息人士認為，一些樓市指數如中原城市指數未能反映現實，皆因2012年二手成交較多，去年新樓成交較多，新樓貴二手較便宜，用蘋果和橙比較，反映不到事實。

中原城市領先指數在雙倍印花稅實施後，由去年3月17日高位的122.98點，兩個月內到5月19日已跌至117.85點，跌幅4.2%。該指數接著橫行，最新數字係117.71點，比高位跌幅也只是4.3%。我一直有疑問，為何去年新盤減價那麼多，但下半年中原指數卻無大跌，看政府消息人士一指點，頓然有所領悟，指數未能反映現實。

實施雙倍印花稅後炒家死哂，樓市的確回了，政府估跌了10至15%，雖不中亦不遠矣，以新盤計可能減價幅度還要大一點，那些減價不夠多的新盤根本不能去貨。

另外政府消息人士話，樓市表現好難預測，樓價要麼不跌，一旦跌起來，跌勢隨時如萬馬奔騰，擋也擋不住。政府關注過完年後二手樓會否出現減價潮。

過完年後二手樓業主的確可能會減價售樓，由於二手樓市成交淡靜冰封這樣長時間，業主耐不住減點價不出奇，但值得商榷的是「萬馬奔驣」四個字，我估政府消息人士的意思是不排除有大跌市隨時出現。我就有少少存疑，估計大崩盤無這麼快出現。

過住香港樓市大跌市有幾個觸發因:第一，本地和外圍的股災，1987年、1997年樓市大跌都是由股災觸發，第二，重大政治事件，1980年香港前途談判和1989年六四事件，都帶來樓市急跌。第三，利息急升，1980年代初利息大幅向上，1998年金管局保護港元挾升短息，都加深了樓市下跌。第四是政府政策大變，1992年推七成按揭及隨後打擊炒樓措施，1997年政府推85000建屋目標政策，亦加劇樓市跌幅。

通常樓市大跌都有幾樣觸發因加埋一齊，但以單一因素計股災最有效，你見股市一日跌3000點時，有樓都要沽啦。而家股市無大跌，利息未加，業主持貨力強，暫時未見到好快會「萬馬奔驣式」下跌。但亦千萬不要以為政府的干預無效，政府這樣大力增加供應，一直發酵下去，到發作的時候，又好可能會一瀉如注。

盧永雄