購入連租約物業注意事項

近日樓市氣氛有所改善，租賃市場受惠於外來需求帶動，交投持續活躍，加上樓價顯著回調，吸引到部分長線投資者趁機投資，市場上不時亦會出現連租約物業的成交個案。

連租約物業是指買家購入物業時，物業仍在履行租約。購入此類物業的好處是買家不需要花時間尋找租客，並即時有租金收入，同時毋須重新裝修物業及購買家具，減少額外開支。不過，購入連租約的物業有不少事項需要注意。

首先，購買連租約物業需要更多首期開支。根據金管局指引，非自住的物業除了不能申請透過按揭保險申請高成數按揭，按揭成數上限最多只有5成。以一個500萬的物業為例，如為自住用途，銀行一般可批出最高7成按揭，首期只需要150萬元；如該物業是連租約，按揭成數便降至5成，首期開支增加100萬元至250萬元。

另外，連租約物業買家的入息要求會更為嚴謹。銀行進行入息審查時，「供款與入息比率」以及「壓力測試要求」會由50%/60%調低10%至40%及50%。雖然買家的入息要求有所增加，但租金收入亦可當作入息計算，買家需要向銀行提供已打釐印的租約，證明每月有穩定的租金收入，便可以最多以每月租金的7折作入息計算，假設上述單位月租1.5萬元，當中的1.05萬元可視作收入。如租約沒有打釐印，銀行一般都會下調租金收入作入息計算，甚至或會要求買家提供詳細租金的證明及租約以作證明。事實上，打釐印亦是保護房東及租客的一種方法，當日後有任何租務糾紛，可以以此作證明。

最後，由於租客在連租約物業居住，買家或未能看到物業實際狀況，建議應透過地產代理與租客溝通，盡量安排實地看房。同時，買家接手連租約物業即代表需要負上其租務責任，事前應仔細了解現有租客的背景、過往交租紀錄以及租約內容（租約年期、租金及繳付方式）及其他條款細則等，以確保「買得安心」又「租得安心」。

更多經絡按揭轉介資訊

經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

踏入2024年，先祝大家新年快樂！

買樓申請按揭時，除了銀行外，亦有人因應自身的財務狀況而選擇財務公司借貸。究竟兩者的差別在哪？筆者將在本文為大家一一拆解。

銀行按揭計劃所提供的按揭利率一般都較優惠，現時新造按揭息率可低至4.125厘，如想申請高成數按揭亦可透過按揭保險，按揭成數可高達9成，另外銀行亦會提供額外優惠如現金回贈以及按揭存款掛鈎戶口。

受金管局的規範，銀行對申請人的審批會較為嚴謹，審批文件包括住址證明、收入證明、稅單、強積金記錄、最近3至6個月的糧單及銀行月結單，同時申請人亦須通過加2厘的壓力測試。審批時間一般由兩至六星期不等。

對於未能符合銀行入息要求或信貸記錄欠佳的買家，如未能即時尋找擔保人並急需上會的情況下，財務公司便是其中一個短期解決方法。因財務公司審批要求較銀行寬鬆，批核時間短，申請人無須通過壓力測試，只需要提交住址證明、最近3個月銀行月結單、薪金及工作證明，最快可即日批出，而申請人毋須透過按揭保險亦可承造最高8成按揭。

財務公司雖然可解決買家短期資金需要，但亦有不少注意事項，首先，財務公司按揭利率可高達10厘以上，並且需要收取手續費。而財務公司與銀行一樣設有罰息期，最短為3個月。如只是解決燃眉之急，建議如情況許可下，應盡快於罰息期後轉回一般銀行按揭減少額外利息開支。另外，財務公司估價較銀行保守，如市況淡靜時，會大機會出現估價不足，屆時買家便未能夠借足。

置業是人生大事，事前必須深思熟慮，並且審視自身的財務，量力而為，避免借到盡。建議有意置業人士可先找大型及專業的按揭轉介公司作初步咨詢以評估自身供款能力，而按揭轉介公司亦會協助客戶配對合適的銀行或財務機構。

更多經絡按揭轉介資訊