瑞銀料明年美國利率減半　但香港樓價或再跌10%

瑞銀投資銀行預測，美國最快明年3月減息0.25厘。本地樓市在美國減息前仍面臨較多挑戰。

在瑞銀的預測中，萬一美國經濟明年第2和3季陷入衰退，減息幅度預計逐步擴大至0.5厘，明年聯邦基金利率或較現時減半，降至2.75厘。

瑞銀香港/中國房地產研究主管林鎮鴻形容，本港樓市明年將會「先苦後甜」，在美國減息前夕仍面臨較多挑戰。由於估計一手現貨和預售樓盤合計庫存需時4年消化，加上高息環境下，負債率較高的發展商可能需要減價促銷，加快資金回籠，預測明年樓價再跌10%。

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香港房地產分析師梁展嘉表示，樓價走勢取決於租金回報和樓按利率差距，如果美國減息幅度超乎預期，不排除香港樓價可能反彈。但如果樓價再跌10%，負資產宗數必然進一步上升，不排除逼近、甚至突破歷史高位。

他指，目前預測明年本港失業率2.8%，除非失業率大幅上升，否則大部分通過壓力測試的置業人士仍有供款能力，不擔心樓市出現系統性風險。他亦相信，政府仍有工具提振樓市，包括繼續減辣，以增強市場投資屬性。

商業市場方面，瑞銀預期，供應增加將拖累明年寫字樓租金跌3%至5%，空置率長遠逐步升至20%；又預測明年零售租金持平。

本港2月住宅按揭新申請貸款個案為5070宗，按月減少逾22%。

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2月新批出按揭貸款額179億元，按月減少15%。當中一手樓按揭貸款減少15%，二手樓貸款減少逾15%，轉按貸款減少逾14%。上月新取用按揭貸款額114億元，按月減少29%。

金管局數字顯示，拆息按揭佔新批按揭貸款佔比升至94%，最優惠利率按揭貨款佔比亦升至2%。截至2月底未償還按揭貸款總額18533億元，沒有明顯變動。按揭貸款拖欠比率微升至0.09%。

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