漸通關復常 利經濟樓市

樓價自去年最高位回落至今累跌約18%，市場有些準買家或純粹食花生唱淡者，都期望或相信樓價會重蹈1997年亞洲金融風暴的覆轍；當時樓價確由高位，在一年半內挫達55%。之後在2008年金融海嘯期間，短短九個月也跌了約23%，那麼今次跌幅可否與97年及08年相提並論？

筆者的答案是否定的。首先分析1997年的形勢，當年樓市飽受亞洲金融風暴衝擊，但筆者認為更重要的一點是，當年入市的買家當中很多是炒家，亦有投資者，更加多的是利用槓桿借貸過度的買家，當樓價下跌時，第一批出貨的是炒家，炒家入市的目的是賺錢，無論住宅及工商舖都是商品，不會像用家對單位有家的感覺。至於投資者，對磚頭的感覺都是商品，持貨的時間可以比較長，最重要是回報率的計算。嚴格上用家影響比較輕微，只要在按揭供款方面負擔得起，始終是安樂窩，樓價上落只是數字遊戲。

可是，當年炒家瘋狂拋售，引發骨牌效應，投資者亦不會執輸行頭，大家的心態都好像走得快好世界，用家原本只要繼續還款給銀行，便不會構成太大問題。不過，當年的經濟實在太差，很多用家都被裁員或減薪，導致供樓出現困難，最終給銀行沒收單位，當年負資產及破產的數字就是這樣增加的。

今天的樓市，雖然連續四年都受到不同因素的影響，包括2019年的社運及之後連續三年的新冠疫情，香港的經濟變得一潭死水，移民潮亦令香港人才流失，更重要的是香港與內地不能通關。因為今天的香港，大部分的經濟貿易及機會，都很依賴內地市場；筆者認為，除非內地與香港長期不能通關，這樣的香港才有機會重蹈覆轍97年的形勢。

不過，內地已調整對新型冠狀病毒的戒備級別及應對方案，亦開始放寬防疫限制，種種跡象顯示，內地正計劃與香港重啟往還互動；這就好像2003年中國放寬自由行到香港的情況一樣。經過20年之後，香港更加倚賴中國內地，當真的通關後，香港積聚已久的經濟及樓市爆發力就會展現。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

廖偉強

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2022年地產代理行的成績可謂慘不忍睹，虧損數字可說是史無前例之大，原因是各大地產代理行在這20年間，規模已膨脹了二至三倍，經營成本大增；但過去一年，樓價累積跌幅達兩成，無論一手及二手的成交量，都下跌接近四成，而且成交集中為中小型物業，如此境況，地產代理行豈能不錄得嚴重虧損。

當然，地產代理也並非「斯人獨憔悴」，畢竟在今年的大環境下，各行各業的生意都不見得會好，裁員結業等比比皆是。很多人都會被今年的經濟低谷拖垮了信心，漸漸變得每事皆以負面看待，就算有任何好消息放在眼前，都會半信半疑，這樣很容易就會錯過了復甦的訊號，未能好好把握機遇。

筆者最近觀察市場，就有以下三大強烈的訊號出現：

其一是股票市場的復甦，11月份恒生指數累漲3910點，飆升逾26%，為24年來最大的單月升幅。股票市場的反彈，正好反映投資者的信心逐漸恢復。須知道股市的反應永遠都是最具前瞻性，因為這個市場集合了大量的投資者對未來經濟及樓市的看法，他們積極投入推升了股市，正就代表他們投下信心一票，預期市場在未來會有明顯好轉。

其二是美國聯儲局官員對於息口的態度已經由「鷹」轉為「鴿」，加息的步伐有逐漸放緩跡象，這不但令股市振奮，同時也令香港置業者有喘息機會，不用擔心供樓利息會繼續大幅上調。

其三則是內地對防疫的取態有明顯改變。近日國務院公布10項放寬防疫措施，包括無症狀及輕症患者可居家隔離，而進出一般場所亦毋須掃碼；另外，非高風險區不得限制人員流動，不得停工、停產、停業。這些措施有助內地經濟民生復常，而同時間，香港的防疫措施亦逐步拆牆鬆綁，意味兩地通關的日子已經不再遙遠。

上述三個訊號，對樓市的復甦甚為關鍵；尤其是現今信息傳播很快，重大的利好消息接連出現，將牽動了不少等候入市機會的人的神經，刻下的樓價，已經由高位回落約兩成，入市風險已明顯降低，積聚已久的購買力或因此爆發出來，樓市也有望重新活躍起來。

利嘉閣地產總裁 廖偉強