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高價成交遇「息魔」 銀行按揭估價不足

錢財事

高價成交遇「息魔」 銀行按揭估價不足
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高價成交遇「息魔」 銀行按揭估價不足

2018年08月22日 08:45 最後更新:09:03

按息趨升及貿易戰陰霾揮之不去。

二手樓價連月向上衝,即使踏入本月,仍頻錄新高價成交,惟隨著多項利淡因素來襲,包括按息趨升及貿易戰陰霾揮之不去,市場交投急放緩,亦令銀行承按態度轉趨審慎,促使估價漸「手緊」,尤以在本月成交的一批新高價成交,紛現「估價不足」的情況,幅度介乎百分之五至十三不等。

《星島日報》就月初至今多個新高價成交單位,最新估價作出統計,顯示頻現銀行估價不足的情況,個別「樓王級」單位,成交價與三家主要銀行的估價,更低逾一成;近周市場低市價成交漸現,若銀行以最新成交價作估值,令估價不足情況更為凸顯。

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學者:步加息周期「轉角市」

理大建築及房地產學系教授許智文指出,隨多家銀行調高按息,市場已正式步入加息周期,表示銀行態度趨向保守審慎,對市場上的不穩因素作風險管理,造成個別成交現估價不足的現象,屬市場「轉角市」信號之一。許氏續指,市場預期年內將再度加息一至兩次,料銀行趨向審慎,此外,由於銀行估價不足有機會令市場帶出「循環效應」,令到現時於市場上的放盤單位造價受壓,繼而令市場進入下行軌道。

雍盛資產評估及房地產顧問行政總裁黃雍盛稱,中美貿易戰持續發酵,加上多家銀行調高按息,市場瀰漫觀望氣氛,二手市場出現估價不足,調低估值作為管理市場風險的手法,若不明朗因素持續,市場交投將進一步受壓。

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照表示,近期市場充斥多項不明朗因素,銀行因管理風險,對物業估價漸趨審慎,同時亦代表樓價有調整的可能性。關氏續指,受貿易戰等利淡因素衝擊,市場氣氛不樂觀,而市場亦預期年內將再度加息,將對樓市構成一定壓力。

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貿易戰發酵  觀望氣氛濃

按計畫執行董事葉敬誠指出,二手市場屋苑成交價與銀行估值一直存在差距,普遍約為半成,而部分新高成交單位會較嚴重,差距可達一成或以上。葉氏續指出,受中美貿易戰持續發酵,加上市場預期下月將再度調整息口,造成市場瀰漫觀望氣氛,銀行視市場風險漸增,物業估價趨向保守,造成估價不足的現象。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出,現時一般網上估價只作參考用途,當中部分估價較為滯後,造成估價不足的現象。而近期市場受貿易戰及調整息口等利淡因素影響,市場氣氛轉趨觀望,不少準買家均放慢入市步代。

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難以定斷已到「摸頂價」

美聯住宅部行政總裁布少明稱,樓市近期轉趨放緩,銀行因應市況調低估值,造成估值不足,惟相差幅度不大,表示銀行並未完全睇淡後市;此外,由於樓價長處升軌,一般銀行估價均較為滯後,自然難以追上樓價上的速度,造成估價不足的現象。布氏續稱,環顧近期二手表現,優質單位依然錄得高價成交,惟部分屋苑議幅亦逐漸擴闊,故難以定斷市場已到達「摸頂價」。

近期部分屋苑的新高價成交,不少均出現估價不足的情況,以大角嘴富榮花園十七座中層A室為例,以一千零六十五萬元成交,成為全港首個造價逾千萬元居屋單位,但據最新銀行估值只有九百二十萬元,差幅約百分之十三。

另一方面,馬鞍山觀瀾雅軒四座高層F室,於本月以九百三十九萬元成交,創該屋苑同類造價新高,惟該單位目前銀行最新估價僅約八百九十二萬元,差幅約百分之五。

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陳茂波:撤辣後樓價有序調整屬正常 資產市場正穩中向好

2024年06月14日 15:41 最後更新:15:41

財政司司長陳茂波表示,自2月樓市全面撤辣後,本港樓價在3月及4月升2%至3%左右,成交量亦提升,認為住宅市場已穩住,面對利率高企,樓價有序調整屬正常,市場沒出現信心問題;而港股亦較去年底反彈6至7%,日均交投回升至千億元以上,資產市場總體正穩中向好。

陳茂波認為,現時住宅市場已穩住。

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陳茂波出席「機遇香港」活動表示,中美關係緊張,對部分資金進出流向帶來一定影響,但本港股市在內地支持下,特別是中證監提出多項支持香港資本市場措施後,港股已較去年底反彈6至7%,日均交投回升至1000億元以上,他認為資產市場總體正穩中向好。

陳茂波說高利率或會維持一段時間,有需要管理好風險,但隨著美國下半年有機會減息,金融環境較寬鬆時,資產市場的表現會改善,但提醒地緣政治緊張會令資本市場變得更波動,如來自美國的資金或會減少資產配置。

陳茂波表示,受惠內地開放更多自由行城市,今年頭幾個月訪港旅客大增,消費有溫和增長,

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舉辦逾200項盛事吸引旅客消費  有望帶來逾百億經濟貢獻 

陳茂波又說,政府正積極舉辦很多盛事活動,全年合計超過200項,可帶來更多旅客和消費,有望帶來最多逾100億元的經濟貢獻。他表示,受惠內地開放更多自由行城市,今年頭幾個月訪港旅客大增,消費有溫和增長,加上利率有望下降及本港陸續恢復更多國際航班,對經濟展望有信心,估計今年經濟增長介乎約2.5%到3.5%,目前本港通脹及失業率低,形容總體社會表現平穩。

強調政府財政狀況穩健 推動北都等未來借貸比率上升 

他又重申,政府財政狀況非常穩健,雖然過去兩、三年出現赤字,但全球普遍在疫情後都通過赤字預算推動經濟增長,本港目前仍有7000多億元財政儲備,相等約一年政府開支,情況穩定。他說,目前政府借貸比率很低,只約5%,未來幾年計劃透過發債推動北部都會區等發展,預計5年後的借貸佔生產總值約13%左右,仍屬健康水平。

陳茂波指,各項人才入境計劃在過去約一年半合共收到逾30萬宗申請,當中逾18萬宗獲批,逾12萬人已到港,

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陳茂波提到,正透過不同計劃吸引人才來港,各項人才入境計劃在過去約一年半合共收到逾30萬宗申請,當中逾18萬宗獲批,逾12萬人已到港,認為對支援創科發展十分重要。他表示,透過「高才通」來港的申請人一般較年輕,成為本港經濟發展的動力。

陳茂波強調,政府財政狀況非常穩健。

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