【樓按知息】曹德明：負資產「疫」境攻防戰

負資產重臨，關邊個事？

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金管局早前公布最新負資產數據，顯示2020年第二季錄得127宗負資產個案，涉及金額達7.27億港元，與第一季錄得的384宗及18.6億港元相比，期內新增宗數以及貸款金額分別減少近七成及逾六成。在現時疫情反覆以及經濟下行底下，負資產宗數不升反跌，筆者將分析箇中原因。

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負資產出現的原因是因樓價下跌，物業市值低於未償還按揭貸款，從而造成有樓人士資不抵債，因此樓價升跌一般都會影響負資產的宗數。以2008年「金融海嘯」為例，根據經絡按揭轉介研究部以實用面積計算，當年第四季的樓價受挫，跌幅高達11.8%，故期內新增負資產個案亦增至10,949 宗；反觀今年第二季樓價按季上升2.8%，負資產亦只錄得127宗。

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第二季樓價不跌反升，相信是因本港疫情曾於5月及6月受控，不少發展商重啟推售新盤，加上樓市累積購買力釋放，以致一二手樓交投於第二季回暖。此外，政府以及銀行亦因應疫情推出一系列措施以支援受影響的中小企業以及市民，以作經濟周轉。

當然，銀行一直對按揭借貸人的財務情況以及還款能力均有嚴謹的要求及審查，而按揭貸款拖欠比率（超過3個月）一直維持於低水平，顯示借貸人的還款能力仍相對穩健，因此第二季未出現大量拋售的狀況，以致樓價反而有輕微升幅。

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而近年買家選用高成數按揭有上升的趨勢，香港按揭證券有限公司最新資料顯示，6月份新批出及新取用貸款宗數及金額均創近十年新高。此外，6月份金管局住宅按揭統計調查結果，亦顯示6月份的按揭比率按月上升0.1%至58.3%，平均還款年期上升至27.6年的歷史高。

與此同時，平均按揭貸款金額亦由上月的468萬元增至475萬元的歷史高位，有關數據反映近年的借貸人都偏向借盡按揭成數及年期。但有關人士要注意是，當樓價調整時，變成負資產的風險亦相對增加。本港於7月開始爆發第三波疫情，經濟再次陷入困境，加上本港受最近亦受中美政治事件影響，使買家對樓按市況持觀望的態度，導致樓市出現反覆。

筆者建議，有意置業之人士要先衡量自己的經濟及供款能力，申請按揭時不要借盡，並要按時供款以及預留充足的後備資金，以免因遇上經濟問題而斷供。更多經絡按揭轉介資訊：www.mReferral.com

** 專欄文章文責自負，不代表本公司立場 **

本港首季負資產突破3萬宗，達到32073宗。

金管局總裁余偉文在立法會財經事務委員會會議上表示，負資產宗數上升是數字結果，雖然3月樓價微升1.1%，但首季仍跌1.8%，負資產宗數自然會增加。

金管局總裁余偉文 (圖片來源：金管局官網)

他強調，負資產主要並非關注負資產數目，樓價上落自然令負資產數目改變，而現時樓價似乎穩定些，希望負資產數字亦穩定。

余偉文提到，壞帳率較為重要，現時負資產個案拖欠比率有升，但仍處於低水平及頗穩定，因為不少個案都屬於按揭保險計劃下，但強調按證保險公司對其入息審查及要求高。他指，負資個案拖欠比率由0.03%升至0.06%，當中涉及宗數只有十多宗，比率升幅大，只因為基數較小。

他表示，高成數按揭保險計劃是否有空間改動，要作出平衡。他說，若風險提高，保費要加大，但高成數按揭令到一般尤其年輕人較容易上車，因此要做平衡。