真正挑戰是要維持住宅供應

政府公布今個財政年度最後一季賣地計劃，出人意料地本季不會再推售住宅和商業用地，只推出一塊元朗工業用地。

政府停止推住宅地固然因為巿道不佳，政府原定計劃在今個財政年度推出12幅住宅地、3幅商業用地和3幅工業地，結果只售出3幅住宅地，累計收益約73億，連同補地價收入的50億元，合共123億，遠低於原先估計的土地收入850億，即使計及最後一季或有的土地收益，本財政年度可能仍比預算少了700億。

政府之前推出的6幅地皮流標，而北部都會區的6宗原址換地補地價的個案亦都告吹，顯示住宅地皮市場的承接力較差，即使強行推地亦很可能無承接。

政府今年賣出的住宅地遠低於預期，令人關注5年之後住宅供應是否會減少。因為過去已出現太多這樣的狀況，市道不佳的時候減少土地供應，幾年之後本應是樓宇落成期時，就變成了現樓供應大幅減少，令樓市有上升的壓力。那此次會否再出現同樣的情況呢？

據發展局局長甯漢豪解釋，綜合本季有8個私人重建及補地價項目，加上房協同意接手的油柑頭港人首置項目，合共可提供3750伙，連同首3季推出土地可供應的7960伙，合共可提供11530伙，接近全年提供12900個住宅單位的供應目標，所以決定停推住宅地。

其實單從政府提供的數字，今年的住宅供應已經比目標少了1370個單位，未來又會如何呢？由於利息仍然高企，預計今年至少在上半年，發展商在投地和補地價方面仍然會窒手，今年住宅地供應進一步減少的機會很大，政府需要思考應對。

發展商不投地，很容易被指為合謀壓價，但發展商就投訴市道不佳，建築費高達5000元、甚至6000元一呎，以新界樓為例，如果地價成本超過2000，再加上現在較高的財務開支，到賣樓的時候，可能賣到10000元一呎都無錢可賺。但10000元一呎以上的樓能否去貨存疑，所以並不積極投地。

政府回應方法只有兩種，第一，任由市場自決。過去的政府比較市場主導，市道差的時候不單止不賣地，政府更沒有積極開發土地，變成了後續的麵粉供應也進一步減少，終於造成供應的重大瓶頸，推升樓價。所有如果任由市場自然調節，這些問題只會問題不斷重演。

第二，政府介入。如今發展商不投地，等如發展商對未來樓價不看好，或無能力看好，不願意承擔風險。如果政府不肯降低補地價，等如對未來樓價有信心，何不自行發展。去年8月，政府推出在油柑頭的「港人首次置業」項目，因為只接獲一份低價標書而流標，最終政府請房協承接發展。雖然油柑頭地皮是「港人首置」項目，但是其他地皮是否都可以考慮讓房協承接？這是一個左袋和右袋的問題，房協付出政府要求的地價，幾年之後售出的單位即使蝕本，政府至少也賺了現在賣地收入的流動性。至於房協的資金來源，除了政府撥付之外，亦可以發零售債支持，例如像機管局那發4厘多利息的零售債券，估計都會有市民承接，集資發展。

總而言之，政府因巿道不佳，拍賣土地不順，暫時不推住宅地可以理解，但造地不能停，往後賣地亦不能停，如果私人發展商不買，可以由房協這些機構來接手做，這就可以維持到未來一定的住宅供應。

盧永雄

2023年過去，2024年到來，國家主席習近平發表的新年賀詞，當中有不少微言大義。

第一，高質量發展。中國已經是世界第二大經濟體，每年有4至5%的GDP增長，就等於再產生一個沙特這樣大國家的GDP出來。國家發展已經走到深水區，未來要進一步發展，自然要靠創新產業，因為創新產業有異於勞工密集的的製造業，創新產業的附加價值很高，帶來的效益很大。

習主席的新年賀詞裡面提到：「這一年的步伐，我們走得很有力量。 經過久久為功的磨礪，中國的創新動力、發展活力勃發奔湧。 C919大飛機實現商飛，國產大型郵輪完成試航，神舟家族太空接力，『奮鬥者號』極限深潛。 國貨潮牌廣受歡迎，國產新手機一機難求，新能源汽車、鋰電池、光伏產品為中國製造增添了新亮色。中國以自強不息的精神奮力攀登，到處都是日新月異的創造。」

香港思考未來發展角色的時候，如何為國家高質量發展增磚添瓦，無論是從創科方面發力，或是製造香港金融的平台，都要將香港的發展與國家的未來發展結合起來，香港才能找到發展的動能。

第二，直面困難。疫情過後，經濟復常，但無論是內地還是香港的經濟，都面對新的挑戰。在美國暴力加息的前提下，環球的新興經濟體都歷盡艱辛，內地與香港也不例外。

習主席在新年賀詞裡講到：「前行路上，有風有雨是常態。一些企業面臨經營壓力，一些群眾就業、生活遇到困難，一些地方發生洪澇、台風、地震等自然災害，這些我都牽掛在心。大家不懼風雨、守望相助，直面挑戰、攻堅克難，我深受感動。」

有人問中國為什麼遇到經濟困難不「大水漫灌」，大量印鈔解決問題，其實大量印鈔是掩藏了問題，即時會減少了人民的痛苦，但長遠就埋下結構性的炸彈。中國在2008年，在美國的建議之下推出4萬億的巨額財政刺激，使到翌年（2009年）中國的M2貨幣供應增長高達26%，結果產生大量的誇張浪費。據經濟學家分析，以現在內地的經濟規模，要做到同樣的刺激，需要推出一個12萬億的巨額刺激預算。中國學了當年的教訓，不會再做同樣的事情，所以要做精准刺激。

第三，老百姓過上好日子。中國的經濟與日俱增，中國朝著強國的目標奮進，美國就以己度人，以中國為敵，認為中國要與她爭奪世界霸主的地位。習主席在新年賀詞中在再論述中國的目標，他說：「我們的目標很宏偉，也很樸素，歸根到底就是讓老百姓過上更好的日子。孩子的撫養教育，年輕人的就業成才，老年人的就醫養老，是家事也是國事，大家要共同努力，把這些事辦好。」

習主席的講話等於告訴美國人，中國發展經濟不是要環球稱霸，而是要為中國老百姓過上更好生活，但美國如果想阻礙中國的發展，等於是一手扼殺中國老百姓的幸福前景，中國自然不會接受。

聽完習主席的講話，會對中國的未來的發展，有更加多的了解，亦會明白香港遇上的困難，只是整個國家面對千百種困難中的其中一種，但當千百個環節都共同努力，砥礪前行，解決困難，整個國家就會好起來了。

盧永雄