普縉張聖典：啟德非工業住宅用地估值約108億

啟德另一幅焦點地皮，5月初截標！

普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典

普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示，剛於今日開始招標，並將於五月三日截標的啟德第 4C 區 2 號地盤非工業住宅用地(新九龍內地段 第 6552 號)，原屬機場跑道區內地皮，景觀開揚，享有維港海景。

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是次地皮右側第 4C 區 3 號住宅用地早前已賣出，由於倆地皮受相類似的條款規限，預計造價相約。本行預料是次地盤每平方呎樓面地價可達17,000元，估值約108億元。

啟德第4C區2號地盤，地皮面積約105,110平方呎，指定作非工業（不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站）用途。項目最高地積比約6.1倍，最高可建築面積為641,163平方呎，其中用作私人住宅發展的總建築面積不得超過620,130平方呎。地盤最大上蓋面積受限，不可多於地盤範圍40%，高度限制為不得高於香港主水平基準110米。

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發展商須留意地盤西南方有兩處範圍被指定作非工業（不包括私人住宅、辦公室、倉庫、酒店及加油站）用途，總建築面積各不得少於10,516平方呎，亦另設高度限制，分別不得高於香港主水平基準15米、不得多於兩層，及不得高於香港主水平基準10米、不得多於一層。項目發展期止於2024年12月31日。

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除此之外，賣地章程亦提到發展商須於指定日期前於地盤西南面面向海傍一段，修建路面以作海濱長廊用途，並在地盤與長廊之間提供一段4.5米闊的行人通道。發展商亦須負責修建一道有蓋行人天橋，以連接由政府負責興建的高架園景平台。

項目私人住宅建築部分將分為高低層發展。賣地章程規定地盤上至少一座住宅用途建築物須符合以下條件：不得高於香港主水平基準35米、層數限制為6至8層內、上蓋面積不可少於地盤範圍5％、以及須毗連不少於西南面一側地皮邊界的17%。其他高層數建築物上蓋面積則不可多於地盤範圍25％。

參考早前跑道區地皮的成交價，張聖典對上述住宅用地估值為108億元，每平方呎樓面地價為17,000元，預期住宅項目落成後每平方呎售價為35,000元。

團結香港基金土地及房屋研究員梁躍昊認為，今次「減辣」在各方面取得平衡，相信可提振樓市成交量。

施政報告宣布，實施超過10年的樓市「辣招」即日起「減辣」。團結香港基金土地及房屋研究員梁躍昊認為，今次「減辣」在各方面取得平衡，相信可提振樓市成交量，因為不少買家早前一直採取觀望態度，預期「減辣」後可令積壓的購買力重新入市，同時措施亦可幫助「換樓客」，他們購買較大的單位，亦可釋放「上車盤」，重新激活整個換樓市場。

梁躍昊又相信，外來人才在港置業印花稅改為「先免後徵」，屬於正面信息，顯示香港有誠意招攬人才，可為外來人才提供誘因來港長遠發展。至於「減辣」對樓價的影響，他認為未必會有明顯的提振作用，因為政府措施只屬其中一個影響樓價的因素，其他因素包括息口及經濟前景，因此需要進一步觀察。

(圖片來源:星島日報)

港大房地產及建設系客座副教授張聖典指出，「減辣」令交易成本減少，相信可增加成交量，但不會整個樓市出現180度轉變，因為面對利率仍有機會上升及全球經濟前景不明朗，未必會有足夠購買力推動樓價，因此預期今次措施只能令樓價跌勢減慢。不過，他認為，政府在施政報告中留下伏線，表明會密切監察樓市，確保穩健發展，相信如果市況仍然不理想，政府會再作調整。