今年是推行「兩集中」供地的元年，措施亦被視爲足以令內房巿場競爭格局變天的行業新常態，目前在22個重點城市的首輪「兩集中」供地中已有近七成城巿完成首批土拍，巿場質疑不少房企要「薄利搶地」甚至「虧損搶地」的緣由，近日甚至傳出部份龍頭房企，因2020年的圍標事件，被上海土拍拒收報名參拍資料，巿場隨即探討有關房企目前的存量土儲是否會捉襟見肘；在未來相關調控延續及深化的預期下，規模房企的競爭優勢將會更加突顯，尤其是手上具備充裕資金、充足土儲資源、擁有强勁抗風險能力者，甚或有着多元化拿地策略的房企，均更加有望在此三項鐵人式賽道下脫穎而出。

2021年2月，自然資源部要求22個重點城巿住宅用地實現「兩集中」，所謂「兩集中」即是，一是集中發布出讓公告，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。此項政策是繼「三道紅線」的措施後，土地供應方面的重要手段，冀能實現「穩地價、穩房價、穩預期」的目標。

不過，中原地産研究中心上周四(27日)發布的統計數據顯示，截至5月26日，包括北京、天津、瀋陽、長春、深圳等15個城市完成了今年首批集中供地，15個城市首批土地成交金額高達7,158億元(人民幣，下同)。而房企高溢價搶地的情况依然持續。

而據克而瑞研究中心近期相關報告顯示，在目前首批完成首輪「兩集中」供地的重點城市中，以北京、深圳、杭州、重慶等熱點城市的地塊競爭尤其激烈，多數房企不惜犧牲利潤也要搶到目標地塊。克而瑞指出，公開市場招拍掛項目盈利難，已成為普遍現狀，集中供地下，多數房企面臨「薄利搶地」甚至「虧損搶地」的尷尬處境。此亦觸發了巿場對項目盈利甚至房企本身盈利能力的疑慮。

不難解釋，爲何部份房企會出現這種願意「飲鴆止渴」式高溢價「以更低微利」搶地的邏輯。在「三道紅線」、「貸款集中度」等政策調控下，開發商的資金面整體趨緊，銷售回款成爲其最重要的資金來源渠道之一。就算面對一些項目本身利潤空間非常有限，開發商可能基於看中有關項目所能帶回的現金流，或者對該巿場的深耕布局而去競投。

而對小型房企而言，在此種競爭格局下，顯然愈來愈難單純透過過往單一的拿地方式如招拍掛，去滿足其盈利需求，變相存在較大的經營壓力，甚至會削弱其競爭力，反之，規模房企在競爭優質地塊和大型綜合體地塊中的優勢將會更為明顯，隨着未來政府出讓土地條件對開發商綜合開發及運營能力的要求越來越高，具備相關優勢的房企預期將會持續跑出。故此早在去年銷售已晋身千億級別的一類實力房企如龍光集團(03380)及中駿集團(01966)未來盈利能見度及成長優勢將會更加突出。

手上豐富的土地資源，除了爲房企未來的銷售增速提供重要支撑外，亦爲房企後續參與競拍優質項目時給予「底氣」支持。比如今年訂下優於同業的銷售增速目標的中駿集團，可謂有着充足土地儲備；截至去年底，中駿集團總土地儲備達3768萬平方米，覆蓋62個城市，總貨值達4000億元。摩根士丹利估計，中駿集團的土地儲備將足以支撑3.1年的合同銷售。

而且手頭現金充裕的房企更有條件因應其自身戰略布局進行更多的參拍，有着更多的參拍機會，意味住對項目盈利亦有着更多的掌握。正如國金證券早前的投資策略報告亦指出，集中供地政策總體上更有利於資金實力雄厚的大型開發商；頭部房企將迎來發展新機遇，房地産行業中爲數不多的「綠檔」房企，成長性優勢突出。值得留意的是，如中駿集團近年回款率均保持較高水平，現金充裕，現金短債比爲1.3，且剔除預收款後的資産負債率爲68.7%，淨負債率降至59.2%，進入「綠檔」之列，有能力保持高質量增長的同時，保持財務上的穩健，此種管理優勢將會日益凸顯。從近期中駿集團參與「兩集中」供地的投地結果，亦可見其優勢，比如其5月所摘獲的北京大興新城核心區D、K組團超26萬平米綜合體地塊，就是以起始價45.20億元的底價競得，有別於不少房企要面對的高溢價情况。此外，中駿集團在長三角二線城市亦有收穫，近期在杭州及寧波等均斬獲了優質綜合地塊。

除此之外，在這種趨勢下，多元化拿地能力變得更加重要。事實上，近年來，房企也愈加重視多元化拿地，不斷提升多元化拿地比重，從而减少對公開市場招拍挂的依賴，達到成本控制、提升盈利的目的。例如旭輝(00884)，2020年通過一二綫聯動、收併購、商業勾地等多元化拿地方式獲得的項目貨值佔比由2019年的33%，提升至51%。此外，越秀(00123)也不斷豐富其「6+1」的多元土地獲取模式。而中駿集團早在2019年確立其「一體兩翼」的發展戰略，形成以地産開發爲主體，世界城購物中心、方隅長租公寓爲兩翼發揮共同協同效應的發展戰略，具有戰略遠見。公司過去遵循此戰略拿地，在2020年所新增的土地儲備38幅，其中23幅就爲支撑「一體兩翼」協同戰略的綜合性用地。可見整體戰略亦可成爲平整巿場變化的利器，緩解了集中供地帶來的競爭壓力，爲新增優質土儲提供抓手，同時也爲企業的長期發展積累投資性物業及增加經常性收入。相信在此戰略下中駿集團未來可期，值得關注。

作者：森美大




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