近日樓市氣氛有所改善，租賃市場受惠於外來需求帶動，交投持續活躍，加上樓價顯著回調，吸引到部分長線投資者趁機投資，市場上不時亦會出現連租約物業的成交個案。

連租約物業是指買家購入物業時，物業仍在履行租約。購入此類物業的好處是買家不需要花時間尋找租客，並即時有租金收入，同時毋須重新裝修物業及購買家具，減少額外開支。不過，購入連租約的物業有不少事項需要注意。

首先，購買連租約物業需要更多首期開支。根據金管局指引，非自住的物業除了不能申請透過按揭保險申請高成數按揭，按揭成數上限最多只有5成。以一個500萬的物業為例，如為自住用途，銀行一般可批出最高7成按揭，首期只需要150萬元；如該物業是連租約，按揭成數便降至5成，首期開支增加100萬元至250萬元。

另外，連租約物業買家的入息要求會更為嚴謹。銀行進行入息審查時，「供款與入息比率」以及「壓力測試要求」會由50%/60%調低10%至40%及50%。雖然買家的入息要求有所增加，但租金收入亦可當作入息計算，買家需要向銀行提供已打釐印的租約，證明每月有穩定的租金收入，便可以最多以每月租金的7折作入息計算，假設上述單位月租1.5萬元，當中的1.05萬元可視作收入。如租約沒有打釐印，銀行一般都會下調租金收入作入息計算，甚至或會要求買家提供詳細租金的證明及租約以作證明。事實上，打釐印亦是保護房東及租客的一種方法，當日後有任何租務糾紛，可以以此作證明。

最後，由於租客在連租約物業居住，買家或未能看到物業實際狀況，建議應透過地產代理與租客溝通，盡量安排實地看房。同時，買家接手連租約物業即代表需要負上其租務責任，事前應仔細了解現有租客的背景、過往交租紀錄以及租約內容（租約年期、租金及繳付方式）及其他條款細則等，以確保「買得安心」又「租得安心」。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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