樓市回調 負資產按季倍增

金管局最新數據顯示，今年第三季負資產個案錄得533宗，涉及金額為30億6百萬元，對比第二季錄得55宗及3億元，宗數及貸款金額按季分別急增478宗及27億6百萬元或約8.7倍及9倍，而宗數亦創2016年第二季後的季度新高。

負資產出現的成因為樓價下跌，物業市值低於未償還按揭貸款而造成資不抵債，例如樓價下跌超過一成，承造九成按揭的新業主就有機會跌入負資產行列。因此，按揭成數愈高，所承受負資產的風險亦會愈高。而近年負資產的個案，一般為涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。

另一方面，根據美聯物業房地產數據及研究中心的樓價變化資料，顯示今年第三季的樓價下跌5.9%，創自2018年第四季後的最大跌幅。另外，根據差餉物業估價署的資料可見，今年第三季私人住宅售價指數報369.5點，按季下跌3.8%，連跌4個季度及創2019年第一季後的季度新低。而鑑於樓價出現調整，負資產個案亦有所急增。

第三季樓市受加息陰霾影響，買家入市持觀望態度。而最新一份《施政報告》雖推出放寬合資格外來人才在港置業的印花稅，但屬中長期措施。經濟仍未完全開通，加上銀行於今個月再次加息，料銀行加息步伐仍未見頂，買家入市將更為審慎，相信短期內樓市仍會持續回調，料年內負資產個案挑戰千宗水平。

雖然負資產宗數有所上升，然而未對用家帶來即時衝擊。而根據金管局資料顯示，12月份超過3個月及6個月未償還按揭貸款的拖欠比率分別報0.04%及0.03%，按月分別下跌0.01%以及維持不變，並處於歷史超低水平，顯示絕大部份業主的供款能力仍穩健，只要準時還款，銀行一般亦不會向負資產人士「call loan」。另外，如想避免淪為負資產，最重要貸款及按揭成數勿借太盡。而年內本港加息或會持續，加上樓價仍處於回調階段，有意入市的買家要留意市況，置業前亦要衝量自身負擔能力及經濟狀況，並預留充足的首期資金以策萬全。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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安老按揭計劃為香港按揭證券有限公司推出的退休規劃產品「HKMC退休3寶」之一，計劃旨在讓退休人士抵押所持有的住宅物業以獲取按揭貸款，讓他們有多一個被動收入。即使物業被抵押，借款人仍為該物業的業主，並可繼續居住直至百年歸老。

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物業估值、借款人年齡以及年金年期會影響年金金額。如物業估值為800萬元或以下，計算年金之上限為物業的100%估值；如物業估值為800萬元以上，計算年金之上限則為800萬元及超過800萬元部分的50%總和。物業價值上限為2,500萬港元。估值愈大，年金愈多。

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