從成交數據上看，市場疑現回暖跡象
當前，隨著全國各地調控政策密集出台，不僅覆蓋限購、限貸、限售等方面，同時涵蓋優化土拍規則、住房品質管理、加強住房保障等，加之房地產信貸政策持續收緊，較大程度上制約了樓市成交的活躍度，使房地產市場整體進入了調整通道。
11月，深圳市房地產信息平台正式上線新版二手房交易網簽系統，通過與多部門的數據對接，將掛牌、委託代理、產權核驗、購房資格查驗、網簽備案等二手房交易全流程納入政府監管體系。
有業內人士認為，官方此類針對二手房交易問題的「重拳」，對提振市場信心有一定的積極作用。而反映市場信心，成交數往往是最佳佐證。據深圳市住建局最新數據顯示，2021年11月，深圳二手住宅成交2118套，較10月的1605套，環比上漲32%，創了近四個月新高，也終止了7個多月大幅度的下跌趨勢。但同比去年的11月5812套，仍銳減64%。11月，深圳市二手住宅成交面積為20.07萬平方米，同比大跌60.09%。成交數據上看，市場疑現回暖跡象。
值得一提的是，越來越多的房源，接近指導價成交了。
南都記者注意到，11月市場上掛牌房源大增的同時，業主下調價格也成了趨勢。據樂有家研究中心數據顯示，2021年10月，深圳全市二手房掛牌量便突破5.5W套，是過戶成交量的幾十倍，大量房源處於「冷藏」待售的狀態。據樂有家研究中心，7月以來，深圳二手住宅成交項目，偏離指導價10%以內的房源成交佔比上升明顯。到了11月，偏離指導價10%以內的房源成交佔比已高達56%。換句話說，賣出去的10套房子中，近6套的房子成交價是接近指導價的。福田皇崗某中介向南都記者表示，11月成交量較10月多了八成，“都是一些掛盤比較長時間的房子，業主等不下去了，降價到接近參考價10%，最後才賣掉的。”該中介透露，當前，在買賣雙方議價過程中，有超過六成的買家開始大膽還價了，“之前買家對較大數額還價的可能性存疑，但現在，我們片區接近指導價10%以內的房子才賣得掉，這是很大的變化。
法拍房流拍率高，「筍盤」易獲青睞。11月30日，深圳集中拍賣了22套二手房。據知情人士透露，該輪拍賣僅成交2套房，且均屬「筍盤」，一套是位於福田區黃埔雅苑翠悠園一套126.51平方的住宅，成交價是1182萬，低於市場價大約500萬。另一套為龍崗區凱旋灣二期381.63平方米的豪宅，市場價大約2500萬左右，但最終成交價僅967萬，比市場價低了1500萬左右。
針對市場是否現回暖跡象，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉給出了解答。他認為，從基本面來看，成交量回升是由於政策吹暖風。李宇嘉表示，國家不斷強調保持樓市平穩發展；按揭貸款也增加了，利率也下降了。成都督促銀行放貸、對優質房企降息，廣州優化預售資金監管，緩解開發商資金鏈。各地的小動作又來了。按照往常的邏輯理解，樓市應該走入觸底反彈的通道了。
一是，過去幾個月，深圳單月二手房成交連續在2000套以下，創十年來新低，這本身是不正常的。過去10多年，深圳正常時期月均二手房銷售規模是3000-6000套。總之，不可能跌到2000套以下的月均規模。
二是，超預期下調，這是調控政策收緊，信貸政策抑制，預期快速下行等等，綜合導致的。特別是二手房參考價、去年7月份以來的嚴厲調控，近期房企信用風險事件，各地大面積出現降價促銷等，都疊加在一起，對市場預期打擊比較明顯。當前，市場預期變化，超過三分之一的房子以參考價來成交。
三是，深圳買房需求非常多，特別是剛需、換房需求。前期市場明顯下調時期積累了很多需求等待釋放。市場穩定了，就會有需求入市。所以，結論就是今年最後兩個月和明年的第一季度，市場會溫和回升。
未來走勢方面，李宇嘉認為，深圳樓市也不可能迎來趨勢反轉。因為，一是參考價對房價的上漲制約還是比較大，加槓桿的難度非常大了，這就掐住了深圳樓市反彈的七寸；二是，信貸釋放的空間絕對不可能像過去那麼大，因為貸款集中度管理還是一個緊箍咒，大多數銀行房地產貸款額度空間並不大；三是這幾年建立的長效機制、調控政策也不可能鬆綁。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，考慮到今年二手房出現的持續性的下降，二手房已經跌到了底部，那麼近期的反彈，至少存在一定的迷惑性。換句話說，二手房跌到底部，數據出現環比上升的可能性本身就會比較大。所以說，類似環比是否是真正的回暖，還需要觀察。就後續市場來看，個別月份出現環比拉升的可能性是有的，但至少今年12月到明年上半年，深圳二手房市場依然要定性為偏冷的，還難言出現持續性的回暖態勢。
中原地產華南區總裁鄭叔倫分析稱，隨著深圳二手房交易系統近日正式出台，政策落地，部分機構與客戶趕在政策實施前網簽，導致近期網簽出現明顯回升。雖然數據上看有回升，但是預計11月成交仍維持在2100套左右的低位，明顯的回升仍需時間。當前看，全國市場皆陷入低迷，預期下降，部分業主心態出現變化，願意降價的業主增加，筍盤也增加，促進成交量上漲。
