筆者從事房地產事業已超過四分之一個世紀,中、港市場也有涉臘,由於過去廿五年有幸碰上中、港房地產的快速的發展期,令筆者可以有多方面的範疇有實際經驗,從買地、規劃、融資、建築、營銷、租賃以至物管全部參與過,對整個行業的運作比較了解,另外在這歲月中更經歷過市場的高潮和低潮,如中、英談判信心危機、九七金融風暴、千禧科網股爆破、雷曼次貸海嘯等,民間財富迅速轉移,很多市場參與者被巨浪淘走,筆者希望能用一個較少人會用的角度,並用一系列的文章去剖析房地產市場的一些偏見和謬誤。
人是群居動物,他們都需要一個智者或領導人帶領行走的方向,中西方也如是,西方靠摩西從神山得到上帝的教條-十誡,去規管人類的行為,而中國則以孔子為首的儒家學說,制定道德標準,令人循規導矩,雖然人類自我標榜有獨立思考,但實際上都是人云亦云,要追隨權威和領導者。
研究房地產的人很喜歡將事情簡單化,並希望從中找到有一些關連性(Correlation) 便會找海量証據說明,並以此作推測結果,筆者嘗試舉一例子,最近坊間就利息的趨升,便斷言樓價會大跌三五七成,他們找了很多利息升、樓市跌的日子去証明這個看法是對的,這些人包括學者、測量師和記者,這些人試圖找出一個方程式去解答市場問題,他們很多人都犯了先有了既定立場,才去找理由支撐他看法的例子,以利息跌樓價升,利息升樓價跌的看法,根本是站不住腳,附圖為利息和樓價的關係圖,筆者發現利息和樓價的相關系數很低‐約五十五十,即利息升,樓價升跌都有可能,只不過他們只聚焦他們想要的答案,樓價已經瘋狂,加利息令樓價一定跌,這個現像等同我們看群體相片,一定會先找出自己一樣,同樣道理,他們亦只會放大利息升,樓價跌的日子,再撰寫大篇幅支持論點,筆者發現從零捌年開始,他們用不同藉口去預測樓價會大跌三五七成,如入息中位數、印花稅、調控操施、供應量………..等,他們都找到方程式去支持論點,但過去幾年,他們的預測全部出錯,並錯得相當離譜,與筆者從零捌年開始便謂香港樓價出現錯價,被低估雨至三成的論點相反,這幾年樓價走勢証明筆者的看法正確,筆者用的是什麼技倆呢?
筆者雖然是一個經濟學博士和測量師,但發現用這些所謂科學的觀點去看事物會常常出現錯誤,原因在那裡,是在我們接受教育的那一刻開始,便被教育成接受標準答案,最近鬧得熱烘烘的小學呈分試 (TSA)事件,便是很好的例子,一些學校和家長為了避免子女輸在起跑線,便狂谷子女操練題目,考試的評分制度十分有趣,它不是去鼓勵學生認識知識,答對加分數,而是採用懲罰制度,答錯扣分,更甚者,負責出試題的人更會故意出一些陷阱去坑考生,查實考生只要作出機械式的訓練去操試題和提高考試技考,考生便能獲得高分,但對考生而言,知識可能沒有增進,淪為一部考試機器,雖然考試的成功者順理成章成為學者或專業人仕,但查實只是一個高分低能、自以為是的讀書機械人而矣。
由於從小孩子在這種環境學習,這會對孩子造成一個尋求標準答案的迷思,一旦作答偏離標準答案便會失分,這會造成日後工作和思考問題都會只有單一方向-標準化。這亦是現代西方教育和古代中國教育分別之處,西方教育是由下而上,最低是讀專科,直到所有的博士學位都是哲學博士,中國教育所有源自易經,由上而下,醫卜星相都可互通,說的都是五行金木水火土和平衡,內裡有很多變化,以卜卦為例便有八八六十四卦,每卦的六爻又有不同解釋,敘述事况的發展,占卜時除了卜卦亦要卜動爻,所以俗語便有變卦,全是可變動,沒有固定的答案。
西方的經濟學最早源自亞當史密斯的「國富論」距今已二百四十年,他認為每個人的行為動機都在追求私利,但自私並沒有什麼好排斥或鄙夷的,反而自私可以有助於整個社會的福祉,查實這一個概念,東方的中國便一早有人提出在史記貨殖列傳中曰:「天下熙熙,皆為利來;天下壤壤,皆為利往」。提出的也是講個人私利,寫貨殖列傳的司馬遷是在公元前一百年,即較亞當史密斯早了一千八百年,凡事最根本最原始都是最經典的,西方的經濟學都是源自國富論的私利延伸出來,到了近代,筆者認為經濟學已淪為政府宣傳政策最好的工具。
在上世紀初打完第一次世界大戰時,大眾都奉行凱恩斯的財政政策 (Fiscal Policy),這一學派說經濟可以靠政府去推動,通過增加財政支出,可刺激總需求,掘爛一條道路再重鋪可創造GDP,英國政府便利用這一學說去大做市政工作,要知道,人是需要由權威帶領,若大學經濟學者信奉並鼓催這政策,群眾一定支持,遠較靠政府推銷政策方便;到了第二次世界大戰完結,世界只有資本主義和共產主義陣營,美國已取代英國成為資本主義的話事人,美元成為全球主要貨幣,並已取消了美元以金本位發行的制度,由費利民主張的貨幣政策 (Monetary Policy) 抬頭,他們認為中央銀銀行為實現既定的經濟目標(穩定物價,促進經濟增長,實現充分就業和平衡國際收支)運用各種工具調節貨幣供應量和利率,進而影響宏觀經濟的方針和措施的組合,這一政策被新奧地利經濟學派所推崇。
到了上世紀八十年代,上述兩種政策都不能解釋和調節經濟,有一新學說行為經濟學( Behavioral Economics) 獲高度讚揚,由理察.泰勒為首的經濟學家,把心理學和經濟學結合,從前的經濟學都以人是理性的選擇的假設去作研究的前設,但人心叵測,傳統經濟學派不能預測的東西,有了這一個神功護體,他們在事後都可以找到一套說法去自圓其說。
2015年諾貝爾經濟學獎得主安格斯.迪頓本人也是研究消費、貧困和福利而獲獎,他最主要是向政府用經濟學角度去建議改府的福利政策,他建議富國減少援助貧國,認為這些援助會破壞窮人最需要的東西,他的獲獎或多或少會令富國政府減少援助又有堂而煌之的的藉口,這是一個經濟學為政府推銷政策一個活生生的例子。
既然經濟學在預測未來的經濟增長出現的落差那麼大,只有二百多年歷史的西方經濟學根本未見過現時的新常態(New Normal),過往古典經濟學理論並未能解釋今天的情况,全世界陷入超低利率時期,各國央行集體趕錢出銀行體系,什至推出前人聞所未聞的負利率政策,銀行把錢拆進中央銀行要付出利息,全球貨幣的增長速度遠較實體經濟增長快,令無限金錢追逐有限資產,各國通貨膨脹利害,人民怨聲載道,只有美國沒有受通脹之苦。
美國是全球金融和貿易的莊家,美元在全球佔六成以上的交易量,由於在零八年金融海嘯後採用量化寬鬆,各國政府大量印鈔,美國並沒有通脹,它把通脹輸出了其它國家,擁有的是發鈔紅利,從一九一一年的一美元只等如現時的五美仙,九十年貶值了95%,作為全球最大債主,美國根本沒有想過正正式式還債,它借錢後便把美元貶值,變相賴債。
港元和美元掛鉤,美元貶值等同港元貶值,港元有冥幣化的趨向,擁有一億港元的房地產資產債項,在過去幾年每年回報率6%的情況下,超低貸款利息2%的環境中,未計租金收入和資產升值,每年有4%的賺幅,是穩賺不賠的好投資。
筆者過去幾年常常強調如果把香港樓價兌換成黃金作比較,香港樓價根本沒有升過,只要擁有美元相關的債項,你便是這個美元貶值遊戲的大贏家,雖然去年底美國金融海嘯後首次加息,美元稍為轉強,很多人認為美元日後會只升不跌,但在長線觀察下,美元貶值是其真像,各國政府其後推出負利率的措施下,美國聯儲局在一七年除了沒有加息的條件,還正吹風會加入負利率的陣營,在全球大放水的情況下,香港樓價應不會如現時很多人估計會有大調整三五七成,可能只有不到兩成的調整,明年樓價更可能再次被頂,令一眾看淡樓市的人失望。
結論在這一個從未經歷過的超低利息環境什至負利率的新常態之下,為了自保,筆者奉勸各位準置業者能有條件置業時便要入市,要不然一旦樓價飛升,速度之快和幅度之大會令你大吃一驚,在今天這個獎償擁有美元掛鉤債項和懲罰辛勤儲蓄的怪異世界中,能擁有一層自住樓宇只是自保之道,不要輕言年年犯錯的所謂專家之言。
邵志堯 測量師
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **