市建局：並無放棄需求主導模式 優化後用於荃灣深水埗規劃

市區重建局行政總監韋志成今日發表網誌，提到「需求主導」先導計劃已進行的5輪申請中，只有3個項目能成功開展及落實推行，惟他重申沒有放棄「需求主導」模式。

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韋志成在文中表示，「需求主導」先導計劃在2011年推行，並在2016年暫停接受申請。在已進行的5輪申請中，市建局共收到208份申請，當中大約50份申請個案涉及位於油旺研究範圍內的樓宇，但只有3個項目成功能開展及落實推行。他解釋，這模式在執行的過程中面對不少困難，包括操作上欠缺彈性；地盤一般只能重建為單幢樓，規劃裨益較低；以及未能藉重建的機遇重整與重新規劃周邊土地，以善用土地資源。

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他指，市建局油旺區落實3個需求主導項目，每個地盤的面積皆不足1,000平方米，其中最細項目佔地只有470平方米，只可興建69個住宅單位。根據現行《建築物(規劃)規例》，高度超過61米的新建樓宇，上蓋面積只可佔重建地盤面積的三分一，扣除升降機等公用設施，最後每層剩餘可用作住宅、商鋪等樓面面積偏低。除了地盤的設計效率不理想，個別單幢樓重建亦限制日後整合毗鄰土地作規劃發展的可行性。他續指，亦有部分需求主導申請個案，因樓宇達不到地盤面積、湊合所需要的業權持有人等申請門檻而落空。

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他認為可利用轉移地積比，將提出重建樓宇的剩餘地積比，轉移至油旺研究範圍內毗鄰鐵路站並具高密度發展潛力的地盤。至於「輸出」地積比的舊樓建築，若已屬嚴重失修需拆卸，騰出來的土地亦可因應其面積而作合適的其他用途。他又指，可應用「街道整合」工具，將提出重建的舊樓群與所在的街道，整合成一個地盤面積較大和界線較完整的項目來發展。

他續指，坊間誤以為有關計劃已被取消，但重申沒有放棄「需求主導」模式，並指會就其操作進行檢討，亦會總結經驗和執行細節，再作改善和優化，以便全面應用在明年展開的荃灣及深水埗兩個舊區規劃研究。

市建局行政總監韋志成表示，現時社會經濟及樓市狀況仍未趨向穩定，不能排除往後一段時間推出招標的項目，會出現「高買低賣」，影響市建局財務情況。他說，市建局透過「跨項目補貼」、「跨地區補貼」和「跨時空補貼」模式，及調整現行開展項目進程，以維持財務穩健。

(圖片來源:星島日報)

韋志成在網誌表示，市建局需要就多個已開展的大型重建項目，進行業權收購，同時亦進行新開展項目的收購工作，預計涉及開支超過800億元，以現時市建局現金流大約180億元來說，在財政方面有一定壓力。市建局已接觸多間金融機構，就需要向外融資展開討論，市場對融資計劃反應正面，預計具體工作將在今年第三季展開。

韋志成說，市建局亦研究更針對性的招標策略，包括簡化招標條款提高入標意欲；與發展商分工，創造「混合」發展模式；以及研究不同付款安排，增加發展商入場彈性。

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他認為，財政預算案的穩定市場措施，以及市場預期美國最快下半年起減息，都是利好因素，雖然當前物業市道仍需時復蘇，但市建局已未雨綢繆、做好多方準備，推動市區更新工作。