上回筆者為大家介紹怎樣透過「居所貸款利息」扣稅慳息，今回將繼續講解其他相關的注意事項。
樓花期內的利息開支不可用作扣稅額
一手主導市場，上年政府放寬樓花按揭成數上限，加上發展商為「即供」付款買家提供的折扣比「建期」付款較多，使愈多一手買家傾向選用「即供」付款方法。但要注意，「即供」是指於物業仍未落成時已開始供款，而「居所貸款利息」的扣稅指引表示物業須已作居住，而樓花仍在興建中，即代表仍業主仍未能用作居住用途，因此，業主入住前所供的按揭貸款利息將不可用作是次扣稅。
加按套現的利息開支不可用作扣稅額
現時本港超過6成自住業主已供滿物業，有業主或會將已供斷的物業加按，即再向銀行重新申請按揭，從而套現出另一筆資金用作資金周轉或其他投資用途。但要注意，這筆新貸款並非用於購買現在的住宅，所以這一筆加按貸款的利息開支將不可用於「居所貸款利息」扣稅。
高息環境 供樓扣稅慳到盡
過去幾年本港處於加息周期，而現時息口仍然高企的情況下，選用Ｈ按的業主一直以封頂息率供款，供樓利息開支亦相應地增加，在這情況下較適合申報居所貸款利息，盡量扣除因高息環境下而增多的利息開支。
如其他扣除項目夠用 保留居所貸款利息於下次使用
除了居所貸款利息，納稅人亦可透過其他的扣稅項目，如強積金供款、長者住宿照顧開支、個人進修開支、自願醫保計劃保費以及慈善捐款等，以減輕交稅負擔。而居所貸款利息最多只可用於20個課稅年度，如供樓人士計除基本免稅額及其他稅款寬免後已毋須繳税，那麼居所貸款利息的配額就可留待日後使用。
每個供樓人士的處境有所不同，而計算稅項方面亦會有差異，如對於報稅有任何疑問，建議應向稅務局作詳細查詢。
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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦
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踏入報稅季節，稅務局於本月初已向約244萬名市民派發2023/2024年的報稅表，市民將要開始預備一筆新開支。作為精明的納稅人，現時若果正在供樓，想慳稅又慳息的話，可透過「居所貸款利息」作為扣稅項目扣稅扣到盡，筆者將於此文為大家分享此項扣稅方法的操作以及注意事項。
每年10萬元扣稅額 最多扣除20個課稅年度
「居所貸款利息」是政府提供的一項税項扣除，讓業主將供樓利息開支用作扣稅一部份，減輕財政負擔。申請此稅務寬免的業主須符合指定條件，包括須為香港物業以及作為自住用途，如業主將單位部份用作出租用途，便須扣減相應的扣稅額。業主每年最高可獲10萬元的扣稅額，並最多可扣除20個課稅年度，而且不需連續使用，即代表供樓人士可任意決定每一年是否需要用到此扣稅項目。
首年供樓或未能用盡扣稅額
最新課稅年度為2023年4月1日至2024年3月31日，而居所貸款利息是以供樓人士課稅年度總供樓利息開支計算，若果去年置業的業主並不是由去年4月開始供款，便有機會用不盡10萬元扣稅額。假設業主去年9月開始入住新屋及供樓，每月供樓利息約$13,700，而可得利息扣減月份只有7個月（2023年9月至2024年3月），2023/2024年度可申請的扣稅額便只有$13,700x7個月=$95,900，即低於每年扣稅額上限10萬元。閣下若果於去年底才置業，今年使用居所貸款利息便會相對地浪費。如閣下扣除其他稅款寬免後已毋須繳税，建議可保留居所貸款利息於下次使用。
供樓初期申請最易用盡扣稅額
銀行計算按揭借貸人的每月供款時，因息隨本減的關係下，每期利息開支會一直遞減，假設業主去年購入一個單位，貸款額為400萬元、以年期30年及按息4.125厘計算，首16年的全年利息開支為10萬元以上，但到了第17年，全年利息開支將降至約9.9萬元，即表示由該年開始將不能用盡10萬元扣稅額，因此愈早使用便可用盡扣稅額。
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